都市計画区域外，未登記建物＋土地の田舎物件購入検討

質問

■背景
　田舎暮らしがしたく，ここ数年，中古で田舎物件を探しておりました．
　最近，回りに隣家が無く，築浅（数年）の田舎暮らしに適した
　物件が仲介で売りに出されていた為，
　現地確認に行ったところ，土地・建物共に非常に
　気に入りましたので，購入を検討しています．
　個人的には，価格も含め，1年に1回出るか出ないかの
　希望物件です．

　『土地＋建物＋諸費用』にかかる額に対し，自己資金は
　40%程度までしか用意できませんので，
　残りの資金を住宅ローンで工面しようかと地元の地方銀行を
　当たりましたが，下記の様な課題があり難航しております．

　不動産売買，建築，法律の専門家でも何でもない私ですが，
　色々調べ，現状と課題，それに対する対応をできるだけ
　検討してみました．私の認識が間違っていたり，
　他に打つ手があれば，アドバイス頂けませんでしょうか？

■現状
　◆土地
　　１．場所は都市計画区域外
　　２．地目は『山林』だが，現況は建物が建っているので
　　　　『宅地』である．
　　３．登記簿上は分筆（○○-1）されているが，公図には
　　　　分筆線が反映されていない（○○-1が無い）．
　　　　登記簿上はいつ分筆されたのかも分からない．
　　４．道路は接面しているが，この『道路』はいわゆる
　　　　建築基準法上の道路ではなく，幅2mm程度の私道である．

　◆建物
　　１．築浅であるが，建築確認申請及び検査がなされていない．
　　　　→不動産屋の話：都市計画区域外であり建築基準法での
　　　　　確認申請義務の適用外の建物（4号建物）である為，
　　　　　申請義務がなく，申請していなかった．
　　２．未登記である．
　　　　→不動産屋の話：売主は自己資金で建築されたので，
　　　　　建物等に抵当権の設定する必要性がなく，
　　　　　登記を忘れてしまったのではないか．

■課題
　◆土地
　　１．地目の，登記簿と現況のアンマッチ．
　　２．登記簿の地番が公図に反映されていない．

　◆建物
　　１．違法建築物ではないとの証明ができていない．
　　２．未登記建物の登記

　→現時点では，登記状況が整理されておらず，
　　建築確認も取れていない為，銀行からの
　　住宅ローンとしての融資は難しい状況．
　→何かしらの形で私が購入後，もし将来，この物件を
　　手放したいときに，また同じ苦労を買主に強いることになり，
　　自己資金のみで買える人しか買い手がつかないとか，
　　販売価格を下げざるを得ない状況になり得る．

■対応方法案１
　◆考え方
　　住宅ローンを使いたい．
　　登記情報を整理し，違法建築物でない証明ができれば，
　　住宅ローン融資の可能性あるとのこと．
　　手続き自体は売主にお願いし，かかる費用は
　　買主負担を申し出る．

　◆土地
　　１．地目変更登記
　　　　→登記申請書，案内図のみで簡単に処理できそう．
　　２．公図の訂正
　　　　図面変更は，分筆された際の資料等が法務局にあり，
　　　　その資料で公図が間違っていることが証明できれば，
　　　　登記官に申し出，比較的簡単に変更が可能．
　　　　資料がない場合，測量し直しなど多額の費用と時間がかかる．

　◆建物
　　１．違法建築物でないことの証明
　　　　既存の建物に対し建築確認申請はできないようなので，
　　　　別の方法で違法建築物でない証明をする必要有り．
　　２．未登記建物の登記
　　　　売主名義で，建物の表題・保存登記をする．

■対応方法案２
　◆考え方
　　本物件の購入に際して，無担保ローン等にて借り入れを行い，
　　現状のまま，買主である私に所有権を移す．
　　その後，私が登記状況を整理していき，
　　次に売るときに困らないようにしたい．

