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中古マンションについて
中古マンションの購入を考えています。 以下のようなマンションはどう思われますか？ 率直なご意見を伺えたら幸いです。 また、中古マンション探しを始めたばかりですので、 心得など、アドバイス頂けたら嬉しいです。 間取り ：3LDK 占有面積 ：約65m2 立地 ：最寄り駅より徒歩13分 竣工日 ：平成7年3月 値段 ：960万円 総戸数 ：約280戸 販売戸数 ：約190戸 空室または、賃貸で居住の部屋を、業者が一括購入し、販売しているとの説明を受けました。 なお、以下の質問にもお答え頂けますでしょうか？ ・諸費用の合計が100万円とのこと。 詳細を計算すると100万円以下ですが、予定より オーバーする可能性もあるので、キリの良い 100万を最初に支払い、差額を返金とのことでした。 このような方法は良くあることでしょうか？ ・960万円のうち、リフォーム費として100万円が 含まれているとのことでした。 主な内容は、床のフローリング、畳張替え、 トイレ、風呂の修繕などでした。 一般的に、100万円でのリフォームは、どの程度 できるものなのでしょうか？ ・銀行へのローンが可能かどうか調べてもらった 上で、検討を続けたいと申し出たら、 「購入を前提で銀行にも相談をするから、ローン が通ったら、ぜひ購入してほしい。銀行との 信頼問題にも関わる」と言われました。 これは、常識なのでしょうか？ 素人で、質問の仕方もあいまいかと思いますが、 初めての大きな買い物で、誰を、何を、どこを 頼ってよいのか分からず、このページに来ました。 よろしくお願いします。
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＞個人的感想で結構です。お聞かせ願えませんでしょうか？ 本当に何とも言えないのです 中古マンションにはいくつかのポイントが有ります １．周辺の物件に比較して割安か？ ２．修繕積立金はどの位か、管理はちゃんとしているか？ ３．果たしてその価格が適正か？ その他にも多くのポイントが有りますが多すぎて説明しきれません １． 購入時はその物件に惚れ込みがちです、なかなか冷静な目で見られません（貴方が結婚する前の彼女．．．（笑）。） 周辺の割高だと思う物件でも建ぺい率・容積率に余裕があり潜在的な価値が上かも知れません かなり調べないと何とも言えません ２． マンションは「管理を買え」と言われるくらい管理状況が大切です 大規模修繕が済んだマンションは割安ですが買ったとたんに修繕の必要なマンション・積立金不足だと追加の出費が必要です、この見極めは困難です ３． 売るに売れない人が増えています 資金に余裕のある方は安くても売りに出します でも売れないのが分かっているのに高い値段しか付けられない方が増えています ・自己資金無し、全額ローン、転勤 このような方を考えてください 物件の価値８００万円・残債１０００万円・貯蓄無し どうしても１０００万円の価格でしか売りに出せません その他にも色々検討する項目は多くあります ・隣近所に問題のある方が住んでいれば最悪です 貴方がその物件を購入する目的で９６０万円のマンションを購入すべきかどうかが変わります ・ずっと住まいとして使う、 資金・住環境を考えて購入すればいいでしょう 住まいは価値の上昇を考える必要はありません、税金が高くなるだけです ・将来は売却する 管理の状況、修繕積立金、将来性を検討しなければなりません、 価値の低下が無い物件を選ぶ必要が有ります 築１２年程度ならそろそろ全体の修繕が始まる頃です きちんとした長期修繕計画も無いマンションは危険です 購入するなら少なくとも ・リフォーム後の状況を確認してから ・本当に自分に合った物件かを冷静に見直す それからでも遅くは有りません 中古マンションはいくらでも出てきます、 同じ物件の別な部屋も今後売り出されるでしょう 高価な買い物ですから買うときは全て見てから決断しましょう 少なくともリフォーム後の状況も見ないで買うのはお勧めできません わたしなら１００万円引きで自分でリフォームします おまけ付き商品の「おまけ」は要らない物ばかりです 不動産に「買いそびれ」は存在しません「縁がなかった」だけです 「買い急ぎで後悔する」これは存在します。
