中古マンションの売買をしたいのですが

質問

お世話になります。
　新築で購入して2年程度のマンションに住んでいるのですが、主たる収入を得ている者が病気になり、ローン支払い維持の見込みがなくなって来たため、売却を考えております。
　地方都市ですが、駅まで徒歩数分で都心駅まで40分程度と立地も良く、ペット複数匹可、最上階など、元々人気があった物件なので、できるだけ借金が残らないよう、売却できるように願っております。
　さて、ここで質問ですが、1点目は「売却求む」のチラシなどはよく入っているのですが、その際大手や中小、また本マンションの購入先など不動産屋によって大きく手数料・マージンは大きく異なってきたり、売却を急いでいることで足元を見られたり等ということはあるのでしょうか？各社に相談して比較検討する時間や精神的な余裕がないのでその辺りの事情を御存知な方のアドバイスを頂けると有難く思います。
　2点目として、私どもは子供がなく、ペットを複数飼っていたため、3LDKの間取りを建築時に広いリビングの2LDKにしてしまっています。そういったことが大きく評価価値を下げるということにはなりますでしょうか？
　すみませんがアドバイス、よろしくお願い致します。

回答No.1

bigx2000 · ベストアンサー

１．不動産屋によって手数料・マージンは異なるか？
　ほとんど違いません。なぜなら法定手数料が存在し、売買代金の３％これを超えることが出来ないからです。これより下ならOKなのですが下回ることも無いと思われます。
２．中古売買物件で不動産屋の果たす役割の基本は、仲介です。
　仲介ですと、買い手側との価格交渉等は基本的に当事者同士が行います。したがって値引きしたくなければ、売らなければ良いということになります。たいていの地元の不動産屋は、その近辺の相場というものをもっていて、売主側の希望で売れるかどうか（売りやすいかどうか）の判断はしてくれます。
従って間取りの変更も買主側が望んでいれば値引きの対象にはなりません。
仲介はこんな感じで行われます。
・良くチラシで入っている業者にマンションを売りたい旨、電話連絡をします。
・不動産屋が自宅にきて、物件を見ます。
　そして、仲介契約に３種類あることが説明されます。
　URLを参照してください。
　どれでも手数料などは変わりません。業者は専任契約以上のものを望むはずです。１社に決めてお願いするならこの方式が良いです。
・販売価格は売主の希望額を聞いて不動産屋がアドバイスをして決定します。売れるまでは広告などを不動産屋が行っても費用は不要です。
・たいていの場合購入希望者が、部屋を見に来ます。
そのなかから本当に購入希望の人がでてきたら、本当の売買金額の決定です。
・その後は不動産屋の言うままにいろいろ書類を作成していくだけです。

　次に不動産業者に買い取ってもらう場合ですと、相当なマイナス査定をされるでしょう。
　折角インターネットがあるのですから不動産取引について良く調べて対応されることを進めます。

参考URL：

http://www.kento.co.jp/ver7/bai/bai_keiyaku.htm

お礼

早速ご回答頂きまして誠にありがとうございました。
本文、参考URL先共に大変分かりやすく、取引の方法や大まかな手順についてかなりイメージすることができました。
　突然の家庭内の混乱もあり、今まで何から調べたらよいかも訳が分からず、私1人では売り買いすることがなかっただろう金額のモノでありますので、不動産屋さんに連絡を取ること等も躊躇したままでした。
　現マンションを購入した販社は比較的地元密着型で、同じく現マンションの管理会社系列のよくチラシが入る販社は所謂大手ですが、更に調べてみた上で、先ずはその2件に連絡を取ってみたいと思います。
　本当にありがとうございました。

回答No.3

daikenpapa

私は仲介業を主とする不動産業者です。まず、仲介手数料は400万円以上の仲介物件の場合は売買物件の３％＋60,000と消費税が上限と決められており、殆どの業者がこの価格で仲介を行います。しかし、まれにお客様自身で買い客を見つけてこられたり、親戚や友人の場合は仲介料を２％にしたりする事があります。次に業者の選定ですが、媒介契約には１専属選任媒介契約２専任媒介契約３一般媒介契約の三種類があります。大きな違いとしまして１と２の契約は売出し業者を一社しか選べず、３の契約は複数の業者に売出しの依頼をする事ができます。この為、どの業者に選ぶかの前に、一社に限定するか、複数業者に依頼をするかを検討しなければなりません。私としては、特に懇意にしている業者がなければ、一般媒介にして、地元で名前が通っている２社か３社位に媒介を依頼する事をお勧め致します。

