不動産所有者と建物所有者が別の場合…

質問

現在、親所有の一軒家に住んでいます。

土地の残ローンが3500万。
あと12年で完済予定。

このローンは１００％親が払っています。
私達はこの家に家賃を入れて住んでいて、ローンとは一切関係ありません。
（車などの小さいローンも一切ありません。）

頭金200万くらいで、融資を受け、建て替えすることは可能でしょうか？
やはり、土地を担保に入れられないと無理でしょうか？

夫・年収320万
私・年収360万
です。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

親の所有する土地に子供がローンを借りて建物を新築する話は世間には幾らでもある事ですが、質問の形態では、１つの不動産に親の旧ローンと子の新ローンの２件が重なることになります。加えて言えば、住宅ローンで建物担保のみで土地を担保に取らないケースは客観的に価値が認められる借地権の上の建物で底地所有者（地主）が「借地権」の（最悪第三者への）譲渡を認める承諾書を出すような、限定的なケースのみです。

今の親ローンの融資銀行から見れば、担保（土地＋現建物）から現建物がなくなり、新築物件ができることになるので、建築期間中の担保条件が劣化することを銀行が認める必要があることに加えて、仮に建替を認めたとしても新築物権に第一順位での担保を付けるよう要求してきます。一方で新規物件にローンをする銀行では当然土地・建物に第一順位担保の設定を要求してくるので、この２者間での調整がつかないと考えます。

唯一可能性としては、親ローンの残高が土地の価格内に十分収まることで、親銀行と同一の銀行で「親ローンで土地を買い」、「子ローンで建物を買った」という形で親子での連帯債務型に仕組むような形式をとった場合ですが、これも拡大解釈が行き過ぎているので実際には無理そうです。

もう一つ返済面から考えてみても、現在の親ローンは質問者の払う家賃から元利金（の一部）が支払われていることを考えると、新規に子ローンを組むと親子合算では子ローン分の返済負担がそのまま増加することから、返済自体ができなくなるのでは、と心配します。

以上の通り、担保と親子合算での返済負担の両面で考えて、質問者が居宅の建替えをするには、先に親ローンの返済をしてしまう必要がある、と考えます。

お礼

ありがとうございます。
こちらで書かれていることはとても興味深い内容がありました。
まだ銀行と話し合いしているところで、親側でも税理士に相談して皆がいい方向で向き合えるように話し合いを始めました。
やはり素人が頑張って検索してみてもおぼつかないですね＾＾；

回答No.1

ajyu7

これだけではちょっとお答えできません。
通常は、建物だけには融資を行わず、土地にも担保設定をし、その所有者の連帯保証もお願いするところです。
不動産には一括競売という制度があり、土地の抵当権より後の建物建築か、その所有権は誰に？などですこし答えが変わります。
仮に、土地・建物が親御さんの所有で、同時に担保設定されている。その上で「賃貸借契約」に基づいて、ご質問者様が借り上げている。というケースであれば、建物の初秋者である親御さんしか建物の立替はできませんし、そのためのローンには、借主が誰であろうと親御さんの連帯保証・担保提供は不可欠でしょう。
土地だけが親御さんのもので、土地を借りてご質問者様が建物をたてた、という状況の場合は、一括競売にあたらない、かつ賃借権の設定等ができているという諸条件をみたせば、賃借権の期間内であれば絶対不可能と言うこともありません。ただし、厳しいですね。
参考までに一括競売の簡単な説明のURLを載せておきます。
ただ、一括競売に関しては私も専門ではありませんので、金融機関としては手を出しにくい、ということでご理解を願います。どなたか法律系の専門家が補足していただければ幸いです。

参考URL：

http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w004978.htm

お礼

ありがとうございます。
色々こちらで書かれていることなど検索してみたのですが、なかなか素人では用語などもおぼつかないと思いました。大きなお金の動くことなので、きちんと銀行などで相談したいと思います。