　◆土地
　　１．地目変更登記
　　２．公図の訂正
　　　上記【対応方法案１－土地】と同様の対応．

　◆建物
　　１．違法建築物でないことの証明
　　　　上記【対応方法案１－土地１】と同様に，
　　　　やはり何らかの形で違法建築物でないことを
　　　　証明しておきたい．
　　２．未登記建物の登記
　　　　確認申請がなされていないので，売り主からは
　　　　所有権証明となる書類
　　　　（固定資産評価証明書，火災保険証書，公共料金領収書等）
　　　　をもらい受け，私名義で表題及び保存登記を実施．

■分からないこと，アドバイス頂きたいこと
　（上記の対応方法案１，２に共通します）
　◆土地
　・公図訂正にあたり（登記簿と公図がアンマッチしている），
　　法務局に行って，どのような資料確認をお願いすれば
　　良いのでしょうか？

　◆建物
　・既存の建物に対し，確認申請を再度実施することは
　　不可能なのでしょうか？
　　もしくは，建築確認申請に代わる，違法建築物でないことを
　　証明する手法はあるのでしょうか？

以上，長々と申し訳ありません．
競売参加も含めて市場をウォッチングしてきた私にとって，
今回の物件は多々の課題があっても，非常に魅力的なのです．

是非アドバイス頂きたく，何卒，宜しくお願い致します．

（改行がうまく反映されていなかったので，投稿し直しました．）

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
順序を追って計画する必要があります。
1.土地の確定協議及び公図や登記簿の校正
おそらく境界も不明なところがあるのでは？また建築図面を新たに作成するにしても、敷地図を作成のしようがない。土地家屋調査士へ依頼です。
売買条件にも依りますが、本来これだけは売主の義務となることが多いです。交渉でしょう。

2、建築関係は役所でそれに代わる見解を書面で通知することはありませんので、これは金融機関の保証会社が、どのような書面ならば、ＯＫするのかによります。
現在建築時の計画図程度はあるのでしょうかね？特に配置図など接道状況と建物配置がわかる図面。
似たような事案だと建築士事務所の有資格者が作成した図面及び法規チェック表を作成して、建築士の押印がある書面と、重要事項で何とかなっていますが、イレギュラーですから、金融機関次第。
どちらというと物件担保ではなくまるっきり、借入人の信用を重視する貸付になりますので、質問者さんの個人の信用状況が良ければ何とか貸す道を提示してくると思います。
逆にどのような書面なら良いのか？回答をもらった方が良いでしょう。

また、最初にすべて（申し込み時）整備しなければなりませんが、フラット35であれば建物登記の新築年月日を新築日として扱い、証明書類などは不要ですし、適合証明書が取得できればそれでＯＫです。
築浅との事ですから、耐震性も問題ないでしょう。フラットの方が敷居は低いですよ。

まず、不動産屋から敷地と道路の接道条件を聞きます。これは売主が知っているか？建築業者に尋ねればわかることです。しかし接道がない状態の違反建築物の場合はどうやっても住宅ローンは無理です。
先の回答者さんの通り。図面上2ｍ敷地延長出来れば満たすことなので、現状の道が4ｍ無いからといって適合しないわけではありません。
それがわかれば、フラット35の適合証明などを作成する登録建築士事務所に、現状の調査を依頼しましょう。適合するかどうかの？判定は簡単ですから、駄目ならば調査費用を支払い、ＯＫならば公図や敷地面積確定後に正式な適合証明の発行を依頼すれば良いのです。
交通費は別途で調査だけならば3万程度、適合証明で図面作成まであれば15万～ぐらいだと思います。

3、建物登記や地目変更はなんらむずかしいことはありませんので、土地家屋調査士に依頼すればＯＫ

この手の売買は時間がかかりますから、売主と買主側で引渡しまでに履行することを契約書に明記し、買主側の負担で行う事項は契約解除の場合、その費用分の請求権は放棄（あきらめる）。履行したがローンが不調で通らない場合は、前期の費用負担以外は手付金は返還を受けての白紙解除。
の様な条件で契約締結してしまわないと、なかなか進みません。
フラットなども事前審査があり、この時点では物件の審査はありませんので、事前審査がＯＫになり、また建築士事務所で適合証明が取得できる見込みがあるならば、こける可能性は少ないですから、この手法をお勧めします。
フラットの公式ＨＰで御確認下さい。登録建築士事務所なども確認できます。
また無担保等で最初に所有権移転してしまうとフラット35は使えませんので、フラット借り入れの見込みがたったからと言って、移転はＮＧです。今回の様な事例でフラット35を利用する場合は、ネット系などではなく、ちょっと金利はネットに比べ高いですが実店舗で取り扱う金融機関へ申し込みしましょう。
何か不足書類や不備があっても直ぐに対応可能ですから。
資金の実行は所有権移転と同時に出来ますので売買（所有権移転や抵当権の設定）には問題ありません。
御参考まで

