借地権の等価交換

質問

3代にわたり借地権（土地約100坪、借地割合60％）に住んでいます。都内です。
先日、地主さんから「借地権を買い取らせてもらうか、等価交換（50坪）しないか」と言われました。
ちょうど建替え時期でもありましたし、一応いずれかに応じようと思いますが、等価交換の場合、土地を2つに分割して一方を所有権の土地としてもらえるわけですよね？
そうなると、順序として・・・
1：私が仮住まいに引っ越す。
2：建物を解体する。
3：測量をする。　
4：土地を分割する。
5：所有権の登記をする。
5：私が建物を建てる。
6：仮住まいから、新居に引っ越す。
と、こんな感じでしょうか？
あと、測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか？
あと、借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか？
地主さんが弁護士に依頼するとのことで、いいようにされないように注意する点などアドバイスいただけると助かります。　
よろしくお願いします。

回答No.4

mahopie · ベストアンサー

実際の例では、大手企業の社宅用地で４０年の借地（２０年を更新１回、借地割合６０％の地域）期間経過後に、個人地主・借地権者企業５０％毎等価交換で面積半分の所有権に分配した例を経験しておりますので、今回の質問事例の「全部まとめて折半」は妥当な落とし所のように考えますので、費用も双方で折半という主張は丁度良い妥協点かと考えます。

等価交換の際の流れは質問者の理解・先の回答の通りですが、建物を解体した時点で借地権を主張する根拠（借地契約＋当該契約地上の借地権者名義の建物登記）が無くなる点で、１と２の間で契約書の内容をどう固めて契約するかが一番のポイントになりそうです。建物が滅失した時点で、地主側を拘束する条項を含む等価交換契約が締結されている必要がありそうです。建物を建替えるとか引越をしなくてはならない、という現実感からの視点ではなく、建物消失後土地名義確保までの間、地主に対してどうやって質問者の権利が主張できるか、という考え方が必要です。

その意味からは測量から分筆・不動産登記の名義移転までの一連の行為が地主側の管理下で進行して、地主の意向にだけ委ねられる点では、相手に信頼がおけるかどうか、契約内容でどこまで拘束し合うのか、不履行時のペナルティをどう契約に織り込むのかという点を明確にする必要がありそうに考えます。測量・登記をむしろ質問者の側で主体的に行う方がリスク全般の回避ができるのでは、という気もします。

借地権買い取りの場合の建物については、上記対抗要件の上でも建物の登記名義を地主側に一旦移すことで、借地権を「混同」で消失（＝土地・建物の所有者が一体になる）する状態を作った上で、地主側が取り壊すというプロセスの方が外見上権利の移転を理解することが明確ではないかと考えます。（地主側にとっては取壊し費用を控除して買取価格を設定するだけの話）

お礼

ご回答ありがとうございました。
大変具体的にアドバイスいただき、大変助かりました。
ベストアンサーでした。

回答No.5

walkingdic

>相手方は、弁護士を入れてきますので、不動産業者は入れないかと思います
いえ、私が行っているのは御質問者の代理として、あるいはご質問者側のために不動産業者をつけるということです。そういうこともやってくれる業者はいます。

相手が善良で、かつ難しさのない土地であればそんなに心配はいらないのですが、心配なのは分筆するとあるのですが、分筆後に建物の建築を考えているのであれば、法規制をクリアして建築できるように分筆してくれるのか（特に接道条件を満たすのか）とか、更には公道に接道であればよいけど、私道への接道であれば私道持分は現在誰か持っているのか、今回の地主であれば道路持分ももらえるのか（もらえないと少々困ったことになることがあります。必ずというわけではありませんが）、あるいは深刻ではないけど、道路からの上下水道はどの位置に引き込まれているのか、今回分筆後に取得する土地に道路下配管から引き込まれているのかなども建築費用に違いが出るので考えねばなりません。

このような話をご質問者がご存知であればよいのですけど、相手は弁護士がいてアドバイザーがいるのにご質問者側にいないというのはちょっと不安なので助言したまでです。

土地家屋調査士（大抵測量士をかねる）は単に分筆するだけなのでこれをこちらでやってもそういう細かい部分まで気がついてくれるか疑問があるから、出来れば不動産業者のサポートを受けた方がよいのではということです。

お礼

お心遣いありがとうございました。
なんともきめ細かいアドバイスに感動です。
早速不動産屋さんに相談することにします。
皆さんのおかげで、不動産屋さんに相談する前に少しでも予備知識が得られたことは、大変心強く、安心できました。
本当にありがとうございました。

回答No.3

noname#19073

借地権の価値などあまり認めていない地主さんも多い中で、買取や等価交換の話を提案してくるというのはある意味では良心的な地主さんですね。

そこに住み続ける希望があるならば、等価交換で応じたら良いと思います。どんな立地かわかりませんが、一軒家を建てるにあたって50坪もあれば十分でしょうから。

順序としては1～6の流れで宜しいと思います。

＞測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか？

不動産売買取引の慣例では測量代、分筆代など、売る体裁を整える負担は売主、所有権移転登記に関する費用は買主となります。
今回は通常の売買ではなく等価交換ですから、どちらが売主・買主という立場でもありませんが、境界確定して測量やら分筆やらは、所有者でないと出来ませんので、そういう意味では、地主が売主、あなたが買主と見立てて負担した方がスムーズかもしれませんね。
移転登記の権利者となるのも、あなた側だけなので。

＞借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか？

旧法借地権でしょうから、建物ごと買い取って貰えば良いです。定期借地権の様に解体して更地にして返すような決まりは無いはずです。

お礼

ご回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

回答No.2

m_inoue

多少負担に不満が有っても借地の買い取りはチャンスです

測量代や登記代などの細かいことはどちらになっても買い取りましょう

出来れば全部買い取れば５０％ＯＦＦで手に入る訳ですから．．．。

支払は分割でもローンでも可能だと思います

お礼

ご回答ありがとうございました。
実は全部買い取るほどの資金的な余裕もないので（銀行にもあたったのですが・・・）、
なんとなく等価交換になりそうなんです。
ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

>等価交換の場合、土地を2つに分割して一方を所有権の土地としてもらえるわけですよね？
はい。どの程度の分割するのかは相談の上決めてください。
出来れば不動産業者を入れた方がいいですよ。手数料安くやってくれる人を探して見てください。

最低でも司法書士にはご質問者が頼まなければなりません。（所有権移転登記）

>と、こんな感じでしょうか？
はい。流れはそうです。

>あと、測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか？
いえ、測量とその登記は地主、そして分筆された土地の所有権移転登記はご質問者負担が通例です。

>あと、借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか？
はい。解体費用は通常ご質問者です。

ただこれらは話し合いで色々ですからね。

お礼

ご回答ありがとうございました。
　相手方は、弁護士を入れてきますので、不動産業者は入れないかと思います。（まだ、具体的な話し合いはしてません）
登記はもちろん司法書士に依頼するつもりです。
諸費用については大変参考になりました。
ありがとうございました。