築３１年中古マンション買うか否か？

質問

現在築３１年の分譲マンションに賃貸で入居して３年目ですが、所有者が購入しませんか、とおっしゃってきました。３棟で総戸数３５０世帯、不動産屋さんで拝見した過去の売買価格でいくと、我が家は７５平米２階東南角部屋３ＬＤＫ７００万（現状渡し）程度になりそうです。
外壁や防水等の大規模修繕は計画通り済んでいて、エレベーター交換はまだです。修繕積立金は１億近くあり、管理組合の尽力により今春で滞納者ゼロになりました。立地は駅からバス１３分徒歩４分、駅は梅田から１時間とかなり大阪でも郊外です。
マンションは管理が大事という点では優良物件ですし、住み慣れて家族ぐるみでつき合える友人も複数います。安さも魅力です。
ですが現居室はリフォーム必須で水回りや床の補強等に４００万くらいかかりそうですし、郊外の丘陵地の大規模マンションは今後スラム化が心配と聞きます。実際暮らしていて高齢社会を肌で感じるマンションです。
２年半後の一人息子小学校入学時に築５～１０年の立地の良い中古マンション（７０平米程度）を２０００万ぐらいで探すのと現住マンションを購入するのとどちらがお勧めでしょうか？
他の懸念材料として駐車場が戸数分ない事、現在も空き待ち５０番目で近隣に借りています。また、最寄りスーパーまで急な登り坂を徒歩１５分。車なしでは大変不便な場所です。主人の通勤にも１時間半かかります。３年前、夫の失業により新築戸建てを購入後１年半で手放した為、貯蓄に励んではいますが現在の頭金はわずか３００万ほどです。再就職後の年収も２００万減って４００万弱となった為、正直、安さには惹かれます。安物買いの銭失いでしょうか？管理が良いと分かっているなら「買い」でしょうか？ちなみに夫は３７歳、私は３３歳です。
皆様のご意見、経験談、留意すべき問題点など、お聞かせいただければ幸いです。乳飲み子を抱え無職の夫を励ましていた当時からすると贅沢すぎる悩みですが、泣く泣くマイホームを売却した経験上、今度は慎重に検討したいと考えています。アドバイスどうぞよろしくお願いします。

回答No.1

ceaser · ベストアンサー

住民の高齢化は如何ともしがたい問題です。
失礼ですが、いまどきそんな便利の悪いマンションに若い人は住まないでしょう。
と言うことは、将来の住民の高齢化が懸念されます。これから人口減の時代ですので、不動産は都心部に持つほうがいいでしょう。

息子さんの学校に通うのに、今のマンションは便利はいいですか？これから、子供を学校に通わせる利便性も考えた方がいいです。わが家は、損を覚悟で築５年の建売を売却し、子供を学校に通わせるのに便利な場所に家を建てました。私も、もっと良く考えて家を買えばよかったと反省しましたが、買う時はついついそこまで見通さないんですよね。

職を失って、収入ダウンときつい状況のようですが、その状況で将来のスラム化の懸念が高い物件を買うのは、やはり危険が高すぎると思いますよ。それに、家もさることながらお子さんの教育費も考えないといけません。今の貯金が３００万とのことですが、それは今後の生活（再び職を失うこともリスクも含めて）を考えたら、キープしておかなければいけない額の貯金です。うちも、子供の教育費用と言う名目ですが、絶対にそれ以外には使い込まないことにしている貯金を４００万貯めてあります。当然、私が職を失う緊急事態にも対応するためです。（実は最近、うちの会社が買収されることが決まり、私も他の仕事を探さないといけないかなと言う感じ始めているところです。）
色々な要素を考えると、今回は見送る方が賢明と考えます。

お礼

親身なご回答ありがとうございます。
確かに小学生以上の子供達はいますが赤ちゃん連れのお母さんをみかけません。今の時点で若い世代がすでに少ないマンションです。
子供の通学や交通費のお話、とても参考になりました。月４万の安い賃料で住めている今のうちに、住宅の頭金や学資をしっかり貯める方が賢明だと気づかせていただきました。所有者のお申し出には感謝と謝罪を述べてお断りしようと思います。身の丈に合った生活が一番ですものね。

回答No.4

boyz3men

３０代　既婚者　男です
昨年　中古マンション購入です。（築２０年ちょっと）

私なら「買わない」です。
理由１・　築３１年で耐震構造前の物件
理由２・　７００万円+リフォームに４００万円もかかる
理由３・　途中で希望のイイ物件が仮にでても購入出来ません。
　　　　　　　（銀行のローン審査が下りないでしょう）
理由４・定年後を考えておりますか？
　　　　　　６５歳ー　３７歳＝２８年後は築６０年ですよ。
　　　　　仮にローンを払い終えても、まだ築６０年のマンションに
　　　　住まれますか？

３７歳でローン１１００万としたら（ボーナス支払い無し）で
２５年固定金利で３％と診ても、固定資産税を入れたら
毎月の支払い（管理費込み）で　おおよそ月５万円以上と思いますよ
年収４００万円で将来子供が大きくなるので、大学進学なら
あと１５年で８００万円くらいは貯金しないと・・。