お礼

業者様から御意見大変有難く思います。

　他の方にも御回答頂いた通り、手数料の上限が定められていることが
分かり非常に安心いたしました。
　都心へ向かう私鉄沿線なので、その系列の業者様や、全国CMなどもある有名な業者様など、推薦に値するような業者様の窓口店舗が近隣にあるようです。とりあえず安心して相談だけでもできるのではと思うようになってまいりました。（回答者様のハンドルネームが社名と関連されていらっしゃるなら、残念ながら当駅にはないようなのですが）

　それらの数社に連絡を取って一度直接お話を伺ってみようと思います。どうもありがとうございました。

回答No.2

kobalt

最近、売却を経験しました。

いろいろと調べた結果ですが、仲介手数料についてはたいていが売却価格の
3％＋6万円に消費税となります。
新しい物件ですと、高額になると思いますので、けっこう手数料はかかりますね。
いろいろ調べていくと、手数料無料とか、1％とかもあるようです。
不動産屋さんが買うみたいなので、売却の価格が安くされてしまう可能性も
あるかもしれませんが、売れなかった場合に利用しようと思っていました。

売却を急いでいるというのがわかると、値引き交渉に応じる羽目には
なると思います。
でも人気の物件であれば、極端な値引きはないようにも感じます。

私の場合、思いついた不動産屋に連絡をし、翌日に「HOME4U」というサイトに
アクセスをしました。
http://www.home4u.jp/
いくつかの不動産屋さんから査定額などの連絡がきますが、調べなくても
近くの支店の担当者から連絡（メール）があるので、時間がない場合に
良いと感じました。
私の場合は、最初に思いついた不動産屋にまず行って、その担当者の熱意を
感じましたし、賞状などもあり、成績が良い人だと判断しました。
また、顔も良いほうだったので、有利かな、と感じました。
「早いほうがいい」と言われたので、午前中に話を聞きに行き、午後には
その不動産屋さんと専属専任媒介契約を結びました。
専任は広告費などにお金をかけてくれやすく、報告書の提出も義務付け
られていますので、安心と感じました。
一般の場合は、複数の不動産屋に依頼をすれば、争って販売してくれる
そうです。
これは、どちらがいいかは人それぞれでしょう。
勝手に3ヶ月の契約にされましたが、実際には専属の場合は最長3ヶ月らしいので
まずは1ヶ月とかにして様子を見て、調子が悪ければ一般に切り替えるのも
いいのかもしれません。

査定額については、不動産屋さんによっていろいろでした。
ただ、スタートの価格は自分で決められます。ちょっと高いかな、という
金額で出したほうが、他の人が売りに出す時に価値を下げないみたいです。
一度安く出すと、その部屋タイプが安くなってしまうようです。
実際に出した金額で売るのは難しいみたいです。買う側はたいてい値引きの
交渉をしてきます。慣れている人が多いみたいです。
不動産屋さんには言わず、自分の中で「いくら以上なら売る」というのを
決めておくといいかもしれませんね。
ただ、複数名の希望者が値引き交渉をしてきた場合に、自分の決めた額より
安いからと断り続けると、買う側の希望額にそわないことになり、
売りそこなう場合もあるので、急ぐ場合はこのあたりは注意ですね。

一応、不動産屋さんも高く売れば売るほど、手数料が高くなるので
極端な値引き交渉には応じないようです。
ただ「これ以上粘ると売れない」というところはわかっているようなので
「ここで何とか・・・」と言ってきます。
良い営業担当に出会えるといいですね。

お礼

具体的なお話大変参考になりました。

丁度売却経験のある知人に簡単にお話を伺えたのですが
（詳細はあまり覚えてないとのこと）
引越し期限が決まっていたので直前になりどんどん値下げされて
言われるがままに応じていたとのことでした。

私どもの場合、生活費他等諸経費が貯金などで続く限り
ということで、急ぎではありますが確定した期限は決まっておらず、
また良い物件のはずなので、できるだけ高く売却できるよう
調査・努力したいと思います。

ありがとうございました。