仲介業者の囲い込みについて

質問

先日、マンション売却にあたり、不動産業者と専任契約を結びました。

その際、土地を購入した不動産屋さんに聞いた話（専任契約を結んでレインズに登録するも、レインズを見て問い合わせてきた業者に「もうお客がついてます」と嘘をついて自分のところで囲い込む輩がいるので、注意してくださいね）という裏話を専任契約をした不動産屋に話し、(1)レインズ登録(2)囲い込みはしないと約束しました。そんな事をしたら自分の首がとぶとまで言っていましたので、信用しました。

土地を購入した不動産屋の担当者が、自社でも物件を紹介したいと、本日連絡をいれてみたら、「お客がついてます」といって、断られたそうです。（断ったのは私の担当者ではなく電話に出た女性社員）

びっくりしました。
先週、担当者の見込み客が部屋を見に来て、気に入ったが迷っているといったことは聞いています。

もちろん、申し込みはまだです。

明後日から３連休なのに、例の問い合わせてくれた不動産屋以外にも断っているってことだと思えるのですが・・・

この場合、契約違反だと思います。

私としては、事をあらだてたくはないのですが・・・専任契約をした担当者にどういった対処をするのが賢明であるか、ご教授ください。

不動産業界のことは、あまり知らないので、こんなことは日常茶万事のことなのでしょうか？

回答No.2

bunbun8 · ベストアンサー

＞「お客がついてます」といって、断られたそうです。（断ったのは私の担当者ではなく電話に出た女性社員）

＃１の方が仰られているように、悲しいかな現実です。

一般媒介だと、他の媒介業者に成約されてしまうと手数料ゼロなので、即行でレインズに登録し、他業者に案内もさせますが、大手や地場でも中堅の、営業マンを数人抱えてるような店では、おそらく方針として他業者から問い合わせ（物件確認といいます）があっても「商談中と言え」と電話対応するようにしているようです。
私も、お客さんがいるので＃１の方と同じように「どうせ商談中かな」と半ばあきらめムードで物件確認して「商談中」と言われたことは多々です。
なのに、その専任の会社の広告には、翌週も翌々週も掲載されている・・。
なかなか売れないと、やっとこさ「商談解除」でレインズに再登録されるも、こっちのお客さんもすでに「ああ、その物件知ってる」とか「もう見ました」なんてことも。

それと、大手や自分の会社のホームページを持っている所なんかは、他業者に対して「折込などの広告はいいけど、インターネット広告は不可！」なんていう条件で情報公開していますよ。

まぁ、業界の中にいたら、そんな感じの攻防戦みたいなところはありますが、売主さんにしたら値段の交渉もなく早く売ってくれたらいいけど、なかなか売れないのに最初にそんな小細工して、後で「価格が高いんでしょうから、値下げしましょう」なんて言われたら、腹が立つでは済まないですよね。

土地を購入した不動産屋も、ある面で下心もあり、そういうアドバイスをしたかもしれませんが、そういう話をしちゃった以上、専任で任せられたらちゃんとしてくれるかもしれないですね。

＞明後日から３連休なのに、例の問い合わせてくれた不動産屋以外にも断っているってことだと思えるのですが・・・

その業者にしたら、三連休が来るから、その間にウチで売っちゃおうってことですよきっと。

＞専任契約をした担当者にどういった対処をするのが賢明であるか、

土地を購入した不動産屋の名前は伏せながらも「他社に『お客がついた』とか言って、案内させていないみたいですが、どういうことですか」と詰め寄るべきです。

お礼

bunbun8さん

ご回答、本当にありがとうございます。
こういった事情を知らず、泣く泣く価格を下げさせられた売主さんが多いのでしょうね。
bunbun8さんたちのお話を聞いて、物件捜しの際、知り合った不動産会社数社に、話をもっていき（今、２社程依頼）その方々のもっている見込み客をこの連休中に案内してもらうことにしました。

情報は、新しくないと価値が薄れてしまいますよね。

それでも、また同じ対応に出たなら、事実をつきつけ、専任媒介を白紙に戻したいと考えております（広告費を請求されたり出来るかどうかはわかりませんが・・）

土地を購入した不動産屋さんに頼むのがいいのでしょうが、（確かに下心はあったとしても）ただ、一戸建てや土地に強い業者なので、マンションに強いと思われる業者に依頼した訳です。

貴重なお話、ありがとうございます。
感謝しております。

回答No.3

shion0851

不動産会社勤務です。

前の回答者さん達もおっしゃっている通りです。
これは日常茶飯事です。
そういった状況に対して、客付業者（買い手をあっせんする業者）の方にもやり方がある訳ですが、それは横に置いておいて。

