新築かリフォーム継続か

質問

築約30年の木造住宅です。5年前に中古住宅を購入、一部リフォームして入居しました。リフォームに際し、盛り土の沈みとこれに起因する土砂の流出による家の傾きが判明しました。今回、この家の傾きを解消することを主な目的として、リフォームする計画で業者と話を進め、契約書を交わし、40日後に工事を始める約束をしました。
　物件の内容は次の通りです。
　・敷地面積　35坪
　・延べ面積　　35坪
　・工事の内容　地盤改良を伴うスケルトン全面改装
　・工事費用　　2500万円（消費税込み）
　　　　　　　(解体費120万円　地盤改良費280万円　住宅設備費500　　　　　　　　万円　木工事費　570万円　等です）
　・工期　　　2月20日から6月20日まで

　昨日、クロゼットを研究するために住宅展示場に行きました。
三井ホームの展示ハウスでリフォーム価格の話をしていたら、1500万円が新築とリフォームの分岐点で、リフォーム計画を中断して、新築の検討をすすめられました。
　リフォームが割高であること。(2000万円くらいは覚悟していた）
　比較的いい性能を要求してきたこと。
　一年以上話し合いを進めてきたこと。
　契約金の一部　300万円をすでに支払っていること。
　引越しの手続きをしていること。
などから、至急検討をしなけれなりません。
　(1)リフォーム価格の妥当性。
　(2)契約の中止についての問題。
など、ご意見をお聞かせ下さい。

回答No.4

kita52326 · ベストアンサー

分岐点コストを超えてスケルトン・リフォームを行った者です。
我が家は土地のセットバック回避の意味もあってあまり迷いませんでしたが、
それでもやはり新築を強く薦められました。
総額25百万(地盤改良を除いても22百万)なら相当に迷うところだと思いますが、
出来上がりは全く新築と遜色ないものになると思います。
築30年だと基礎基準が弱いので基礎補強は必要ですが、躯体は合板等で耐震補強できます。http://homepage3.nifty.com/HAO2525/kiso01.html
これから検討開始ということならともかく、契約も締結済で、
１年以上練ったリフォーム計画なら思い入れも強いと推察しますので、このままいかれてもよいのではないでしょうか？

これから新築に切り替えると・・・・。
・リフォームの契約解除：損害賠償責任　⇒　協議によるが半分くらいは覚悟？
・設計料、建築確認申請費用　⇒　１００万くらい？
・滅失登記、新築の保存登記、不動産取得税(軽減)　⇒　ローンがなければ２５万くらい？
・固定資産税評価が新築評価に変わる（リフォームだと変わらないこともあり）
・時間がかかる（引越し時期を遅らせれば経済負担は同じ）
・精神的に疲れる（まだまだ元気なら別ですが）
相談者の場合、これから同程度に満足できるものをつくる場合の経済的、時間的、精神的負担は、
新築＞リフォームであろうと思います。

あとはご家族とご相談になってお決めになればよろしいかと。
ちなみに我が家では満足しております。

お礼

全くご指摘のとおりです。断熱性能や屋根の耐久性(屋根だけはそのまま）に不安は残るのですがそのほかはきっと満足できるものになると思います。ご指摘のとおり時間的、精神的負担は相当なものになることは明々白々です。家内と相談し、現状のままリフォームを進めることにしました。ありがとうございました。

回答No.3

noname#256593

かなり高額なリホームですが、骨組みを残しての解体や大掛かりな地盤改良を行うために基礎の移動等を考えると、それ相応に費用がかかると思います。
おそらく契約を中止しても、支払った契約金の一部は全額帰って来ないと思いますし、リホームする業者に事情を話して、今の計画のままで新築に変更してもらう事が出来ないか相談してみては如何でしょうか？
業者も新築にしないでリホームにした理由があるかも知れません。

