地盤が悪い戸建のリフォーム

質問

１０数年前埼玉県下最大手の戸建メーカーより住宅を購入しました。入居後半年で周りの家々（１６戸）も含め地盤沈下による傾きが生じ対角線上で最大４０ｃｍ程有りました。この業者より基礎と家の土台との間にＨ鋼を挟み水平を取る工事を無償で受けましたが信頼の置ける工事だったとは思えません。子供達も独立しましたのでこの機会に耐震工事も含めたリフォームを考えておりますが、このような地盤に建つ家のリフォームは可能でしょうか？土地は１００平米、家は２階建て９０平米、基礎はべた張りではありません。

回答No.1

noname#78261 · ベストアンサー

ずいぶん斬新な対処方法でしたね。
あくまでそれは緊急的な措置と考えるべきだと思います。

耐震補強では建物を補強するのが目的なので軸組部分や基礎の強化をすることになるでしょう。評価点１にすれば一応クリアですが軟弱地盤の場合は地震力が大きく伝わると考えて、良好地盤より強度を高くする必要があります。

しかし、建物の補強ですまないと判断される可能性もあります。なぜ、沈下が起きたのかわからないのですが、原因によっては地盤改良が必要かも知れません。原因を明確にして危険が継続していないかを確認して下さい。地盤調査をするとある程度正確にわかります。
結果的に深基礎で安定できれば良いのですが基本的には杭工事等の地盤改良が必要になると思われます。支持地盤が深ければ鋼管杭、浅くて安定してきた地盤ならソイルパイルなどの方法が考えられます。
住んでて杭工事？　さすがにその上に住んだままではできません。
「曳き家（ひきや）」という方法があり基礎から上の軸組の部分を移動してどこかにおいておく間、杭工事、基礎工事をやり直すのです。
しかし、曳き家工事は600～1000万代のお金のかかる工事です。
また、杭、基礎を新設する費用が解体含めて200万はかかるとすると大変な金額です。場所が開いてなければできないし。そんな費用はとても家を買った方が用意するなんて道理にあわないと思います。

宅地造成に問題があった、又は地盤の軟弱さに対して正しい基礎設計がされていなかったということで業者に負担させることは訴訟などを経て可能性はあるかもしれません。ただし、沈下の原因が問題です。

耐震診断は手法が確立されたので市町村に相談すると助成金がもらえるところもあります。しかし、１０数年前だと該当でない可能性が大きいです。それでも、市町村に相談すると耐震診断の講習を受けた建築士などを閲覧名簿で見れる可能性があります。
リフォームやさんに建築士がいない場合は建築士に依頼しましょう。耐震診断は９０m2なら一般診断法で６万円くらいから（民間専門業者でで４万以下のところもあります）精密診断法で１２～１５万くらいからのようです。診断の後補強設計費が１５万～３０万くらい、その後の改修工事費用は統計で数十万から500万くらいまでで平均１７５万くらいだったと思います。蛇足ながら、耐震改修工事の成約目当てで「ただ」でやる所は気をつけたほうがいいかもしれません。

地盤のこともあるので建築士にまずに見ていただいたらどうでしょう。

お礼

詳しくご教授くださり有難うございます。専門家の方から「斬新な工事」とご指摘されると拙宅も含め受けた工事は応急処置だったと思います。宅地造成した後しばらく土地を寝かすがその期間が短かった為、上物の重みを支えきれなかったとの説明を業者から受けました。
何はともあれ先ず信頼の置ける業者に耐震診断をお願いする事にします。小さな家ですがバブル期終焉直前に購入しましたので大きな出費でしたが、現在評価額は地盤沈下のトラブルを加味され購入時の３割程度にまで落ちてしまいました。金銭的余裕も有りませんので何とかこの家を修理して住み続けるつもりです。