質問者さんのケースでは、すでに業者へ追及しているので、今後しばらくの間はきちんと他社からの問い合わせにも応じるでしょう。
追及前なら、質問者さん自身が業者のふりをして物件確認の電話をして、確たる証拠を押さえる事をお勧めします。（囲い込み業者の殺し技です）

事を荒立てたくないという事でしたら。
　１）「複数の会社に依頼したいから」と言って一般媒介に切り替える
　２）「自分で買い手を見つけたから」と言って専任媒介契約を解除（専属専任だと出来ない）
　３）契約期間満了まで待って契約更新はしない
というところでしょうか。

余談ですが、この「囲い込み」行為は不動産業界全体に広まっている行為ですので、近いうちに国土交通省の方からお達しが来ると思います。
恐らく「囲い込み」が出来ないような手続き等を法令で定められると思うので、「囲い込み」をやっていない業者にしてみれば手続きが増えるので迷惑な話です（涙
とは言え、「囲い込み」はお客様側にしてみれば迷惑どころの話ではないので、きちんとした法整備を期待したいところです。

お礼

SHION0851さん

ご回答ありがとうございました。
実は、その媒介契約を結んだ業者の前に査定にきてもらった業者の方は「1ヶ月間だけ囲い込みさせてください」とお願いされたのです。

で、次に来た今の担当者にその話をしたら「とんでもない話です。今のは聞かなかったことにします」とまで言っておりました。

今、思えば最初にいらっしゃった業者の方が正直っていえば正直でしたよね。
それと、今朝早くに担当者から電話があり、明日別の業者の紹介のお客様が内見にいらっしゃることになりました！

慌てて、断ったところに電話をいれたのでしょうかね・・・？

しばらく監視をしながら様子をみることにいたします。

皆様から頂いた回答、本当に本当にありがたかったです。
一人悶々と悩む者への救世主のようでした。

これで質問を締め切らせていただこうと思います。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞こんなことは日常茶万事のことなのでしょうか？

残念ながらその通りです。特にテレビＣＭでおなじみの業者（全国展開の大手業者）はレインズに登録したその瞬間に問い合わせても「話が入っています」と言われます。（私の経験上９０％以上の確率で）

こちらも問い合わせする前に「どうせ紹介してくれないよな」と思って電話するのですが結果は前述のとおり。「やっぱりね」となります。

目的は何か。

ズバリ「両手で決めたい」それだけです。彼らは「歩合」で生活していますので、手数料収入が「片手」より「両手」にすれば倍ですからね。
ちなみに
「両手」とは成約時「売主」と「買主」両方から手数料をもらえる。
「片手」とは成約時「売主」か「買主」片方からしか手数料をもらえない。

ご質問のケースですと他業者から紹介された「買主」で成約すると、手数料は「売主（ご質問者様）」からしか手数料をもらえないので（「買主」からの手数料は買主側の仲介業者が受け取る）このような「囲い込み」をするのです。

＞私としては、事をあらだてたくはないのですが・・・専任契約をした担当者にどういった対処をするのが賢明であるか、ご教授ください。

私なら洗いざらいぶちまけて「媒介契約」を解除して土地を購入した不動産屋さんで新たに売り出します。

不動産取引は信用が第一です。それが崩れた時点で取引すべきではありません。
幸い、不動産はどの仲介業者が扱っても支払う手数料は同じですから。

補足

ma_hさん

早速のご回答ありがたいです。

実は、3連休を前にこんなことはされてはと思い担当者に電話をしました。
「そんなことはないです」「そんなことは言いません」の一点張りです。
いや、電話に出られたのは女性の方（私の担当者は男性）だったらしいのですが・・・と告げると
「では、他の物件と間違えたのかもしれませんね。社内体制を徹底します。」ですと・・・

本当に「受付止め」という囲い込みなどやってないのであれば、「僕はそんなお電話受けていません」とか「電話に出たものの名前を覚えてらっしゃいますか？その者に申し伝えます」とかいう返答になるかと思うのですが・・・

社内全体でやっていると受け止めました。

本当は、すぐ専任解約を申し出たい思いですが、そこの業者が元々もっていた見込み客が、部屋を気に入り迷っているという状況がありますので、言いだしにくいです。

90％はそうだというお話、なんともびっくりしました。
なかなか売れなくて、価格を下げていくという結末ですね。
やりきれないです。
どうしたらいいのやら、悩みます。