物件内覧後の不動産屋の変更

質問

Ａ社から物件を内覧し気に入りましたが
売主と値段が折り合わず、話は流れました（物件は売れていません）。

物件はＢ社預かりの中古マンションで、内覧の際の鍵も、値段交渉も全てＢ社経由で行われています。
Ａ社の担当さんに「直接Ｂ社のその物件の担当にお話したい」と申し出ましたが
「紹介した不動産屋が担当すると言う決まりになっていますのでそれは無理です」と言われました。
週末の広告にＢ社からその物件の広告が担当者名入りで新聞に入っていたので、わざわざ調べて云々ではないのですが。。。

Ａ社に不満はありませんが売主に直接交渉できるのがＢ社であれば
Ｂ社が一番権限を持ってる事になるし
仲介手数料の件を考えればどこの会社も自社の顧客に売りたいのが本音と思うので
Ｂ社の顧客になった方が、Ｂ社も値段交渉をもう少し本腰入れてくれるのではないかと考えているのですが。。。
Ｂ社が自社顧客に販売したいからＡ社顧客の私の値段交渉にあまり力を入れてくれていないのでは。。と
思っています。

Ａ社から内覧の場合、他社（物件の直接の担当者）へ変わる事はダメなのでしょうか？
そうであれば、法的な決まり事なのでしょうか？
売主から預っている不動産屋は　他社購入希望者の交渉など、きちんと本腰入れるものなのか
やはり自社顧客に売る為に「不成立」と言うだけで
実際売主に話しもしてないとか、そう言う事もありえるんでしょうか？

（朝に同様の質問をさせていただきましたが、少し質問内容が変わったので、
明日削除が出来るようになったら削除させていただきますm(_ _)m）

回答No.2

adpanda · ベストアンサー

不動産業界に従事する者です。

>Ａ社から内覧の場合、他社（物件の直接の担当者）へ変
>わる事はダメなのでしょうか？
>そうであれば、法的な決まり事なのでしょうか？

媒介契約を交わしていなければ法的に問題ありません。
口約束だけだと、民法上成約しますが争う場合にそれを証明するものがほとんどないでしょう。
信義的に問題は残るかもしれませんが、その問題を気になさらないなら、何ら問題ないと思います。

>売主から預っている不動産屋は　他社購入希望者の交渉
>など、きちんと本腰入れるものなのか

それはきちんと頑張ります。
頑張らなければ、広義的に言えば宅建業法違反でしょうし、売主様に対しても買主様に対しても道義的な問題が発生します。

ただ、実際Ｂ社に行って直接交渉してもらったら値引きができた。と言う事実もあるでしょう。
しかし、自社顧客だからといって交渉する。他社だから交渉しないという業者を信用することができますか？

売買契約が成立して、何らかのトラブルが発生した場合、Ｂ社は責任を持ってそのトラブルを解消してくれるでしょうか？

私個人的に言えば甚だ疑問が残ります。

当該物件をかなりお気に召されているのなら、再度Ａ社に交渉を依頼なされるか、逆にいくらなら売却していただけるのか、お聞きになられるのも一つの手段ではないでしょうか。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。買い手としての立場で見てましたが
そうですね、Ｂ社が自社顧客以外を粗雑に扱う事は売主側からクレームが来るでしょうね。

一応こちらは2-300万の値下げの提示をしましたが
売主側は80万の値引きでしかまだ考えれないとの事で
リフォーム代にもならない・・と私どももこの金額では。。と言う感じです(^^;

一応Ａ社には再度値段交渉の際には連絡をもらうようには伝えましたので、縁があればかかってくるのでしょう・・

Ａ社の担当さんも良くしてくれているので担当さんに不満はないです。
おっしゃるように　自社・他社で選別する担当さんだったら後々何かあった場合に　自分の利益になるほうにしか尻尾を振らない気もします。
Ａ社担当さんに不満がないなら、様子を見るべきですね。
ただＡ社は個人経営、Ｂ社は全国規模の大手なので
その辺の事も少し考えてＢ社がいいかなと思う部分もあありますが。

