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更新料を払いたくないのですが
現在都内の賃貸住宅に住んでいます。 今年の１１月で８年になります。 更新も今回で４回目。 今までは更新の度に更新料（家賃１ヶ月分）を支払ってきましたが、 もう８年も住んでおり、その割にはアパートの補修がされてないので、 もう更新料を支払いたくありません。 収入も現在はアルバイトなので、余裕がありません。 契約書には更新料のことは明記されていますが、 法的には更新手続きをしようとしまいと 借家人には継続的に住む権利があると聞きます。 更新料を払わないと退去させられることはありますか？
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更新料といわれるものには２種類あるようです。 １つは新規契約では礼金に当たる更新料で大家さんの収入になるもの（一般的に更新料と呼ばれる）。もう１つは更新の際に行う事務手数料で、これは業者の収入になります（更新手数料といわれることが多い）。 ＃１さんのは大家さんとの関係のもので、＃２さんのは業者に対するものなのだと思います。 だからその更新料の内容によっては、＃１さんが紹介しているような判例のように支払い義務が生じるケースもあるようです。 逆に業者に対する更新事務手数料でしたら、その業者に更新手続きを依頼せず、大家と直接取引するのなら支払う必要はなくなるようです。 まずは、更新料の内容を確認することが必要かと思います。下手に頑張って遅延金まで請求されてしまうとことですから。 参考までに、法律で定めた宅地建物取引主任者の講習用テキストに基本的な書式例が載っていますが、それには例として更新手数料は１ヶ月と書かれていることから、一般的にいってその程度の更新手数料は認められていると思っておいたほうがよいと思います。 退去については、借地借家法で更新に関して同意が得られなくとも賃貸契約は自動更新しますので、家賃の滞納がしばしばあったり、契約違反（ペット禁止のところに無断で飼って他の居住者に迷惑をかけているなど）をしているなど（←こういうことをしていると信頼関係がなくなっていると解釈されるようです）なければ、退去させされることはないと思います。 ＞支払わないと信頼関係が崩れると判断されなければ いいわけですが、その基準がわからないので多少の 不安は残りますが、なんとか払わない方向でがんばろうと思います。 最後に、＃１さんが紹介している判例を見たところ、私は質問者と違う解釈をしました（主に最後から２つ目の段落）。 更新手数料に関する取り決めがある場合、 １）支払い義務はある（信頼関係については無関係） ２）更新の拒絶（＝退去）に関しては、信頼関係が崩れているか、貸し主に特別の事由（自分の住居にするとか建物の老朽化など）がなければできない。 ３）更新料の未払いは信頼関係の破壊していることとは認められないので、更新の拒絶はできない と解釈しました。すなわち退去はさせられないが、支払う必要はあるということです。 支払い義務があるのなら大家さんは正当な請求権が認められるということになります。 もう１度よくご覧になった方がよいのではないでしょうか？
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＃３～５です。 ＞自由契約とは名ばかりで、内容的には業者の言いなりの強制的契約となっています。 実際問題これは事実だと思います。 仲介手数料も原則０．５ヶ月なのに１ヶ月を当然のように請求してくる業者もいますし（借り手の承諾があれば有効）。 こういうような状況に対抗するには法律などの知識を持つことしかないと思いますので、私自身勉強しているわけです。 ＞法的更新の場合は申し出時点から３ヶ月は解約できないとのことですが、法令を読むことはできますか？ 法定更新の場合は期間の定めのない契約になることは、＃４で挙げた判例の「４ 理由」の「１－（３）」に記述してあります。 期間の定めのない契約の場合の解約については、民法第６１７条第１項により、申し出から３ヶ月後に解約の効果が生じることになっています。すなわち申し出てから３ヶ月間は契約が存続していますので、家賃が必要となります。 これはこのあたりを見てもらえばわかると思います。 http://f33.aaa.livedoor.jp/~skunou/minpou617.htm http://www.geonetwork.co.jp/qa2002-9.htm ちなみに大家側から解約を申し入れる場合は、６ヶ月の期間が必要でかつ、「正当な事由」がなければできません（借地借家法２７条）。
