【囲い込み？】について

質問

どなたか、以下の内容につきましてお詳しい方のアドバイスを頂けませんか？：

半年程、都内の某不動産業者さん（これをＡ社とします）に依頼し、物件を探してもらっていました。

不動産業者Ｂ社が自社ＨＰに公開した物件につき、Ａ社を通じてＢ社に問い合わせたところ、「既に申し込みがされてしまい、契約までの詳細を詰めている段階なので、紹介できません」等の返答でした。どうしても気になって、私自身がＢ社に問い合わせたところ、先述の「先客」の話は出ず、逆に、内覧の日時まで決めてしまいました。

Ａ社の問い合わせの約３０分後に問い合わせをしているのですが、或いは、”買主からの不動産手数料も得ようとして、実際には存在しない「先客」の話をでっちあげたのでは”とも思います。（もちろん、３０分の間に「先客」がキャンセルしたことも充分考えられます）

この場合、仮にＢ社がＡ社に、「先客がいる」旨の嘘を付き、Ａ社を排除した【囲い込み？】としたならば、Ｂ社には罪はないのでしょうか？

補足情報として、Ｂ社が自社ＨＰに情報を公開した公開した翌日に、Ａ社が問い合わせをしています。また、私がＡ社からの紹介にこだわるのは、不動産手数料が安い為です。

御返答いただく場合、恐縮なのですが、法律の名前、条項等の情報も頂ければ幸いです。

宜しくお願いします。

回答No.5

noname#56101

不動産会社のものです。
このケースは実際多いです。
全てが囲い込みとも限りません。
ちなみに当社では、
「過去に何らかのトラブルがあった業者」
「危ない会社（やくざ関係）」とは取引しませんので
既に申込済みですと言って断ることがあります。
また、単純に業者同士が仲が悪い、と言うこともあります。

お礼

oct2さま、レス有難う御座います。

大変参考になりました。助かります。
実際、仲が悪かったり、法人として信用出来ない方とは取引したくないですよね。良く分かります。

ありがとうございました。

回答No.4

sayakaslaw

罪といわれると、難しいですね。よくあること過ぎて、罪と考えたこともなかったです。ただ、この場合、刑事では、ないと思います。業務的に？宅建業法では、ここの、規定は、媒介契約の部分でも指定流通機構に物件の登録をしないといけない、（すべての媒介契約においてでは、ありません。しなくていいものもあリます）義務があるとされているだけで罰則は、ないですし。
他社に契約できない様にしては、ならない。との、記載は、ないですし。民法的にも、Ａ社がＢ社を訴えるにしても、嘘をついたことを、Ａ社が証明、しないといけないことになりますから、罪にするのは、大変、難しいような気がします。
　けれど、はっきり、罪です。とか罪には、ならないです。とは、私では、判断できません。
　力不足ですみません。

お礼

sayakaslawさま：

ご丁寧にご指導頂き有難う御座います。

よくあること過ぎるくらいの事だったんですね。大変参考になりました。

ド素人の私を最後まで見捨てずにレスを頂き、感謝感激です。物件探し、頑張ります。

回答No.3

sayakaslaw

ごめんなさい。追記です。売買のことでしたか？
売買の場合も同じです。ただ、売主の手数料の扱いは、違ってきますが。個人の売主の物件の場合、媒介契約のないようによって違ってきます。ただ、これについても、売主の了解があれば、他社に仲介させないのも何の問題も、ありません。また、大型の開発地や、大きな土地を、分割し、いくつかの新築物件にする場合は、売主との話し合い、付き合いの深さ、あるなしによって、この業者に、まかせるとか、自社で全部、契約するとかになります。まかせる場合、一社とは、決まってませんが。これも、実力、ということになります。