ありがとうございましたm(_ _)m

回答No.3

YUIYUI25

本日同じような状況で交渉してきましたので参考にしてください。

Ａ社が最初に物件を紹介してくれましたが、まだどこにも情報が回っていない土地なので値引きは一切無理と言われました。土地の隣に専任で任されている不動産屋Ｂ社があったので環境を聞きに行ってきました。
雰囲気もＢ社のほうがよかったので翌日「ぜひ仲介をお願いしたいが、ルール違反や互いのＡ社からの立場はわるくなるか」との質問をしたところ「長くお付き合いがありそうな地元の業者なので悪くなるかも。でも、うちなら５０万は手数料引けます。ですから、一度Ａ社に５０万で値引き交渉して決別したらうちに来てはいかがでしょうか。値引きしてもらったらそのままＡ社でやったら互いに立場はいい状態で、どっちにしても得ですし、うちはきちんと建てます」

結果、２時間説得されましたが、Ａ社は５０万の値引きをしてくれました。かなり「きついわ・・・・」と言われましたが＾＾

全く無知なフリして、実は売買の営業をやってました。

売主に話をしないというのはないですよ。ただ、物件がでたばかりなら値引きはしないと思います。そういう時は仲介手数料を値引いてもらいましょう。
８０万の値引きならあと手数料が１２０万なら２０万。その際は明細を出してもらってから手付けとハンコ持ってきてるんですが・・・と最後に言えばどうにかなるかも。私は今回そうしました。物件価格がわかりませんが、中古マンションの立地条件や年数・金額で値引きはかわります。また、リフォームを条件にしてもいいと思います。値引きしてこっちでリフォーム（何かオリジナルがあるなら「別です）するだけが方法でもないですし、頑張ってくださいね！

お礼

アドバイスありがとうございます。
なんか違法みたいですので、今回はＡ社担当さんに頑張っていただきますね(^^)

Ａ社から再度値段を交渉したいと言って来た時の為に
一応上限額を決めておかないかと言われたので
子会社ながらも頑張ってやってくれてるみたいですし
違法な事をしてまで手に入れたいとも思わないので
このままＡ社にお願いしますね(^^)

アドバイスありがとうございました。

回答No.1

noname#17334

Ａ社から物件を内覧し気に入りましたが
売主と値段が折り合わず、話は流れました（物件は売れていません）。

＞物件はＢ社預かりの中古マンションで、内覧の際の鍵も、値段交渉も全てＢ社経由で行われています。
・・
＞Ｂ社が自社顧客に販売したいからＡ社顧客の私の値段交渉にあまり力を入れてくれていないのでは。。と
＞思っています。

それはないです。価格を決めるのは売主です。

＞Ａ社から内覧の場合、他社（物件の直接の担当者）へ変わる事はダメなのでしょうか？

Ａ社とどういう媒介契約を交わしたかです。
Ａ社と口頭で契約なら一般媒介と考えていいでしょう。書面で契約していれば
専任媒介か一般かは書いてあります。
まだ契約していなければ、とくに気にしなくていいでしょう。

別に、そしらぬ顔をしてＢ社の営業所に行きます。Ｂ社に仲介依頼を申し込む。
書類に記名捺印。それでＯＫ。

＞そうであれば、法的な決まり事なのでしょうか？

仲介には、一般　専任　専属専任　の区分があります。
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%C0%EC%C7%A4%C7%DE%B2%F0%B7%C0%CC%F3

専任媒介契約なら３ヶ月は変更できません。

＞売主から預っている不動産屋は　他社購入希望者の交渉など、きちんと本腰入れるものなのか

普通は、社内両手といって、自社の客に売りたがりますね。でも、ローン審査でこけたら元も子も
ないので、他社仲介でももちろん喜んで売りますよ。

＞やはり自社顧客に売る為に「不成立」と言うだけで
＞実際売主に話しもしてないとか、そう言う事もありえるんでしょうか？

そんなことしたら業法違反です。絶対にありません。申し込みの順序を変えるというのはよくあります。（；；）

お礼

朝の質問のレスで、業者を変更して同じ物件を仲介してもらうのは違法だと教えていただきましたm(_ _)m

問題を起したり、違法な事をやってまで手に入れたい物件ではないし
Ａ社担当さんには一切不満はないので、Ａ社担当さんに頑張っていただきますね（＾＾）

ありがとうございましたm(_ _)m