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＃2です。 総戸数が多いとよいと書いたのは、修繕積立金が有利になるからです。 一戸あたりの負担が少なくて済みます。 190戸も業者が買い上げたという点については、よい解釈と悪い解釈ができると思います。 他の回答者の方々もおっしゃるように、多量に売れ残ったという時点で、この物件は需要が少なかったのかもしれない、という見方がひとつ。 もうひとつの見方として、土浦という立地ですが、この辺は今、つくばエクスプレスの開通で、地価が異様に上がっていますね。 新築当時は需要がなく、売れ残りが出たかもしれない。 でも最近になって需要が増えてきているので、再度販売する価値が見直されたのではないか、というのがもうひとつの見方です。 土浦といっても場所によりますので、よい方なのか悪い方なのかは判断つきかねます。 けれど、業者が一括して買い上げたという事実からは、どちらかというと需要が見込まれて、よい意味での再販なのではないかという気もします。 でなければ別の業者がわざわざ買い上げたりしません。 業者は最低でも、賃貸として活用できる価値のある物件でないと買い上げたりしないものです。 できれば仲介業者などを通じて、もともとの新築当時の販売価格などを調べてみましょう。 ものすごく価格が下落しているならば一度考え直したほうがいいかもしれませんが、検討する余地はありそうです。 もしつくばエクスプレスの駅から徒歩13分ならば上等です。たいへんな宝の山・・かもしれません。
お礼
多くの方にご回答、アドバイスを頂き、 お蔭様で次にやることが見えてきました。 慎重に、しかし前向きに再チェックしてみようと 思います。 再度に渡り、丁寧にご回答頂き、 ありがとうございました。
- m_inoue
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＃１です ＃６さんの疑問の通り １９０／２８０戸は尋常では有りません ＞賃貸として運用していたが、ある会社が空き部屋、ならびに賃貸の部屋を一括購入し、再度販売するようです。 賃貸していても普通は入居者を追い出せませんから．．．。 考えられるのは「所有者の破綻－競売－落札」．．．。 「落札した業者が再販売してる」が有力ですね その場合はかなり安い価格で再販されますのでお買い得です 落札業者も短期間での利ざや稼ぎでしょうから価格交渉も可能です 私も大家をしていますが、売りたいだけでは入居者を追い出せません
お礼
何度も回答を頂き、ありがとうございます。 場合によっては、価格交渉も可能なんですね。 m_inoueさん、ご無理を言ってご回答頂き、 すみませんでした。 でも、大変参考になりました。
この頃に建てられた物件としては価格は普通じゃないですかね？おそらく新築当時の価格は約３倍の２千万台後半から３千万前後だったかと思われます。 aratsuchiさんが話を進めてる物件が賃貸だった場合、内装をよ～く診たほうがいいでしょう。 築浅なので問題はないと思いますが、玄関のインターホン、メールボックスから始まって動かせるものはすべて動かしてみるべきです（中古車を買うときと同じ要領で） はっきり言って不動産屋は実際にその部屋に住んでないのでどこに不具合があるのかなんてわかりません。 中古マンションは一回賃貸で住んでみて買ってもいいなと思ったら購入を決めるというのも手だと私は思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 内装を見るときは、不動産屋さんがいるため、 ついついあせって見てしまいがちになりますね。 しかし、我が家にとっては重大な買い物。 「しつこい」を思われるくらい チェックをしてみたいと思います。
- X-trail_00
- ベストアンサー率30% (438/1430)
>占有面積 ：約65m2 >立地 ：最寄り駅より徒歩13分 >竣工日 ：平成7年3月 >値段 ：960万円 地域にもよるでしょうが安いですよね。 10年落ちと言ってもリフォーム100万込みなら ただしリフォームは何をするのか要確認 >販売戸数 ：約190戸/280戸 これが一番の疑問です。元々賃貸ように作られた物件でしょうか？ 大型なので分譲だとも考えられますが。 空きが多すぎなので管理組合などがやっていけているのかが 疑問です。入居後に問題が出てきたりしそうなので 出来れば現地で入居者の様子を見たほうがいいかも。 築10年で6割の未入居・・・ 優良物件なら考えにくいでしょう。 >・銀行へのローンが可能かどうか 年収、他ローンの有無など判れば 個人でもある程度は判定できますよ。 年収400万以上勤続2年 他ローン無ければ（少々有っても問題が無い） 物件が普通であれば十分にいけます 物件の相場は近所の中古の戸建てや新築マンションの 相場で判断しましょう。 (中古の戸建てが100平米未満、築浅で1500万くらいなら このマンションの価格もそれなりかもね)