　その会社の利益を大きく、確保するという考え方です
多分、反対にＡ社でしか契約できない物件もあるはずですよ。

補足

sayakaslawさま、レス有難う御座います。

ＮＯ．２に追記しましたが、売買のケースなんです。こちらの書き方が悪くて申し訳ありません。

更に、ＮＯ．３を見て、書き方が足りない事に気がつきました・・・つまり、お伺いしたかったのは：

「売主とＢ社が結ぶ契約に、特段の排他性が無い（＝専任契約ではナイ？））のに、実際には存在していない「先客」がいる、等と嘘をつき、Ａ社を排除した場合」は、Ｂ社には罪は無いのでしょうか？

でした。こちらの無知で、お手間をお掛けして申し訳ありません。

度々すみませんが、ご回答お願いします。

回答No.2

sayakaslaw

他社、客付け不可の物件なのでしょうね。
家主が、管理をＢ社に依頼して、管理または、代理の契約をしているのでしょう。質問内容においては、家主が、納得しているのなら、まったく問題は、ありません。Ｂ社の仕事的に家主における実力といったところです。

　不動産業者の仕事は、、入居者相手の営業だけでは、なく、家主様への営業活動、信頼関係がとても重要です。ここが、本当の意味での力をもっているか、もっていないか差が出るところだと思います。

　本来、仲介手数料というのは、賃貸の場合、一ヶ月分と決められていますが（宅地建物取引業法　第４６条）
これは、借主、貸主、双方合わせての額になります。
しかし、これは、家主の方から、広告料としてそれ以外の金額を払うとの契約や承諾があれば、金銭を受け取ってもかまいません。よって、借主が仲介手数料を一ヶ月支払い、家主からは、別に広告料として受け取るということになります。

　Ｂ社の場合、自分の所で、借主の仲介をすれば、手数料が両方から受け取れるということになります。また、空室が多くなり、家主に迷惑がかかる、自分の所だけで全部、契約出来ないとなったときは、他社にも仲介を、させることも、あると思います。しかし、これは、家主と契約をしている、不動産業社の権利ですから、当たり前のことですし、問題は、ありません。だから、実力ということなのです。

　Ａ社の場合、仲介手数料を０．５ヶ月しか、借主から受け取らないのであれば、その分、家主から多く、受け取るのだなと業者的には、予測がつきます。

　今回のことは、業者的には、そう言うもんです。という感じですが、借主から見れば、仲介手数料を半額に、してくれる良心的な不動産屋に見えても、貸主からすれば、足元を見てくるきつい不動産屋ということになります。（早く、入居者を決めてやるから、多めに広告料、（手数料）を払えということです。）

　また、ホームページなどは、業者に発信しているものでは、なく、個人、お客様へとアピールしているものですから、業者の問い合わせには、対応しないというのは普通にあると、思います。業者あての情報の伝え方は、ほかにありますから。

　お分かりいただけたでしょうか？

補足

sayakaslawさま、レス有難う御座います。

質問時のこちらの書き方が悪かったのですが、今回の物件は、賃貸ではなく、売買物件です。ごめんなさい。

改めてお伺いしたいのですが、売買物件の場合、Ｂ社の行為（＝嘘をつき、Ａ社を排除、但し仮の話です）は、罪になりますでしょうか？

度々申し訳ありませんが、宜しくお願いします。

回答No.1

tarotaro001

（これは何かの書籍で書いてあったことなので信憑性は不明ですが・・・）

確か不動産屋さんは、自分で扱っている物件を成立させると、買い主からもお金を得られますし、売主からも得られます。

それに対して、他の不動産が扱っている物件の場合は買い主からの手数料しか入りません。
また、自分で扱っている物件を他の不動産屋が契約を成立させると、売主からの手数料しか入らないそうです。

もしこれが本当ならＢ社は自分のところで契約させるのが一番おいしいからといった穿った見方もできます。

でも土地などの売買の不動産への手数料って法律で決まっていたと思うのですが・・・・

お礼

tarotaro001さん、ご回答有難う御座います。

本文にある「Ａ社」の説明では、手数料は物件価格の○％まで、と規定されていて、それを超えてはいけない、の意味なんだそうです。