土地と建物の案分をどうしたらいいでしょう？

質問

初めて家を購入します。
築５年の３ｋ×4室のアパート１棟です。
３８００万＋手数料５％＋登記料の予定です。
自己資金は１５００万円で残りは１０年ローンです。

土地と建物の案分について、
売主は総額は変えずに
「（消費税があるので）建物分をできるだけ安く抑えたい」
と言っています。
今後何か不都合はあるでしょうか？

回答No.1

stella33 · ベストアンサー

アパートということなので収益物件として、所有することを前提とします。そうなりますと不動産所得として申告することになると思います。この時、土地代金は将来的に経費にすることはできませんが、建物取得費は減価償却費として経費にすることができます。その結果、総額が同じで建物分が少なくなると、経費が少なくなりますので、所得税が増えることになります。不動産所得としては、建物分が少なくなることでoogaya2001さんに不利になります。

一方、収益物件であるか否かにかかわらず、将来この物件を売却する時には、建物分が少なくなることでoogaya2001さんにも有利になります。理由は、売却する時の取得価格の計算上、土地代金は購入金額のままですが、建物代金は、経過年数分の減価償却費が減額されますので、取得費が低くなってしまいます。つまり、今回建物分が少なくなる事で、将来の譲渡税が多少減額されます。

今回のように土地と建物の按分は、取引の実務ではよく起こることです。収益物件で売却する予定がないのであれば、建物分は必要以上に抑えることなく、適正な金額にしてもらいましょう。
逆に収益物件でなく、売却の可能性もあるのであれば、先方の言い分にのってもよいでしょう。とは言っても、あまり適正な時価から離れないほうが健全な取引だと思います。

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました。
今後転売する確率は低いと思いますが
ご指導のとおり適正時価でという回答を
仲介不動産屋さんにお伝えしておきます。