お礼
元々、分譲用に作られたもののようです。 しかし、販売しきれなかったため、賃貸として 運用していたが、ある会社が空き部屋、ならびに 賃貸の部屋を一括購入し、再度販売するようです。 物件の相場のお話、ありがとうございます。 周囲と比べるといっても、比べ方がいまいち 分からなかったので、参考になります。
文面だけの判断ですが、物件価格はまあまあ妥当です。 けれども、やはりリフォーム100万円、諸費用100万円の内訳が不透明です。 トイレ・風呂の修繕、とありますが、新しくするわけではなさそうですし、本当に壊れていて修繕だけなのかもしれません。 総戸数が多いマンションはそれだけで優良とは言えませんが、欠陥などがあると被害が大きくなるので、一応業者の注意はなされています。 資金計画はどのようでしょうか？ 頭金500万円ほどで、残りの600万円を10年で返済するくらいがよいところでしょう。なぜなら、おそらくこの手のマンションは中古価格の下落が激しいので、築15年以後には買い手がつきません。賃貸に出すとかの方法がとれるように早く完済してしまうことです。 ましてや、頭金なし（あるいは少ない状況）で購入し「売っても借金が残る」という状況は避けるべきです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 お恥ずかしながら、頭金はありません。 ただ、毎月の家賃が7万円ほどなので、 それならば、購入した方が良いのではと思っております。本来であれば頭金を少し貯めてというのが 当たり前なのでしょうが、自分の年齢、返済期間を 考えると、あまり貯金をしている時間もありません。 将来的には、住居としてこのマンションに住み、 賃貸に出したり、販売したりということは 考えていないのですが、いかが、思われますか？
- nebura71
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元・住宅関係政府機関所属で、自分でも中古マンションを２戸購入した経験のある、今ではただの暇人nebura71です。 ご要望どおり、率直に個人的見解を述べます。 中には極めて個人的な見解・邪推も含まれますので、その部分には「（私見）」と、補足します。 ＞間取り ：3LDK ＞占有面積 ：約65m2 ３ＬＤＫとしては、狭いほうです（いや、もっとひどいのもありますが。）。 本来ならば２ＬＤＫで使用するのが快適である広さを、無理やり３ＬＤＫにしていると考えるべきでしょう。 ４人以上の家族で住まうならば、これは推奨できません（私見）。 また、収納スペースが極端に少なくないか、そこも心配です。 間取りに完全に納得した上でお求めになることを推奨します。 ＞立地 ：最寄り駅より徒歩13分 ＞竣工日 ：平成7年3月 ＞値段 ：960万円 最寄り駅が「渋谷」とか「池袋」ならばともかく、普通の最寄り駅であれば、これは物件的に遠すぎます。 公称で徒歩１３分ということは、普通に歩けば、平地だったと仮定しても１７分はかかるでしょう。 もし、通勤に駅を使用するのであれば、とても毎日歩ける距離ではありません。 自分は、以前、「駅から徒歩９分（実質１２分）」の物件に居住していましたが、極めて不便でした。 駅に自転車を駐輪できるのであればこの問題は解決しますが、雨や雪の日は悲惨ですから、覚悟が必要です。 たとえＲＣ（鉄筋コンクリート製）でも、築年数が１０年を超えると、よほどの好物件でもない限り、物権の価値はほぼゼロだと考えるべきでしょう。 一般的に、マンションの価格下落率は、「主要駅からの距離の二乗に反比例」します。 わかりやすく申し上げれば、こういうことです。 駅から徒歩１分のマンションは、古くなっても引く手あまたですから、そんなに値下がりしません。 逆に、希少価値を買われて、値上がりすることもあるくらいです。 ところが、駅から離れるにしたがって、マンション価格の下落率は急速に大きくなります。 設備がどんなにすごかろうと、不便なマンションには、需要が無いからです。その点、「中古マンション相場」というのは、正直です。 マンションの存在意義というのは、「一戸建てを建てることのできないような便利で希少な土地を集合住宅として使用すること」ですから、「駅から遠いマンション」ということ自体が存在矛盾です。 普通の人は、そんなに駅から離れているのだったら、一戸建てを買ったほうがましだと考えるでしょう（私見）。 自分なら、１００万円でも買いません（私見）。 ＞総戸数 ：約280戸 ＞販売戸数 ：約190戸 なんで、そんなへんぴな所に、こんな巨大集合住宅を作っちゃったんでしょう？ 