お礼

ご指摘の通り、いろんな工事が少しずつ高いようです。朝から業者と数回話をしましたが、業者も今回の工事が自分たちの通常のリフォームよりだいぶレベルの高いものであることを認めていました。残る心配は屋根が従来のままなので10年程度でまた屋根の改修工事をしなければいけないのではないかということです。だけど迷っても切がありませんので、自分の健康のことも考え良くなることを期待して、流れを変えず工事に入ることに致しました。

回答No.2

noname#39684

「1500万円が分岐点」というのはメーカーの宣伝文句で、実際には家の価格によって変ります。目安は：

（[その家の建築費用]-[500万円（どんな家でも必要なメンテナンス費用）]＋[これまでにかけたリフォーム費用]）×0.7

です。3000万円の家ならば1700-1800万円が悩むラインとなります。

現在の家が新築時点で2000万円のものであれば、そのラインは1000万円くらいとなり、1500万円のリフォームはもったいない、となります。

けれども、これは手持ちの資金によってもかわります。新築の場合、35坪の家を解体、地盤改良を含めれば、2500万円はかかるでしょう。お金が無い場合は、いくらもったいなくても2500万円が捻出できなければ1500万円のリフォームしか選択の余地はありません。

契約は契約ですので、違約金（支払った一部）を支払うことで解約できます。業者は「材料を発注した」とかいろいろ支払い金額の上乗せを要求してくるのが常ですが、まだ工事開始に間があるので、既に支払ったお金以上に支払うことは回避できるでしょう。

お礼

アドバイスありがとうございました。打合せの度に膨れていく工事費と提案の乏しさに不安を感じていたのが昨日の展示場でぽろっと口が開いた感じです。家族で相談した結果、現状を継続することにしました。このようになったのもある程度業者に任せるようにしたからで、今から振り子を大きく振って別の方向に進めるのは相当エネルギーを要します。「全ては神の思し召しのままに」の心境で事態を受け入れることにしました。

回答No.1

tuu_chan

状況的に我が家と似てますね。参考になれば。
(1)リフォーム価格の妥当性。
諸費用は別として、単純に坪単価で割れば約71万円。普通に新築が建てれる気がしますが（地盤改良の内容や装備品にもよりますが）。

(2)契約の中止についての問題。
契約書も工事請負契約約款の内容によりますが、自己都合によりキャンセルなので違約金は取られると思いますが、約款の中に違約金の計算方法が記載されているはずですので、計算によっては支払い済みの300万全額が戻らない訳では無いと思います。

当方も築35年の家（総坪40坪）で1300万ぐらいのリフォーム工事で25年持つなら、リフォームにしようと考えていました。私の家は軟弱地盤なので35年前なら多分杭工事などはしていないと感じていたので（父が中古物件で購入の為当時の様子は不明）まず友人の紹介で第三者の建築検査の方に現時点での家を調査してもらいました。
結果的には、沈下していて傾いている事が判明し、家の基礎以外なら1300万で収まりそうでしたが、基礎まで作業なら新築の方が良いとの意見でリフォームは止めました。
また1キロほど街中から遠くなりますが、安いいい土地を見つけたのと、自宅が現行の状態で満足良く価格で売却もでき、解体費や仮住まい費用なども浮き、結局1500万は掛かりましたが2000万程度の新築が建てれました（建築中です）。もちろん間取りなどは全て希望通りです。

取り合えずリフォーム業者には、工事延期を申し入れ、新築工事も見積り（質問者さんの希望を伝え概算的にでも）を早急に出してもらうような、話の流れをもって行き再検討の時間が欲しいですね。

質問者さんの希望する内容は分かりませんが、2500万も掛け、地盤工事までするのなら、新築の方がとも私は思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。着工直前になってこんな迷いをもって工事に入るのはどうかと思い、質問させていただきました。すぐに貴重なアドバイスを戴きました。まだ、若干の迷いはあるのですがANO.4さんのご指摘のように自分の年齢(59歳）と精神的な負担を考えるとそのまま現状を続けるのが良策と思いリフォーム継続をきめました。