マンション売却について

質問

マンションの売却を考えています。
２００８年に完成。2300万で購入しています。
マンションを売却するにあたり、査定だすのはあたりまえですが損失がどのくらいまでなら売却にふみきるべきなのでしょうか。
３ＬＤＫ・ＪＲの駅まで徒歩１５分（徒歩5分でローカル線の駅あり）・１０階建の低層階です。
北関東の都市部？にあります。
3年程　住んでいますが、ある理由で売却を考えています。
まだ新しいうちに売却したほうが高く売れると思っているのですが、もし1000万くらいで売れたとしてもこれからの残りのローンなど心配です。

また不動産を売却した際、すぐに他の不動産を持つのと賃貸に戻るのでは税金が全然違うという事ですが、教えて下さい。

回答No.3

himawari-0424

他の回答者の方も書かれていますが、ローンが残っていると抵当権が外れないので売却する事は出来ません。
ですが、残債がある状態で売却するには任意売却という方法があります。
任意売却するには、支払いを一定の期間ストップする必要がありますが・・・。
売却した後のローンの事がご心配なようですが、任意売却は残債は残ってしまいますが、その返済は月１万程度で了承してくれるそうです。
実際、知り合いも任意売却という方法で自宅を売り、賃貸に移って生活しています。
返済額も生活に無理のない金額にしてもらえましたし、任意売却する際に費用もかからなかったので手持ちのお金を減らさないですんだそうです。
ただ、一般的な売却とは異なり、債権者との交渉が大切になるので、任意売却を考える時は専門に扱っている会社に依頼した方がいいと思います。

私も任意売却という方法は知らなかったのですが、こちらのサイトで見てみると住宅ローンで悩んでいる人には最善の方法だと知りました。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

そもそも根本的な問題を理解されていないようです。

考えるべきは「いくらで売ったらよいか」ではなく「いくらで売れるのか」です。

そして一番の勘違いがコレ
　　　　↓
「売れたとしてもこれからの残りのローンなど心配です。」

不動産をローンで買ったら「ローンを残しての売却なんてできない」んですよ。
実際は出来ますが、ローンが残っている物件（抵当権付き物件）なんて買う人はこの世に存在しないでしょうから、事実上は「出来ない」という事です。

つまり売却してもローンの残りが１０００万円あったら、売却する前にその金額を「何らかの方法」で用意していなければならないのです。
（売却額がローンの残りを上回っていれば大丈夫です）

特にマンションは購入してから５年間は急激に市場価値が下落します。

＞ＪＲの駅まで徒歩１５分（徒歩5分でローカル線の駅あり）・１０階建の低層階
＞築３年

この条件なら現在１５００万程度までは下落しているでしょう。
下手したらもっと下落している可能性があります。

しかも住宅ローンは元利均等払いで組んでいるのが殆どなので、３年では元金は全く減っていません。今まで払ったのは「金利分」です。

いくらの頭金を入れてローンを組んだかは存じませんが、事実上「殆ど返済していない」のと同じという事なんですね。

それに仲介手数料や、抵当権の抹消費用等の「諸費用」は現金ですし・・・

一度お近くの不動産業者へ相談してください。

税金を考えるのはその後です。

回答No.1

gamigami

どのくらいの損失で売ったらいいか？などと呑気なことをかかれてますが、
現在の住宅ローンの残債がいくらあり、査定額がいくらで、
査定額－１０％で売れたときに、手元にどれだけ入ってきて残債を完済できるか、
また入ってくる金額が不足なら、どれだけ追い金を出したら完済できるか
これを考えて売却を決めます。
基本的に住宅ローンが完済できなければ、売却自体不可能です。

売却金額が残債に届かず、追い金もない場合、
金融機関に『任意売却』を頼むか、
延滞で抵当権実行で競売にかかれば、売却金額分を引いた
残りの残債を高金利で分割返済という手段はあります。
ただ、当然ながら個人信用情報に異動・延滞があるので、
次のローンなんて無理ですが…。

＞また不動産を売却した際、すぐに他の不動産を持つのと賃貸に戻るのでは税金が全然違うという事ですが、教えて下さい。
違う点は、ローン控除の有無があるぐらいです。
それも次の不動産をローンで買った場合のみ。
居住４年では『譲渡損失の繰越控除』も使えないので、基本的には丸損ですね。