学資ローンとか組めなくなることを（家を買うと）考えておきましょう。（大体　貸せるのは収入の２０－３０％のハズ）

お礼

ご回答ありがとうございます。皆様からのアドバイスをいただき、「買わない」方が賢明だと分かりました。買うなら３０年は住みたい、とは考えていましたが、その先の老後についてはどこでどのような生活をするかあまり考えていませんでした。学資に関しては、夫が今もあしなが育英会に毎月１万ずつ返済しており（後３年で完済）、自分たちの子供にはそのような負担を強いたくないと考えています。購入の件は所有者にお断りし、貯蓄に励みたいと思います。ありがとうございました。

回答No.3

Scotty_99

まず

年収４００万　月収３３万（手取り２７万）
貯金３００万

で２０００万のマンションが買えるでしょうか？

シミュレーションによると月額８万円ほどの返済額になりそうです。
３５年返済、3.5％10年固定、ボーナス返済はありません。
貯金のうち２００万は不動産の仲介手数料、登記代に取られます。

月額８万円が現在の家賃と比べ何割くらい高いでしょうか？

年収が上がるとは限らないのでやはり月額８万円以内にはおさえ
たいですね。修繕積立金、管理費もかかります。

また、駅近で築５年～１０年で２０００万のマンションも
見つかりにくい気がします。

築５年くらいですと新築時からそんなに値が下がっていないでしょう。
たぶん２０００万の新古マンションは見つからないと思います。

次に現状のマンションですが、築３１年だけあって安いことは
安いですね。エレベータがついているのもgood。

老人問題ですが、それは致し方ありません。
それを心配していては買えないでしょう。

ただ、リフォーム代と築３１年が気になりますね。
外観はタイル張りですか？だとポイントは高いのですが・・・。

私だったら不便なマンションは転売にむずかしいことから
いくら安くても買わないのですが、３０００万の駅近マンションを
買えるかというと怪しいのでいまは即断しないでおいては？

現在のマンションの値段が上がったり、なくなったりすることは
ないでしょう。家賃も安そうです。４万くらい？

２０年後、資産価値もほとんどないどころか、建て替え費用が
どっとかかるかも知れません。そうなったときに修繕費用、建て替え
費用がかかり、資産が負債（支出）になるんですね。
※建て替え後の新築マンションは資産価値がドットUPしますが。

２０００万程度で本当に住みやすいマンションを見つけるまで、
現在のマンションは買わないで賃貸で住む、でよろしいと思います。
ただ、断片的な情報なので参考程度に。

お礼

ご回答ありがとうございます。２０００万程度の築浅駅近物件、もう一度よく調べてみました。よくよく見ると変電所のそばだったり、電車と幹線道路の騒音がひどい場所だったり、「通勤買い物には便利だけど環境はよくないから安い」という所が多いようですね。値段に目がいきすぎていました。
家賃４万で住めるこの先２年の間に出来るだけお金を貯めて、それから考えることに致します。ご指摘通り、築３１年だと建て替え費用の事やその間の仮住まいの事も考える必要が出てきますし。
所有者の申し出には丁寧にお断りの返事を入れます。将来住みたい場所や我が家に合う暮らし方、身の丈に合う予算など、２年間じっくり考え勉強してから決めた方が賢明だと分かりました。ありがとうございます。

回答No.2

kitakamito

先月まで北摂に住んでおりました。
全国を渡り歩いていますが、とても住みやすいところだと思います。

さて、失礼かもしれませんが、もう少し突っ込んだ現状把握が必要なような気がします。
以下のポイントが気になりました。

・現在の家賃は年間いくらか？

・築３１年のマンションはあと何年住めると予想されているか？
（千里中央の建て替え物件は築４０年前後で建て替えを始めていました早目のような気もしますがあと昭和５０年代のマンションがあと何年住めるか？と思いました。また、３５０世帯で計画通りの修繕と１億円近くの修繕積み立て金は立派ではあると思うものの、大規模修繕一回で消し飛んでしまうと想像され、修繕一時金徴収が発生しないか心配です。修繕計画がどうなっているか具体的に管理組合に確認しましたか？）

・築３１年のマンション購入時に必要となる準備金（ローンの手数料や不動産屋へのマージンなども含む）、ローン返済は年間いくらか？
・築３１年のマンションの修繕積み立て費、管理費、固定資産税、ローン代行生命保険費は年間いくらか？

・築５～１０年のマンション購入時に必要となる準備金（ローンの手数料や不動産屋へのマージンなども含む）、ローン返済は年間いくらか？
・築５～１０年のマンションの修繕積み立て費、管理費、固定資産税、ローン代行生命保険費は年間いくらか？

お礼

自身では気づかなかった様々なご指摘、ありがとうございます。北摂は我が家の家計では少し無理がある為、南大阪に暮らしております。
家賃は月４万ほどです。管理会社のお話では、このマンションはきちんと手を入れれば１００年もつとの事。ですが、マンションの浅い歴史ではまだ確認できない事ですね。住民の多くがすでにローン完済後の生活になっている為、もし一時金徴収が発生した場合我が家の家計とかなり温度差があるだろう事に気づきました。先ほど確認したところ、耐震補強などもまだなされておらずその予定も組んでいないとの事。夫の実家が震災で全壊した経験から、この点もかなり不安です。
ご指摘いただいたローン返済の件も検討すると、この先３０年住むような物件ではないようですね。
家賃が安い今のうちに、将来住む場所への頭金や学資を頑張って貯める方が賢明のようですね。所有者の申し出には丁重にお断りする事にいたします。親身なご回答ありがとうございました。