宅建主任者証とは

質問

先日、大手の賃貸仲介業者で賃貸物件を借りる契約をしました。
あまりにも強引な営業方法だったのと、後日の対応がずさんすぎる
のでこれはおかしいと思い調べたところ、重要事項説明を行う際は
通常では宅建主任者という資格を持った人がするのだと知りました。

この仲介業者では入居申込書に記入すると、複写式になっていて、
何枚目かを急に出してきて「重要事項説明書」になっていました。
また、その説明をする人は「名刺」を出してきたのですが、家族が
「名刺はいらない」と言ったため、差し出された名刺は見ていません。

「契約時点からおかしいのではないか」と苦情を言ったところ、
「通常の手続きをしており、正式な契約である」とのことですが、
宅建主任者証というのは、名刺と同じものなのですか？
そうであれば、それを受け取るのを拒否したこちらの非ということ
になってしまうらしいです。

入居自体ができずにそのままキャンセルしましたが、以上の事から
通常の退去と言うことを言われてしまい、一切の返金はしてもらえません。
（保険は返戻金なしと言われていましたが、後日別の人に問い合わせたら
返戻金が若干戻ってきました）

実際の宅建主任者証をご存知の方、教えて頂きたく思います。

回答No.8

montebianca · ベストアンサー

あくまでも私ならば、こうするというという考えですが・・・・・・・。

(1)宅建業者との今までのやりとりを可能な限り正確に時系列に記入し、関係書類のコピーを添付する。

(2)宅建協会では「嘘を言うのは営業にノルマがあるからで、わかってやるのが普通の人間だ。業者に落ち度は全くない。残りの全額は勉強と思って諦めるように」との宅建協会とのやりとりも正確に文書にする。

(3)「県知事」並びに「（社）全国宅地建物取引業協会長」宛に配達証明、面倒でなければ内容証明で
宅建業者の対応並びに宅建協会の態度を書いた上記書類を送付し、事実関係を明らかにし両者を指導するよう、そして指導・処置の内容を期限を切って文書で回答するよう要求いたします。

宛先はあくまでも県知事と全国宅建協会長宛です。
県知事宛にするとまず秘書課で開封し、公聴関係課経由で担当課に回しますので、担当課でうやむやに
されることはありません。

全国宅建協会の対応はわかりません。只、全国を統括する団体ですので、県の協会のような対応はないと思いますが・・そう信じたいですが。（全ての業者が宅建業者性悪説に立つとは思ってませんが）

上記の方法で残余金が返還されるということは、まずないと思います。
質問者さんにとってなんの利益もないかもしれません。
しかし、私なら、こんな場合、決して「泣き寝入り」はしません。
最低限、この程度の処置はします。
回答になっていませんが・・・。

お礼

お礼が遅くなってすみません。
あれから、宅建協会支部からは「半月分のお金が戻ってきたか」と連絡があり、それだけは戻った旨を伝えたところ「受け取ったのだから、これで納得した。後は何の意義も申し立ても行わないという念書をすぐに宅建協会本部に送ってくれ！」と言われてしまいました。おそらく、本部からの「不当な契約により全額返還」という報告書が回っていたからだと思います。
言われるままに念書を送ると本当に泣き寝入りですので、montebiancaさんのアドバイスのようにしたいと思います。ありがとうございました。

回答No.11

montebianca

No8ですが・・。
宅建業の免許権者たる知事への異議申立は、それなりに機能すると思っています。

回答No.10

mot3355

ANo.#7です。
ANo.#8記載の内容証明は担当する都道府県支部へ転送され、その都道府県支部内にある無料相談所に届けられます。
無料相談所は、宅建業者が輪番制でボランティアとして携わっています。
従って、ANo.#9記載のとおり「業者より」の説明になることは不自然ではありません。
多くの回答者様がいろいろなアドバイスをしておられますが、もしもmari358さんが法人でないのなら、もっと簡単な方法があります。
消費者契約法第４条に基づき、媒介契約と賃貸借契約の取消通告をすれば、支払った全額の返還を請求できます。

回答No.9

kaz1916

No.4です。　〔仲介業者が言うには「指導課に申し立てをしたところで、証明などできないものだから業者に処分が下る事はない」と言っていますが…〕そんな事はありません。