明らかに規模が大きすぎです。 自分のマンションは、総個数が３８戸に過ぎませんが、この戸数でようやくマンション管理組合の意思統一を円滑に行うことができます。 時には、３８戸ですら、管理組合内でトラブルが発生して困ることもあるくらいです。 １００戸を超えた時点で、マンション管理組合の円滑な運営は、もはや絶望的と考えるべきでしょう（私見）。 自分の意見を通すなど、もはや、夢のまた夢です。 ＞空室または、賃貸で居住の部屋を、 ＞業者が一括購入し、販売している この辺の記述が、大変恐縮ですが、いまひとつ良くわからないのですが・・・ 要は、「買い手がつかなかった部屋や、資金的に余裕がある人が資産運用に使っていたんだけど運用効率が悪いので困っていた部屋を、業者が安く買い叩いて、高く転売しようとしている。」ということではないでしょうか？ もしそうであれば、そんな商売に引っかかるのは、「カモ」です。（私見） ＞・諸費用の合計が100万円とのこと。 ＞ 詳細を計算すると100万円以下ですが、予定より ＞ オーバーする可能性もあるので、キリの良い ＞ 100万を最初に支払い、差額を返金とのことでした。 ＞ このような方法は良くあることでしょうか？ 「よくある」わけありません。 仮に「ある」としても、厳密に諸費用を計算した上での、前預かりとするのが良心というものでしょう（私見）。 そもそも、諸費用というものは、本来購入者自身が自分で支払う金銭です（登記費用など）。 それを最初から預かるということは、「最初から業者代行ありき」ということでして、考えられるのは「１：代行手数料でも儲けてやろうと業者が考えている」か「２：事前に預からねばならぬほど業者の資金繰りが火の車」ということくらいです。（私見） 自分なら、そんな業者は最初から信用しません（極めて私見）。 ＞・960万円のうち、リフォーム費として100万円が ＞ 含まれているとのことでした。 ＞ 主な内容は、床のフローリング、畳張替え、 ＞ トイレ、風呂の修繕などでした。 ＞ 一般的に、100万円でのリフォームは、どの程度 ＞ できるものなのでしょうか？ 自分の場合は自己手配で行ったので安くつきましたが、ユニットバスを交換するだけで１３０万円を要しました。 また、畳の張替えは、畳表の交換だけなら１畳5000円程度、畳そのものの交換でも１畳10000円程度です。 さらに、フローリングの張替えとなると、百万レベルの出費となります。（規模にもよるので私見） 最後に、便器交換だけなら、20万円くらいでしょうか。 総括しますと、「本当にそれだけのことをやった」のであれば、100万円というのは、露骨に安すぎます。 逆に、「風呂やトイレを磨いて、安いものは交換して、畳表を交換して床を磨いた」ということでお茶を濁したなら、100万円の請求は、暴利です。その程度のことなら、30万円もあればおつりが来ますから。 つまり、自分なら、どんぶり勘定での請求だと考えます（私見）。 というか、値段を無理やり吊り上げるための詐欺行為ではないかという疑いのほうが濃厚です（ものすごい私見）。 その辺の真偽を確認するには、リフォーム工事代金の請求書を閲覧させてもらえば済みます。 が、おそらく見せてはくれないでしょう。（やっていないなら見せようが無い。） ＞・銀行へのローンが可能かどうか調べてもらった ＞ 上で、検討を続けたいと申し出たら、 ＞ 「購入を前提で銀行にも相談をするから、ローン ＞ が通ったら、ぜひ購入してほしい。銀行との ＞ 信頼問題にも関わる」と言われました。 ＞ これは、常識なのでしょうか？ 「常識」のはずありません。 購入者候補を逃がさないようがんじがらめにするための、よく使われる策略です。 「ローンが通るかどうか？」と「購入するべきかどうか？」は、まったく別次元の問題として検討する旨を、業者へ明確に意思表示してください。 そっちのほうが、「消費者としての常識」です。 理由はもうひとつあります。 これは、「普通ならローン審査が通らないのだけど、業者が銀行へ口をきくことによって無理やり通してもらうことができますから」と言っているようなもので、限りなく犯罪に近い癒着行為です。 少なくとも、審査した銀行関係者は「背任行為」に当たります。 業者も、ろくでもない業者であることは疑いないでしょう（私見）。 併せて、そこまで危ない橋を渡った上で通ったローンの場合、貴殿自身もきちんと支払っていけるのか、そっちも心配です。 「ローンが通らない」ということイコール、「貴殿は常識的に見てきちんと何年もローンを払える状態とは思えない」ということです。 それを無理やり通した日には、破産が約束されたも同然と考えるべきでしょう。（場合によるので私見） いずれにせよ、駅から遠すぎる幽霊マンションを９６０万円で売りつけようとする業者がいたら、自分なら詐欺師だと思います（最後の私見）。
