停止条件付売買契約

質問

1年前に、訳あって、中古住宅（Ａ）の停止条件付の売買契約を結びました。買主が所有している家屋（Ｂ）が売れたら、Ａ代金の支払い・・・という条件でして、Ｂは今だに売れません・・・結局１円の支払いもないままこの買主は現在Ａに住み、１年が経ちます。その様な条件ですので、何も言えないのですが、気持ちの面で月々いくらかでも支払って頂きたいと話したところ、分かりましたとの返事でしたが、全く支払ってはもられえません。法的に、何も言えない立場なのは分かっているつもりですが、この場合、Ａの引き渡しはしなくてもよかったのでしょうか・・・？？契約書には、そのような内容は書かれてないのですが・・・Ｂが売れない限り、Ａを引き渡す必要はないのでしょうか？？

回答No.9

heartpapa

No5、補足です。

>弁護士に相談する方向でやってみますね・・・。

もし弁護士さんへ相談される際は、

(1)相手がＢ家屋の売却につき熱心でないこと

(2)自分としては、こんなにも家屋が売れないものだとは思ってもみなかったこと（重過失はあるがちょっとした錯誤）

(3)これ以上、無料で住まわせるのは本意でないこと

等を強調されるとよいと思います。

そして、停止条件付売買は維持した上で、「今後はＢ家屋の売買が成立するまで家賃をもらう」、という条項を付加するか、「今後も無料で住まわせるが、Ｂ家屋の売買が成立すれば（これからの）家賃相当分を売買代金に上乗せして支払ってもらう」という条項を付加した契約等に更改してもらうようお願いされてみてはいかがでしょうか？

契約を白紙に戻し立ち退いてもらう、といのは実際いろいろ面倒ですしたいへんですからね。

回答No.8

walkingdic

>Ｂを売却するために、空家に！という考えでＡに住ませてしましました
なるほど。。。面倒なことをしましたね。。。。

>やはり対抗できますよね・・・？？
それは出来ないかもしれませんよ。
ご質問の場合には売買契約締結となるまで使用貸借したと解されます。

その場合、使用貸借については、契約期間及び目的を定めていなければ貸主による返還の請求で使用貸借を終了できます。しかし今回の場合には契約の停止条件から外れて売買契約が実行されるまでという目的があるので、基本的には目的が達せられるまでは使用貸借の契約は有効であると考えられます。

まず契約自体は停止条件があるため、契約実行を迫ることは出来ません。つまりＢが売れるまでは請求する根拠がありません。
また使用貸借としているので賃貸契約の移行も困難です。
更に言うと、使用貸借を終了させようとしても先に述べたように目的がはっきりしていると思われますので、目的達成までは使用貸借は有効になると思われます。
ただもちろんＢが１０年売れなければ１０年使用貸借が続くのかといえは、そこまでは考えていたとは思えませんので、何時かは契約解除できると思いますけど。１年かそこらは売れないのは別に珍しくないのでまだ無理でしょうね。３年位は覚悟が必要かもしれません。

仲介不動産業者がそのような事前の引渡しをそそのかしたのでしょうか。
それであればその不動産屋との間で賠償問題として取り上げることは出来るかもしれませんが、、、、

厄介なケースなので弁護士に相談して下さい。

お礼

はい。。。（；－；）ご返事ありがとうございます。
今さら、こちらから一方的にはやはり無理ですよね・・・
弁護士に相談する方向でやってみますね・・・。
３～５年は覚悟しないとなのかな・・・と思いました・・・
親身に相談にのっていただき、ありがとうございました！

回答No.7

noname#25310

売り主の義務・・・・物件の引渡
買い主の義務・・・・代金の支払い
これが同時に履行されるための停止条件です。
仲介業者は一体、何をしてたのですか。
買い主が契約不履行なのですから、早急に立ち退きを要求しましょう。

お礼

回答ありがとうございます。
仲介業者もいまだ仲介手数料の受領ができずにいます。。。
Ｂ家屋が売れたら、Ａ家屋の代金支払いという特約上、いつになるか分かりません・・・が、みなさんから回答頂き、対抗できる要件が１つでもあればもっと強気になって出てみようという気になっているところです！頑張ってみますね！

回答No.6

m_inoue

契約書の詳細が判らなければ何とも言えませんが

一般的には、

・期日が書かれていない契約は当事者が申し出た時が期日

　出世払いや期日の記載のない借用書などはこれに該当するでしょう

・明らかに当初の目的が達成できないと判ったものは売り主の利益を著しく損ないますので解約できるでしょう

いくら契約書に記載が無いからと言っていつまでもは許されないでしょう

ただし、家賃などをもらうと居住権が発生します

今の所おそらく「使用貸借」になっているでしょうから貴方の一方的な通告で退居を要求できると思います

お礼

回答ありがとうございます。
期日をきらなかったことが問題ですね。。。当然こちらのミスもあるかと思うのですが、プラス思考になるアドバイスをして頂きありがとうございました（；▽；）！！

