担保のついた家の取り壊しについて

質問

知人の話なのですが
担保のついた建物について、売買や譲渡の末、建て替えは可能でしょうか？？
借地に祖父所有の建てものがあります
このたび借地を買い三世帯同居の家を建て替えようと計画しているらしいです
しかし、親（祖父が？？）が家を担保に事業の融資を受けまだ完済してません。
(1)孫名義で更地にして新しい家を建てても問題ないのでしょうか？
親が受けている融資はどういう扱いになるのでしょうか？？
孫名義の家に担保がつくことになるのでしょうか？

出きれば、条文等を引用してご説明いただけると助かります。

(2)家の底地の買取だけだと住宅ローンは受けられないものなのでしょうか？借地契約の更新はなしで、土地の所有者から買取をお願いされたらしいです。

家の底地は孫の奥さんが保証人になれば、無理の無いローン額なのですが、今回銀行に相談したところ、家を建てるか、リフォームしないと住宅ローンが受けられないという話を聞いたらしいです。

わかりにくい説明かもしれませんがよろしくお願いいたします．

回答No.1

xs200 · ベストアンサー

担保として差し出しているものを勝手に壊していいわけありません。
条文がどうとかいう前に、債権者の立場から考えれば当たり前のことです。
今のローンを返済してから取り壊し、新たなローンを借りて建て直すことになります。そのために建て替えローンがあります。

民法137条2項にあたります。家を勝手に壊したら、債権者からローン全額を一括で返済しろと言われても仕方ないです。

民法第137条
次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
一 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
三 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

補足

ご回答ありがとうございました。
そうですよね。素人なので自信がありませんでした。
譲渡ならいざ知らず、債権者の許可無く、建て替えとなると話は別ですよね。
実は担保がついているかは聞いていないのですが、お父さんが多重債務者と聞いているので。その可能性もあるかなと思いました。
不動産登記簿謄本を取り寄もよかったのですが、遠方ですし、他人の家の事ですから、そこまでするのは気がひけましたので・・・。

(2)については、家の一部の持分を買い取る形での住宅ローンの買取は提案できるものなのでしょうか？？

回答No.4

mnb098

#2です。話がいろいろと変わってきましたね。
知人の親?の家の担保の話は確定では無いので横にどけます。
これは第三者の連帯保証人を頼むための、口実も絡んだ債務まとめローンではないでしょうか。

まず土地は自己所有で無いと担保に入れられません。そこで地主からの購入の話となった。
つぎに借主は、まだキズの付いていない孫夫婦とする。(こちらがご主人の知人ということらしい)
事業資金の残債が整理付かないので、立替もしくはリフォームで水増しして借り入れすることで、できるだけ精算して借金の支払いから楽になる。
そのためには、第三者のしっかりした保証人が求められている。

こんな構図が見えてしまうのは私だけなのかな。病気?(笑）

仮に、まともな住宅立替の話だとしても、孫夫婦の支払い能力で不足するから、他人の保証人を立てることで審査が通るなんてことは普通考えられません。それでは保証人の財布を当てにしている銀行ということになります。

この話、ご主人の近しいというのがとても厄介です。あまり真実を掘り下げると余計に手を引くタイミングを失います。
少なくとも、連帯保証人は書類提出して、保証の意思を確認されて、署名捺印するだけで信用情報にも登録され、一円も手元に得るものはありません。
知人夫婦のてみやげと謝礼の言葉だけでしょう。それが8桁の負債に換えられる勇気があるなら別ですが。

補足

ご回答ありがとうございます。
やはり、連帯保証人も信用情報に載りますか…。なんとなくそうかなとは思っていましたが、確証はありませんでした。ありがとうございます。
そうなると、頭金がたまってないので、すぐ建てるつもりはありませんが、私達の家を建てるときにきっと審査に引っかかり、住宅ローンを借りることは不可能になりますね。
底地だけなら孫の収入なら10年以内に楽々返せる額なので、夫は考えるとはいったらしいのですが。仮に底地だけの額だったとしても断った方がよさそうですね。