お礼
お忙しい中、また、知らない者にご丁寧に 回答頂きまして、大変恐縮しております。 ＞空室または、賃貸で居住の部屋を、 ＞業者が一括購入し、販売している の部分につきましては、nebura71さんに ご理解頂いたとおりです。 やはり、悪質業者でしょうか。 何も信じられないこのご時勢、どこを見て 判断したら良いのか、本当に迷います。 ローンの件の考え方につきましても、 大変参考になりました。 ありがとうございました。
普通に考えたら、3LDKで60m2以上で、徒歩13分で、築浅で、総戸数も多い。 理想的です。これならば将来的な売却も可能です。 といいたいところですが、一点、価格が相当安いですね。 これは地方都市の物件でしょうか。 都市部の地域でない限り、これからマンションは売れ残る時代になりますので、購入は慎重になったほうがよいと思います。 ＞100万を最初に支払い、差額を返金とのことでした。 このような方法は良くあることでしょうか？ それは怪しい話です。 諸費用というのは、仲介手数料、印紙代、登記費用、ローンを組む保証料、火災保険などを合わせたものです。 これらはその都度払って領収書を発行してもらうのが筋です。 実際にかかる費用は正確には出せないとしても、見積書は出してもらってますか？ その上でどの費用を前払いするのかを明確にしてください。 ＞床のフローリング、畳張替え、トイレ、風呂の修繕などでした。一般的に、100万円でのリフォームは、どの程度 できるものなのでしょうか？ トイレ、風呂の修繕とありますが、丸ごと設備を変えているならば結構かかります。100万は妥当ではないかと思います。ただリフォームは個々のケースや業者によりますので、なんともいえません。 ＞銀行へのローンが可能かどうか調べてもらった上で、検討を続けたいと申し出たら、「購入を前提で銀行にも相談をするから、ローンが通ったら、ぜひ購入してほしい。銀行との 信頼問題にも関わる」と言われました。これは、常識なのでしょうか？ ローンが可能かどうかだけ調べてもらうということは、普通はしません。 銀行に事前審査を申し込むのは、購入する意志があってからです。 つまり、物件の購入申し込みをしてから、事前審査をして、融資可能という返事をもらったら、売買契約を結ぶという段取りが普通です。
お礼
早速、お答え頂きありがとうございます。 場所は、茨城県の土浦市です。 価格の件ですが、土浦でしたら、 妥当でしょうか？ 諸費用の件と、トイレ、風呂の修繕の件、 もう一度よくチェックしてみたいと思います。 それから、総戸数が多いマンションというのは 良い条件なのでしょうか？なぜですか？ 単純に不思議に思ったので、良かったら 教えてください。 ローンの件をはじめ、常識を教えて頂いて 助かりました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞以下のようなマンションはどう思われますか？ 不動産は同じ物がありませんので何とも言えません ＞100万を最初に支払い、差額を返金とのことでした。 このような方法は良くあることでしょうか？ たまに有ります ＞どの程度できるものなのでしょうか？ これも業者・地域の価格が違いますので分かりません ＞ローンが通ったら、ぜひ購入してほしい。銀行との信頼問題にも関わる」と言われました。これは、常識なのでしょうか？ 買う気もないのに銀行にタダ働きさせる方が不自然でしょうね ・買う気になった ・資金が足りない ・ローンが組めれば購入する これが普通だと思いますが．．．。 普通は売買契約を結び、その契約の中で「ローンが通らなければ契約解除」と書かれます 契約が先です
お礼
ローンの件、耳が痛い限りです。 無知とは恐ろしいものですね。 でも、その分、「知らないから」と開き直って 何でも伺えそうです。 誠に勝手ながら、m_inoueさんは、はっきりされた方、シビアな方とお見受けします。 そんな方の率直なご意見が伺いたいです。 「不動産は同じ物がありませんので何とも言えません 」と一度ご回答頂いたのですが、m_inoueさんの 個人的感想で結構です。お聞かせ願えませんでしょうか？ 一度、ご回答を頂いているのに、大変失礼かとは存じますが、ご無理でなければ、よろしくお願い致します。
お礼
わがままなお願いを聞いて頂きまして、 ありがとうございます。 また、お忙しい中、ご丁寧にアドバイスして頂き 恐縮です。 m_inoueさんのご意見、その他ご意見を下さった方の お話をふまえ、もう一度よく検討してみようと 思います。