回答No.5

heartpapa

買主は、所有家屋Ｂを売却するため、真剣に努力しているのでしょうか？
停止条件付売買契約に胡坐をかいて、なんの努力もしていないとすれば、あなたがＡの売却代金を手にできるのは、「いったい全体、いつになることやら」、ですね。

むこうはすでにＡ家屋に住み、日々経済的利益を得ているのに、こちらは代金を受け取ることもなく、もしそのお金を貯金でもしていたなら入ってきたであろう金利だけ考えたとしても、彼我の差は大きく、あまりにも不公平です。

なぜ、こんな契約をなされたかはわかりませんが、社会通念上、常識的な期間というのはあるかと思います。

無料法律相談等で、弁護士さんにご相談なされることをお勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。
真剣に努力している様子もなく・・・（><）
物件の紹介時にあれこれとやりとりをしている中で停止条件付契約という形へ流れてしましました・・・こんなにもＢ家屋が売れないものとは思いませんでした・・・
弁護士さんへも相談する方向で考えてみます！！

回答No.4

noname#22812

まず停止条件とは何か？から入りますが、今回の件を例にすれば「Aの売買契約を締結したが、Bの売却を停止条件とする」などの様に、「ある条件が成就する事により『契約時に遡って』効力が発生する契約」を言います。

つまりBが売却できていない段階ではAの売買契約が未だ効力を有していないのです。契約効力が生じていないのに物件の引渡しを先に行うなどという事は有り得ません。
そしてその様な停止条件には通常は期限や最低売却価格を設けます。期限内に条件成就に至らなければ契約は効力を発しませんので無条件白紙解除となります。

＞Ｂが売れない限り、Ａを引き渡す必要はないのでしょうか？？

当たり前です。仮にBが売れたとしても、質問者がAを引渡すには売買代金を全額受領する必要があります。
売買取引にあたり仲介業者が入っていなかったのか不明ですが、現状では常軌を逸していることは確かです。

お礼

回答ありがとうございます。
やはり引渡す必要はなかった。ですよね・・・（;;）
対抗できる要件として、前向きに取り組んで行きたいと思います！！

回答No.3

adpanda1

#1さんの仰るとおり、契約書の内容を吟味しないと回答できない部分が多いと思います。

不動産という金額が大きい紛争なので、信頼の置ける不動産業者あるいは弁護士に早急にご相談に行かれたほうがいいかと思います。

#1さんが書かれている通り、決済と同時に所有権を移転して物件を引き渡すのが通常です。
先に引き渡すということは今まで経験がありません。

契約書の内容を吟味して対応方法を考えなければ、後々大変なことになるかもしれません。

早急にご相談ください。

お礼

回答ありがとうございます。
やはり、引渡しに関してつめていこうと思います。
このままでは、何も変わりませんね・・・
頑張ってみます！！

回答No.2

aoba_chan

あんまり自信ないですが。

それだけでかい契約なのであれば、公正証書巻いてないんですか？
相手方に資産があることが明確なのだから、強制執行にかけてしまえばよいのではないかと思うんですが。

現状から考えて、よほどよい条件にならないと売却する気がないのでしょう。何もしなければそのままな気がしますので、この際、相手の損得考えずに売却させないとダメではないかと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
公正証書は作成しておりません・・・
もともと住んでいた家屋Ｂを売ろうという意思もない様でして・・・
ほんとうに困っています・・・
こうなったら、弁護士さんなどへお願いする方向でやってみます！

回答No.1

walkingdic

>この場合、Ａの引き渡しはしなくてもよかったのでしょうか・・・？？
普通は代金支払い時に所有権を移転して引き渡ししますけど。なんでそういう契約にしたのですか？

>Ｂが売れない限り、Ａを引き渡す必要はないのでしょうか？？
契約内容によります。普通は代金支払いと引渡し、所有権移転は同時に行うものなんですけど。

一体どういう契約書になっているのか。。。。。

お礼

回答ありがとうございます。
特約に、Ｂが売れた時点で代金支払いと入っています・・・
特に、引き渡す時期とかは記載しておりません・・・
Ａに既に居住しておりますが、所有権移転はまだ行っておりません。
Ｂを売却するために、空家に！という考えでＡに住ませてしましました・・・ところが一向に売れません・・・
やはり対抗できますよね・・・？？
弁護士さんなどにも相談して、早く解決へ向けて頑張ってみます！