債務まとめローンの可能性はないと思います。
提示された額は確かに底地と新築には微妙な額ですが。
孫自身の事業があるので、借入額を抑えたいだけかもしれません。
親の為に動く人でもないらしいです。
収入が不定といっても、年収にすれば、家の夫の二倍あるらしいですから当てにしているというか、孫が事業に失敗したときの保証なのかと思います。二人ともまだ若いから何でしょうかね。
銀行を回って夫婦だけでかしてくれるところが見つかってくれればいいのですが。
いろいろとありがとうございました。

回答No.3

yousuke555

No1No2とも記載内容に同意します。

私のアドバイスとしては、次の通りです。
現在の建物の謄本を取らせて、現実に担保となっている債務を確認する。
担保としてる債務について、次のように債権者と交渉する。
孫が祖父からその古家を買い取るので、建物（借地権を含めないのがみそ）の売買金額相当を弁済するから担保を抹消して欲しい。

ともかく現在担保をつけている債権者も困っていると思われるので、多少の金額の返済で担保を抹消してしまえば良いのです。

このあと、底地を買取り、建物を新築すれば住宅ローンの審査はおりやすいと思います。

ところで、現時点の借地人は祖父ですか？
当然、借地権に関する贈与税の問題が出てきますが、これは専門家に相談すると良いでしょう。

いずれにしても、現在の建物に付いている担保を解決する問題と、ご主人に依頼されている連帯保証人の問題は分けて考えた方がよいと思います。
今時赤の他人に保証人を依頼する銀行があるんですかね？

補足

ご回答ありがとうございます。
古家と底地の買取ができれば孫夫婦で、なんとかなりそうな額に落ち着きそうですね。担保がついていないとなおいいでしょうが。
新築費用となると、こちらに話が来そうですが…。
銀行からの依頼ではなくて、今のところ孫からの打診です。

回答No.2

mnb098

知人の話としましょう。
まず謄本はよほどの田舎でなければ、オンラインなので大抵の法務局で取れます。
つぎに、事業資金にせよ高利にせよ土地なしの古家のみに抵当をつけても意味ありません。売れませんから。

ほかの質問にも回答しましたが、親子間の不動産売買は資金使途としては金融の世界では、よほどの理由がないとタブーとしています。
まして多重債務の親からなど、どこかのローンのババ引くだけでしょう。
まともなところは、住宅取得の資金とは扱いませんね。

謄本が汚れてなく、知人さんが底地を買い取り、建物新築するのなら最初から住宅ローンでいいのじゃないですか。
変に小細工するより事実をきちんと調べるほうが早い解決ですよ。

補足

ご回答ありがとうございます。
実は、夫がその孫に保証人の打診をされています。
底地の買い上げだけの金額なら、買い上げる土地に抵当を入れて,孫の奥様が保証人なればOKがでそうな額なのですが、
土地のみの住宅ローンは組めないといわれたそうで、リフォームするなら、更地にして新築にしたほうが、リフォームよりいいらしいのです。
しかし、底地の値段＋新築費用だと、孫の奥様が保証人では通らず、夫に話が来たみたいなのです。

こちらも将来、家の購入を検討している手前、保証人になる危険を冒したくありません。ただでさえ保証人になるのは怖いのに、こちらの購入資金よりもべらぼうな額の保証人を引き受けるわけにはいきません。
でも、夫と近しい間柄なので、力になってあげたいのも本音です。（保証人以外で）

なので、土地だけで住宅ローンを組めないなら、底地と古い家を買い取る形で何とか住宅ローンは組めないものかちょっと不思議に思いました。

どこの金融機関に行っても同じでしょうか？

(1)については事実かどうかわかりません。
親が多重債務者なのは聞いています。
だから他人の夫に保証人の話がきたみたみたいです。