補足
再々度の回答ありがとうございます。 契約書を熟読したら、法的に問題ありそうな特約条項が多数ありました。 例えば、「必要があれば家主はアパートに（賃借人の許可無く）立ち入ることができる」とか「部屋の日常生活で消耗、破損した箇所の補修は借主の負担とする」などです。 解約については２ヶ月前に申し出ることとなっていましたので、法的更新の場合と比較して１ヶ月短いだけです。 いろいろご指摘、ご教授していただいた知識を参考に、ある程度の交渉はしてみるつもりです。 契約条項の見直しも含めて、納得いかない場合は法的更新も考えております。 ありがとうございました。
＃３，４です。 本題とは関係ありませんが、以下の点で問題が出るといけないので、補足しておきます。 ＞ちなみに、希望としては、来年には引越ししたいと考えています。 合意を得て更新した場合その時点での契約内容に従うことになります。一般には最初に契約した内容で再契約（更新）することが多いです。 また一般的な契約内容としては、契約期間は２年、賃借人からの中途解約の申し出は「１ヶ月」以上前にするとしていることが多いです（要するに申し出てから１ヶ月分の家賃はかかる）。 一方、合意を得ないで更新した場合（これを法定更新といいます）、期間の定めのない契約となります。この場合、賃借人からの解約は何時申し出てもよいのですが、申し出時点から３ヶ月間は解約できないことに法律で決まっています。すなわち申し出時点から３ヶ月分の家賃は支払う必要があります。 どのような状況で引っ越すことになるかはわかりませんが、解約する３ヶ月前には契約解除の申し出をする必要がありますので、急遽転居が決まった場合などは更新料よりも大きな費用が生じることがあります。 近々引っ越す予定があるのなら、契約書内容と比較して安く住む方法を探した方がよいと思います。
お礼
貴重な情報ありがとうございます。 「合意を得て更新した時点での契約内容」という点には疑問があります。現実的には、家主に一方的に有利な内容となっていますし（例えば、畳の表替えなどの費用も借主が負担することなど。本来は物件の所有者である家主が補修などの費用を負担することが法的にも認められているはずなのですが…）、実際問題として、入居時点では特に、その一方的な内容の契約書にハンを押さなくては、入居できないため、合意したくない内容でも従わざるを得ないという状態で、契約が行われています。実際、私のケースでも、この条項はおかしいと申し出ても、それに従わない場合は更新はできないといわれるなど、自由契約とは名ばかりで、内容的には業者の言いなりの強制的契約となっています。 法的更新の場合は申し出時点から３ヶ月は解約できないとのことですが、法令を読むことはできますか？
＃３です。 ＞大家や業者の立場に立てば、 ちなみに私はどちらでもありません。 遅延金の可能性があるので、質問者に不利にならないようにアドバイスしてみました。 ＞礼金もそうですが、戦争直後に住宅不足だったころの慣習を契約書に明文化しているだけの更新料は、支払いを要求する法的根拠も強制力もないというのが、僕の結論です。 たしかに礼金は更新料の元々の根拠はありませんが、法的な根拠としては契約が正式に交わされているということが挙げられると思います。 一般に法律は契約の自由を認めていますので、法律や社会良俗に反した行為でなければ、契約は両者の自由で行うことができます。 私の参考にした資料や＃１さんが挙げているサイトでも１ヶ月程度のものは社会的良俗に反するものとはならないようですので、契約書内容は有効だと判断したのが私の解釈です。契約が有効ならば、更新料を払わないことは契約違反となるのではないかと思います。 なお、未納家賃などは敷金から精算することもありますので、更新料も敷金から差し引かれる可能性もあります。 また、取り決めのない場合の未納料金の利息は法定利息が適用されます。これはかなり高利ですので、万が一利息付きとなったら長期になるとかなりの金額になることもあります。 私は支払う必要があると思っているのですが、ネット検索で、支払い義務がないという判決もありました。 http://courtdomino2.courts.go.jp/kshanrei.nsf/webview/6F5B0DB8AAAD5EC549256EA90027B92A?OpenDocument 質問者の場合は以前に更新料を支払ったという実績があるようですので、当初は合意の上であったことと推定できますから、この例は適用できないかもしれません。 裁判でもケースバイケースで判断されることになるようですので、実際どうなるか試してみる前に、そのくらいの気持ちがあるのなら、お金を支払ってきちんとした弁護士などの専門家に確認した方がよいのではないでしょうか？ なお、今後も長期にわたって住み続けるつもりがあるのなら、今回は更新料を支払うが、次回からは更新料はなしという条件を付けて、更新するという方法もありますので、検討してみてはいかがでしょうか？