（疑問をもたれる事ですら既にそれが問題なのです）　まず相談してみましょう。　それでダメであったら再度補足してください。

なお、宅建協会は「業者の利益団体」ですから基本的には「業者より」の説明をいたします。

回答No.7

mot3355

不動産仲介業を経営しているものです。
宅建主任者証は、施行令で知事が縦６センチ、横９.３センチ、ラミネート加工の仕様にて作成します。
名刺より、若干大きいです。
宅建業者は、法律により事業所ごとに５人につき１人の宅建主任者を置くこととなっております。
さらに、法律により宅建業者の従業者(経理もバイトも)は、事業主発行の従業者証明書を携行することとなっております。
私の場合、商談時に従業者証明書を提示し、重要事項と個人情報保護法の説明時に宅建主任者証を提示しています。
なお、法律により従業者証明書はお客様より提示を求められたら断ってはなりませんが、提示を求められなかったら提示する義務はありません。
今後、不動産屋と付合うときは、担当者の名刺をもらったうえ従業者証明書を見せてもらい、重要事項説明時に説明者の名刺をもらったうえ従業者証明書と宅建主任者証を見せるよう求めましょう。
ANo.#4記載の通り、宅建業法違反であるものの、この程度の違反は日常茶飯事で、都道府県住宅局不動産指導課は電話にて口頭注意している程度です。
仲介手数料は、民法に基づく報酬につき返還されません。
なお、宅建業は仲介手数料の上限額に制限を定めているに過ぎません。
また、契約書の調印を終え、且つ、引渡しに向け家主または借主が行動(室内清掃・設備再点検・ネームプレート掲示・ガス開栓依頼・火災保険申込みなど)を行っていた場合は、契約の履行に着手したこととなりますので、通常の退去となります。
返戻金が若干戻ってきたのは、家主か宅建業者の善意と思います。

お礼

遅くなり申し訳ありませんでした。ご回答ありがとうございました。
mot3355さんのところではきちんとした手続きをされているようですね。
今後、賃貸で借りる事があればアドバイス頂いた通りにしたいと思います。

ところで、
＞提示を求められなかったら提示する義務はありません。
宅建業法上では提示を求められなくても提示する義務はあるということですが…。

返戻金ですが、これが戻ってきたのは、家主でも宅建業者からでもなく、私が自分で保険会社に連絡を取ったからです。業者からは連絡は入れてもらえませんでした。手続き以前に「物件そのものと重要事項説明書に記載されている設備がない」という問題もありますので、通常の退去では納得がいかないところです。

回答No.6

shangzi

宅建主任者証は結構簡単に取れる資格なので、大手の賃貸仲介業者の事務所に少なくとも一人くらいは居ると思います。
　不動産屋さんは結構ずさんなところが多く、主任者？重要事項？なんてあやふやにやってるところも実際多くあるみたいですが、それを訴えるのは、難しいし、それで、業者が宅建業法違反となっても、被害者が保障される訳ではありません。
　やはり、契約書と名の付くものにサイン・捺印するのは、それなりに覚悟してしないといけないかも知れません。
　でも、入居ができずにキャンセルというのはおかしいと思います。
　幾ら支払われたのかは分かりませんが、キャンセルと、退去とは違いますので、そこら辺ももう一度調べてみてください。

お礼

お礼が遅くなってすみません。
契約書を書く以前にこちらの意志は関係なく契約になりました！と押し切られたような状態でしたので、その場で業者ともめてでも断らなかったこちらにも非があるのだとは分かっています。
きちんと調べてみます。回答ありがとうございました。

回答No.5

montebianca

(1)宅建業法では賃貸の斡旋をする場合、宅建業法第３５条に掲げられている「重要事項説明」をしなければなりません。（内容は本屋で宅建主任受験の本を立ち読みでもして確認ください。）

(2)重要事項説明は必ず、宅建主任者によって行われなければならず、説明にあたり宅建主任証を必ず事前に提示しないといけません。

(3)重要事項説明は文書により行い、必ず宅建主任が押印し、賃借人に交付しなければなりません。

以上が、きっちり済んで、賃借人さんが納得すれば賃貸借契約となります。

(4)斡旋（媒介）料は賃料１ヶ月分です。

以上のいずれかが、欠けていれば宅建業法違反で、ＮＯ４さんが言われるように都道府県の担当課にクレームを言いましょう。都道府県で担当課の名前が違っていても宅建の担当課といえば交換手がつないでくれます。

宅建主任証はＮＯ２さんが言われているように写真付きですので、ちゃんと見てなくても写真があったかどうかわかるのではないですか？
写真の貼付もないものなら宅建主任証ではないということになり明らかな宅建業法違反です。

