等価交換でマンションを建てたい

質問

初めまして、皆様の御知恵をお借り出来れば幸いです。
東京郊外○○市に在る実家の土地の事です。３２０坪１筆に（当方を含めて９軒借地）居住しています。
去年地主さんより話があり、この土地を売却したい「分筆されてないので一括購入してほしい」との要望でした。時間が無いので至急回答してほしいとの事でした。同居住３名（親戚）と協議し取り合えず時間が無いので各１/４ずつ出資して購入し共同名義で登記しました。
出資金に対する不公平感が発生した為（借地割合ほか公道に接道の有無等々、又単純に羊羹のように４分割出来る事でもなく）第三者である弁護士を立て精算をする事に成りました。
私は精算完了後同意を取り付け等価交換方式で分譲か賃貸マンションを建てたいと考えております。
どのようにこの問題に取り組んで行けばよいのしょうか教えてください。宜しくお願い致します。

回答No.1

kita52326

■９人の借地権者と地主による共同事業ということでしょうか。
　周りの皆さんのご意向はどうでしょう。

　「この土地を売却したい」、「分筆されてないので一括購入してほしい」、「時間が無いので至急回答してほしい」
　いずれも地主の一方的な事情ですから、借地人としては断ることができます。
　経済的事情や権利関係などで、トラブルがある借地人もいるでしょうから、
　全体の合意形成が図れるのかどうかが、最大かつ最難関の問題です。

■等価交換方式をお考えなら、最終的にはデベロッパーと組む必要があるでしょう。
　土地の高度利用を図るべき地域に指定されているのでしたら、
　行政が勉強会などを主催して、合意形成作りを手伝ってくれる場合もあります。
　また、核になる大規模な低利用地がある地域なら、
　大口地権者やデベロッパーが主導してすすめるケースもあるでしょう。
　いずれにも該当しなくても、合意形成の状況次第では、
　デベロッパーが相談に乗ってくれる可能性はありますが、
　そこまで持っていくだけでも、図面作成や権利調整、事業性検証などの費用が必要になるので、
　そこの負担をどのようにするかという問題もあります。

■ちょっと乱暴な試算をします。
　　○借地人１軒あたりの土地の持分
　　　　３２０÷９＝３５坪　３５×０．６(借地権割合)＝２１坪
　　○そこに建てられるマンションの部屋面積（借地人１軒あたり）
　　　　２１坪×２００％(容積率)＝４２坪　４２坪×９０％＝３８坪
　　○事業シェア
　　　土地の価値　　　　　　　　　　２１坪×１５０万＝３２００万（地権者負担）
　　　建物代（販売経費含む）　　　　３８坪×１２０万＝４５６０万（デベ負担）
　　　借地人の事業シェア　　　　　　３２００万÷７７６０万＝４１％
　　　等価交換で得られる部屋面積　　３８坪×４１％＝１６坪弱

　　土地代、容積率や建物有効率、建築コスト、販売経費などは、乱暴な数値なので、
　　もっと精度を高めないと判断はできませんが、
　　土地代や容積率がそれなりに高くないと等価交換は難しいように思います。
　　取り壊し費用や、仮住まいの費用などもかかります。

　試算してみて全員にメリットがありそうなお話なら、コンサルタントに入ってもらうなどして、
　さらに検討されても良いのでしょうが、
　権利調整、合意形成などで、それでもかなり時間はかかるでしょう。

　権利者の数、物件規模などから考えれば、今保有している借地権を売却する方が良いように思います。

お礼

大変参考になりました。
ご意見をふまえて前向きに考えて見ます。
有難う御座いました。