離婚後の住宅ローンと所有権について

質問

離婚後の住宅ローンと所有権についてと子供がこの家に残り、 夫が出て行きます。
(お互いに希望一 致)

その場合、住宅ローンや所有権をど うす るのが一番いいのでしょうか？

★土地 (評価額750万)
所有権100％ → 私 (残ローン1300万)

★建物 (評価額750万)
所有権1/3 → 私 (完済)
所有権2/3 → 夫 (残ローン2300)

ちなみに、売りに出すと
残ローン＞売り予想金額(不動産屋ざっくり査定)
でオーバーローンになります 。

素人考えだと、

方法１
夫所有権は変えずに、月々のローン を私が負担する
(これだと、夫の資産のためのお金を 私が負担してるようで納得いかない)

方法２
建物2/3所有権を私の父(私だと審査が降りな いと思うので)に変え、ローンもそのまま父が借り換えた上で 、私が父に月々ローンを払う。
(これは、父が大反対すると思うので 出来れば避けたい)

方法３
評価額(750万)の2/3の500万だけを、 夫へ払い、残ローン2300万-500万を 夫に新しくローンを別でくんでもら い、今の住宅ローンの抵当権は外して貰う。
(そんなことできる？)

くらいしか思い付きません。

離婚後の住宅ローンと所有権について、
一般的な処理の仕方や、アドバイスなどありましたら、教えてください 。 よろしくお願いします。

・離婚のための公正証書はこれから 作成予定です。
・各ローンの連帯保証人はお互いです。
・復縁予定はありません。
・いつかはこの家も売る可能性もあ ります。

回答No.2

tamachan1218

質問者さんの様なケースでご主人がローン滞納して競売となるケースたくさん見てきました。本当に家を守りたいなら質問者さんもしくはお父様名義で融資を組み直し、100％所有したほうがよいでしょう。その後ご主人から現金で支払い分を頂くのも可能ですから。ちなみに現状ですと全額完済しない限り抵当権は外れません。　また評価額というものは実際の不動産取引相場とはあまり関係ありません。

お礼

やはりそうですよね。
参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

86tarou

元の買値が不明ですが、凄い値下がりですね。家は年々価値が下がりいずれは０円になりますが（実際は解体費用分マイナスになる）、土地は幾らなんでも下がり過ぎではないかと思います。バブルの頃に買ったとしても、今までに返済もしているでしょうから買値は残高の数倍ないと計算が合わないような気がします。仲介ではなく、買い叩かれた不動産屋の買い取り価格なんでしょうかね？

どちらにしても評価額1500万円に対して3600万円のローン残高では担保価値不足で借り換えは出来ないでしょう。差額を用意すれば可能でしょうが、中古ともなれば100％融資は難しくその分も用意しないといけない可能性もあるかもしれません。また、住むことが条件の住宅ローンですので、それ以外の人がローンを組むとなると金利の高いセカンドハウスローンや一般の不動産ローンとなるでしょう。
なので、マイナス分を現金で用意出来ないようであれば、現状のまま何とかするしかないと思いますが…。この場合、債務者や連帯保証人関係はそのままですので、返済が滞れば抵当権を行使され、競売で安値で売られ借金だけが残ろる可能性が完済まで付き纏うことになります。

お礼

まだ建てて4年です。
評価額が値下がりしたのではなく田畑も広がる「調整区域」なので安いらしいです。
参考になりました。
ありがとうございました。