お礼
再度の丁寧な回答ありがとうございます。 とても参考になります。 更新料を支払った上で弁護士などに相談するということだと、訴訟を起こして勝訴しなければ、払い戻しはされないと予測されます。 その時間的経済的コストを考えると、勝訴してもマイナスになる可能性があると考えます。 前回の更新のときに、更新料の法的裏付けはなく、消費者に不利な一方的な契約は無効ではないかとねばったのですが、習慣的にどの顧客に対してもこの契約書で更新なり新規契約をしてもらっているということで押し切られました。 私の希望としては（賃貸住宅に住む人の大多数の希望でもありますが）賃貸住宅が余っている現在、礼金や更新料を支払うのはとても抵抗があり、できれば支払いたくないと 思っています。 回答者の意見を参考にして、支払わない方向で交渉してみようと思っています。 ちなみに、希望としては、来年には引越ししたいと考えています。
- inu2
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更新手数料というのは、家主の代わりに仲介人が更新手続きを行うための手数料で本来は家主が仲介人に支払うべき料金です 更新は、家主(大家)とあなたの間で交わされるものす 仲介人から連絡がきたら、「直接、家主と更新手続きをします、更新手数料は支払いません」と言えば、更新手数料を支払わなくても良いですよ そういったしくみを知らない消費者に更新手数料として1ヶ月くらいを請求するのはこの業界の悪習慣です 家賃の1ヶ月とか2ヶ月を更新手数料で取るなんてぼったくり以外の何物でもありません 最初に契約した時の契約書に更新手数料についての項目があり、捺印した時点で有効だ と脅されるかもしれませんが消費者契約法により、「消費者の利益を一方的に害する条約は無効」としていますので立派に戦えますよ 私の場合 今までに3回ほど更新時期を迎えましたが(今年で 7年目です)一度も更新手数料なんて払った事ないです 入居した時は個人経営の不動産屋でしたが、途中でアパ○ンに変わってから更新時期にしつこく脅しともとれる電話や手紙を投函されましたが、無視してたらそのうち連絡すら来なくなりましたよ
お礼
ご解答者のみなさん、どうもありがとうございます。 契約書に書かれているのなら（社会常識としても） 支払うべき、との解答も多いのではと予想していましたが、（ヤフーの掲示板では貸す側の回答者が多いせいか そのようなものが目立ちましたが） 借家人の立場での回答をいただき、更新料を拒否する 勇気がわき、その根拠もわかりました。
- vonori
- ベストアンサー率25% (293/1130)
ご参考に
お礼
ご回答ありがとうございました。 更新料が契約書に明記されている場合には、 判例として、支払い義務があるとのことですね。 支払わないと信頼関係が崩れると判断されなければ いいわけですが、その基準がわからないので多少の 不安は残りますが、なんとか払わない方向でがんばろうと思います。
お礼
とても丁寧で詳細な回答ありがとうございました。 大家に対しての更新料なら支払い義務はあるという立場ですね。 契約書をそのまま妥当と見る限り、そういう解釈になると僕も思います。 支払わない場合、延滞金が請求される可能性があるという点はちょっと怖いですが、 それすら拒否したらどなるかとちょっと興味がありますね。 空き部屋の多いアパートで８年もの長期に渡って住んでいるので、優良顧客だとは思うのですが、 それでも強制的手段が取られるかどうか？ 試してみたい気持ちもあるので、今、思案中です。
補足
少し自分でも考えてみましたが、更新料の根拠は示されてないですよね？ 慣習だから、契約書に記載されているからというだけのような気がします。 僕が支払い拒否を検討する根拠としているのは、その点なのです。 大家や地域によっては更新料など取らないところもありますから。 礼金もそうですが、戦争直後に住宅不足だったころの慣習を契約書に明文化しているだけの更新料は、支払いを要求する法的根拠も強制力もないというのが、僕の結論です。 ただ、裁判所がどう判断するか？興味のあるのはその点です。 大家や業者の立場に立てば、（宅建のテキストにあるように）支払いは当然と考えるのはよくわかります。