一部、業者から金が返ってきたということは、業者に、後ろめたいことがあるからでしょう。
正規な手続きをしているなら、大手ですし、返金はないと思います。
とりあえず、事実関係をきちんと整理し都道府県の宅建業者の担当課に相談しましょう。

お礼

宅建協会では「嘘を言うのは営業にノルマがあるからで、わかってやるのが普通の人間だ。業者に落ち度は全くない。残りの全額は勉強と思って諦めるように」と言われてしまったのですが、都道府県の担当課の方に相談に行くの方がいいのでしょうか。一度宅建の資格の本で確認して相違点を調べてみます。ご回答ありがとうございました。

補足

重要事項説明書は既に記名(はんこでした)と捺印されていたものを使用しているみたいで、書かれている名前はその会社の社長名で、説明は他の人が行っています。差し出されたものは写真はなく、確かに名刺でした。名刺の肩書きは見ていません。ここに肩書きがかかれているのが宅建主任証と思っていました。
契約時もこちらが「借ります」という前に既に大家に「ぜひにと言う人がいます！」と連絡されてしまい、既に「契約成立したもの」として話を進められてしまったので、大家にも迷惑がかかるし仕方がないので入居と思っていたのですが、物件が説明と違う上に入金後の対応がほとんど「知らんぷり」だったので…。
保険の返戻金は、問い合わせ先を聞き出して自力で保険会社に連絡してやっと返戻金制度がある事を知った次第です（説明もなく署名捺印していなかったので、加入していた事すら知りませんでした）。

回答No.4

kaz1916

この業者は「重大な宅建業法違反」をしていますので、それだけで「何らかの処分」対象になります。　少なくとも、この業者に支払った「手数料」は返還されるはずです。　都道府県住宅局の「不動産指導課」にご相談ください。

お礼

ご回答ありがとうございます。仲介業者が言うには「指導課に申し立てをしたところで、証明などできないものだから業者に処分が下る事はない」と言っていますが…。
宅建協会の方に苦情を言ったところ、一応仲介手数料の半月分のみ返還されましたが、大家の方からも礼金として１ヶ月分支払われているということなので、なんだか納得いかないです。

回答No.3

myv165

皆さんがおっしゃってる通りなのですが、不動産屋でもずさんにやってるところは多いですね。
ただ、大手のレ●パレスは自社物件の紹介なので、資格なしでも物件の案内が出来るみたいです。

お礼

ご回答ありがとうございました。私が行ったところは大手のテレビＣＭも沢山流れているところですが、ご指摘のところではなく、管理は大家本人が行っている流通物件です。自社物件だと資格無しでの紹介ができるのですね。今後のために覚えておきます。

回答No.2

unagi7562

以前、賃貸仲介会社に勤めていた宅建主任者です。
宅建主任者証は運転免許証を安っぽくした感じのものです。もちろん顔写真付きです。
重要事項説明書を説明する時には宅建主任者である事を言い、免許証を提示しなければならない決まりになっています。しかし、私の勤めていた不動産会社でもそうだったのですが、売買の場合を除き、宅建主任者でない者が重要事項説明をしていました。そういう会社は実際の所結構多いはずです。
「名刺らしきもの」が主任者証であったとしても、不動産会社側はいけないはずだと記憶しています。
お金が返金されない件については（入居自体ができずにそのままキャンセル）の詳しい内容がわからないとなんとも返答できないですね。

お礼

ご回答ありがとうございました。免許証のようなものということは、名刺よりは若干大きなサイズということでしょうか。顔写真はなかったのでやはり名刺を差し出されただけのようですね。

補足

入居自体が…は、物件自体は一度内覧をしていたものの、何度も確認してあるといい切られて付帯設備欄にも記入のある最重要の駐輪スペースが実際はなかった（隣の空き地スペースに置いていいかと聞くと、別の人が駐車場として借りてしまったので借りた家の前の道路に置けるからそこに置けと言われたり）ことや、壁と畳のリフォーム物件であるはずがリフォームされていなかったり、洗濯機置き場の床下が薄く、詳しい人に見て貰うと危険なので立ち入らない方が良いという事が荷物搬入時にわかったりとしたためです。

回答No.1

nep0707

＞宅建主任者証というのは、名刺と同じものなのですか？

名刺なわけがありません。

どんなものかは僕も１度見ただけなのであまり覚えていませんが、
なんたって法律(いわゆる宅建業法)に規定のある証明書類ですから、
それなりにちゃんとしたものです。

お礼

名刺とは別物ということは、宅建主任者証を提示されなかったのですね。確かに差し出されたものは名刺でした。ご回答ありがとうございました。