お礼

詳しい解説ありがとうございます。

今回、どうしてもこの物件に住みたいと、とても良い感覚を感じていたので、手当たり次第、金融会社に融資の相談をしていました。

本日、その中の近所に支店のある銀行から、無担保住宅ローンなのに通常の住宅ローンと変わらない金利で、かつ、必要費用に対して十分自己資金で対応できるだけの融資の事前審査がおりました。
ですので、とりあえず、売買契約にあたりまして、資金的な心配は無くなりました。
ただし、無担保とはいうものの、利用目的が住宅購入費用なので、コンプライアンスの観点から、本審査の前には表題登記は必要となるようです。

残るは、
　・地目変更登記
　・公図の訂正（軽微な場合）
について、所有権移転後にゆっくり対応したいと思います。

建物に関しては建築図書を入手して、今後の増改築等に備えたいと思います。

資金調達及び契約の流れに関しまして、具体的な手法を挙げて頂き、
大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.4

inon

一番大きな問題はF35の適合証明が取れない恐れが大きいことです。多分耐震性能など関係なしに建てられた物件だと思いますので、地盤、基礎、構造の問題が出てくるでしょう。勿論構造補強などで証明が取れる可能性もありますが、その場合は建築士が構造上安全と認めたという一文が必要になりますので、最近の法改正もあって、結構難しいかもしれません。
先ずは建物を専門家に見せて判断を仰いだ方が良いでしょう。

お礼

アドバイスありがとうございます。
No.2のお礼で記載しました通り、融資の事前審査がおり、一安心しております。

建物に関しては、築浅であるということと、持ち主はどうやら建築士みたいですので、おそらくその心配は無いと期待はしておりますが、建築図書等は入手しておきたいと思います。

回答No.3

oyazi2008

ＮＯ．2です。
勘違いしてました。都市計画区域外ですと下の補足にもお書きになられている通り、敷地と道路の接道義務などもありません。よってこれは問題となりません。その仲介業者が言うことが正しいです。
失礼しました。

回答No.1

kamaryu

１．場所は都市計画区域外
　　　問題なし
２．地目は『山林』だが，現況は建物が建っているので
　　　　『宅地』である．
　　　問題なし
３．登記簿上は分筆（○○-1）されているが，公図には
　　　　分筆線が反映されていない（○○-1が無い）．
　　　　登記簿上はいつ分筆されたのかも分からない．
　　　登記官に相談する必要が有るがおそらく問題なし
４．道路は接面しているが，この『道路』はいわゆる
　　　　建築基準法上の道路ではなく，幅2mm程度の私道である．

その２ｍの私道が単独所有地で４ｍ以上の建築基準法上の道路に接道していなければ建築基準法に抵触していますので、違法建築物となりますし、建替えができません。

そのことは仲介の不動産屋に確認できると思いますよ。
４ｍ以上の道路に接している場合、２ｍの通路は一部たりとも２ｍを切ってはいけません。

お礼

ご回答ありがとうございます．

ご回答頂きました内容は，本物件が法律に触れているかどうか，と認識致しました．

４．につきまして，不動産屋に確認したところ，
『都市計画区域外は接動義務が無いので，２ｍの市道が建築基準法上の道路に接していなくても，再建築不可とはならない』
とのことで，話が通じませんでした．

Kamaryuさんのおっしゃる
『その２ｍの私道が単独所有地で４ｍ以上の建築基準法上の道路に接道していなければ建築基準法に抵触していますので、違法建築物となりますし、建替えができません。４ｍ以上の道路に接している場合、２ｍの通路は一部たりとも２ｍを切ってはいけません。』
の部分につきまして，建築基準法の条文を確認したいのですが，
どの部分か教えていただけませんでしょうか？