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無登記の建物についてです。買いたい物件について不動産屋にいろいろ質問し
無登記の建物についてです。買いたい物件について不動産屋にいろいろ質問したところ土地は登記されているが建物(築40年の鉄骨)は、無登記とのこと。こんなケースがよくあるのでしょうか？もちろん境界を測量して登記(売主負担で)してから売却するとのことですが、隣家と境界で少しトラブルがあるとのことです。時間的にすごくかかる(裁判など)物件なのでしょうか？こういう物件はその他にデメリットがありますでしょうか？教えていただければ助かります。
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- takapiii
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建築及び宅建業者です。 良い回答が出ているので、付けたす必要もありませんが、建物に関しては、売買前に前所有者が登記しない限りは所有権移転登記が出来ないので、恐らく登記する事になるでしょう。私も地方や別荘地の物件の売買では、未登記の建物は五万とあります。 問題は土地境界の方ですね。具体的なトラブルの内容を確認されるといいと思います。将来、合分筆がある場合にはそれがネックになって登記移動が出来なくなる事も予想できますし、売買時にも買主から筆界確定を要求されると、売るに売れなくなりますので、ご注意ください。
お礼
お返事ありがとうございます！ 未登記の物件はかなりあるんですね。初めて知りました。 土地境界も物凄く重要です。ちゃんと確認いたします。
元業者営業です ＞こんなケースがよくあるのでしょうか？ ぶっちゃけ「ごまんと」あります。 登記は基本的に「第三者へ対抗する為」にするもので、変な話そのような「第三者」との関わり合いを将来にわたってもつ可能性が無いのならする必要が無いのです。 平たく言えば登記は「権利」であり「義務」では無いのですからね。（表題登記は義務ですが） それより何より ＞隣家と境界で少しトラブルがあるとのことです こっちの方が大問題ですよ。 確かに売主負担で境界を確定してくれれば「表面的には」解決ですが、隣地の所有者が「自分の土地を減らされた」と根に持つかもしれません。 そうなると「ご近所付き合い」に少なからず影響します。 賃貸なら「いずれ出て行く」と割り切れますが、売買ではそうはいきません。 私なら将来にわたって「遺恨」が残る可能性がある物件は見送ります。
お礼
わかりやすいご説明本当にありがとうございます！ よくわかりました。もちろん売主(個人さん)が登記測量してからこちらが買うことができるそうです。 横の方との測量時の話し合いもスムーズにいったのか行かなかったのかを 後からからちゃんと聞いておきます。
不動産売買の基本は、真の所有者と売買契約をすることで、真の所有者は現在登記で確認しております。 未登記ということは、売り主が所有者か否かかが判断つかないということです。 土地所有者と建物所有者は同一であることは推測できますが、借地の上の建物ですと名義は土地所有者とは異なります。ですから未登記物件を買った場合、他人の物を買ったという可能性もわずかなからあり得ます。 建物を建築しますと、表題登記をしなさいという法律がありますが、これは現在無視されているのが現状です。銀行から融資を受けた場合は抵当権を設定するため、表題登記・保存登記をしないと抵当権が設定できませんので、未登記ということはありえません。しかし現金で建物を建築しますと、建築主本人の自由意志になりますので未登記ということが発生いたします。 表題登記というのは、建物の所在・構造・床面積を明示して登記簿を新たにおこす登記ですが、ここで重要なのは、登記申請人が真の所有者か否かを法務局が厳重にチェックすることです。 一度表題部の所有者欄に名義が登記されますと、それを変更したり更正したりすることは難しくなります。 このような厳重なチェックをしてますので、日本では登記の所有者が真の所有者として、取引がなされております。 買い主が住宅ローンを組む場合は、銀行より売り主の表題登記と建物保存登記の終了した登記情報を求められます。 住宅ローンを使わず現金で購入する場合でも、上記と同じように売り主の登記完了後の登記情報を求めるのが原則です。 現金で建築し、たんに登記をし忘れたのか、なんらかの原因で登記が出来ないのかは、未登記からは分かりません。 土地境界にトラブルがあるということですが、それを承知で購入しますと、トラブルを承継してしまい、かなりの期間トラブルがついてまわります。かなりとは半永久に近い期間と解釈した方がいいでしょう。 キズ物ということで、格安で購入出来るということで腹をくくれば買えないわけではありません。 どのくらい値引けばいいかは、回答は無理です。 境界が確定して、何坪減るのか、それが分からないからです。 買った後、将来売却する時に境界トラブルで買いたたかれるのは必定です。 このような物件は本来商品価値はなく、昔は市場に出回りませんでした。 昔は、買い主の仲介業者をとうしてしか売買しないため、こうした物件は買い主の仲介業者によりチェックされ、こうした物件は除外されてました。 最近は、ネットによる不動産売買がさかんになり、素人がいきなり売り主の仲介業者を訪ねるケースが増えたため、いい加減な不動産が市場に出回るようになりました。 仲介業者にいちいち図面をファックスしてもらうより、ネットで検索した方が早いので、ここ数年でネットでの取引が行われるようになりました。 以前のネットでの不動産情報はおとり広告が多かったのですが、今は普通の不動産がネットに流れています。これさいわいと事件物や瑕疵物件も一緒に流れています。 ネットてだは真面目な不動産会社と悪築不動産会社は判別出来ません。 いずれ国が規制しなくてはいけない分野だと思います。 こうした状況ですから、売り主の不動産業者に質問しても、販売にマイナスなことは答えません。 質問の内容は、重要事項に建物は未登記と記載すればいいので、宅建業法違反とはなりません。 このような不動産売買の基本をネットで質問すること自体が異常だと思います。 真面目な仲介屋さんをとうして不動産を買うようにすれば、こうした質問がでるわけがありません。
お礼
本当にありがとうございます！勉強になりました。 でも業者の方に会ってすぐに真面目か不真面目かなんて なかなか素人には判断出来ないことです。 こと不動産に関しては業界の人にはセオリーでも素人には分からないことだらけです。 だからここに来て質問させてもらってます。
- dr_suguru
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土地の登記は当たり前 建物も基本は登記ですが 借り入れして建築する場合が主で 自己資金のみで建築する場合は 登記しないのが、当たり前 もし、土地建物を売買取得するなら 土地は境界確定し 建物も登記してもらって 買うのがベストです。 ※未登記は第３者に対抗できません。
お礼
本当にありがとうございます！ 勉強になりました。 みなさんのおかで気をつける点がわかりました。
お礼
分かりやすい回答本当にありがとうございました。 みなさんに教えていただいて助かりました。 知らないと質問さえ思い浮かばない場合が多々あります。 昔の測量図があるらしく、一度測量士にきてもらってざっと測量したらしいです。 もちろんちゃんとした測量(隣家と売主さんも入れて)をこれからするらしいです。 それからやっと僕たちが買える状態になるそうです。 物凄く土地が小さくなることは絶対にないですと担当の営業マン(宅建主任)が 言っていました。間違ったことは言ってなさそうです。 あとは隣家とスムーズに行くのかってこともちゃんと聞きます。