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賃貸契約の更新料について知りたい
- 賃貸契約において，最近では2年(駐車場の場合は1年)ごとに更新料を払う旨が契約書に明記されていることが多いと思います。
- 借地借家法第26条によれば、一般の賃貸住宅の契約において、契約期間満了後も家賃を滞納することなく住み続けていれば、契約が満了した後、これまでと同じ条件で契約は自動更新されたものとみなすとあります。
- 賃貸契約書に更新料を払うよう明記されていたとしても，借主が更新料を払わずに法定更新された場合はだいたい9：1で払わなくても良いという判断になっていますが，中には更新料の支払いを命じられた特異なケースもあるようです。
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強行規定強行規定って馬鹿の一つ覚えみたいにいっているけど、公序良俗に反しているとか 戦前の法律のように大家や地主はあまりに有利なら、特約無効としたもので いま一般的に更新料はみんな払ってるでしょ。 かりにここで大家に更新料はらわないと今度は退室の際に法外な現状復旧費を請求されても 知らないよ。自分は王様だとおもってのかね。 大家だって家賃で生活してるんだから、もうちょっと世間の常識わきまえたほうがいい 言ってることは全部自分のエゴじゃないの。こんな店子はブラックリストいりだね。
お礼
将来中古マンション一棟買いしようかなと思ったことがあり，そうした場合グレーなことはしたくないので，現状司法判断が割れている更新料について専門家の見解を聞きたかっただけです。 現状，最高裁までいったのが1例だけなので，「法定更新でも更新料支払い」と書いておけば大丈夫そうだというのが分かりました。 論理的でない回答をされても参考にならないです。
補足
私は持ち家なのですが・・・。
使用貸借は民法の条文にあります。 法定更新でも更新料をとるという特約が大手仲介業者の標準契約書に なっています。かいておけば特約ですから、有効です。
補足
法定更新の規定は、強行規定となっており、この規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効とされています（借地借家法９条)。したがって、必ず更新料の支払いを得られるとは限りません。 でも，更新料の支払いを得られる可能性を高くする効果はあると思います。
- caf-caf
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４です。追記します。 補足にありました ＞その判例はH23.7.15の最高裁の奴で，京都で既に支払い済の更新料の返還を求めた裁判ですよね？ について、僕も回答に触れましたので補足回答します。 更新料を支払っていたのは平成１６年～平成１８年までの更新時で、平成１８年以降の使用に対する契約更新時には更新料を支払っていません。 結果的には、更新料＋支払っていなかった間の期間分の遅延損害金を支払わなければならなくなったということですから、遅延損害金の発生＝更新時に更新料を支払わなければならなかった例としてよく使われているのですね。
補足
なるほど、確かに、途中から法定更新になっていて、その法定更新の期間分の支払いも命じているということは、法定更新であったとしても、更新料は発生するという判例になりますね。 ということは，地裁で判断が分かれている現状ですが，法定更新では更新料は発生しないという判決が地裁で出ても，控訴して上まで行けば必ず勝訴できるということでよいですかね。
- caf-caf
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＞借地借家法第26条 ＞たとえ大家と条件面で合意に達していなくても、 質問者様の解釈が少々違います。 異議を述べていない場合＝大家が合意している 通知しない場合＝大家が合意している どちらも「異議なしで合意」しています。 ＞ということは，更新料の支払いと契約更新を迫られたとしても，合意することなく更新日を過ぎれば 合意することなく更新日を過ぎても、合意していませんから更新料の支払いは発生します。 後から請求となり裁判でしょうが、まず更新料が認められないことはありません。 ＞中には更新料の支払いを命じられた特異なケース 更新時に家賃値上げを申し出た貸主、値上げに合意できないと貸主に通知した借主のケースで、更新料を新家賃（値上げした家賃）分を支払う義務があるかどうかといったことを争った裁判例があります。 これについて、値上げは合意できていない為、値上げしたい分の更新料の支払いはしなくても良い、値上げ前の更新料は支払うという判例になりました。 また、家賃の数倍（３倍以上）といった例で、更新料支払いの契約書が法外であり無効とされた例があります。 最近といえば、平成２３年に最高裁が出した判決で、客観的にみて暴利でない合理的であるならといった条件付きで、消費者法には反していないという判例があります。 １．契約書に特約の記載があるか ２．最初の契約で「特約」として更新料を支払うことに合意しているか（合意していなければ契約自体ありえないので、合意したものとみなされる） ３．暴利かどうか（家賃の数倍といった場合は認められないが、２倍程度だと認められている） ４．更新時も合意があるか（法定更新＝合意とみなされるが、法定更新前に異議申し立てなどあり、借主が連絡を無視するなどしている場合は合意とは認められない） ＞月極駐車場にも 駐車場は借地借家法の適応ではありませんので、更新料記載で契約をした場合、合意がなければ契約更新しなくても良いので、契約終了で別の場所に移動してもら請求をすることに何ら問題はありません。
お礼
駐車場の場合は法定更新という考え方自体がないんですね。 ありがとうございます。
補足
H23の最高裁での京都の事案は，既に更新料を支払ったあと(つまり合意更新がなされた後)に，それを無効として起こした裁判で，更新料が有効とされたものですよね？ 更新料を支払っていない状態で更新日が過ぎ法定更新が成立している状態での裁判では， ・法定更新では更新料は発生しない(東京地裁H9.6.5,H23.4.27など) ・法定更新でも更新料は発生する(京都地裁H16.5.18など) と，司法でも判断が分かれているようなのですが，実際にはどうなのかなぁと気になりました。法律をまっすぐ読めば契約書に関わらず更新料は法定更新の場合取れないのですが，判例が分かれている以上，その判断の分かれ目ってなんなのかなぁと疑問に感じているところです。個人的には，「法定更新の場合でも更新料は発生する」と明記しておけば問題ないんじゃないかと解釈していますが・・・
ここが詳しいです。弁護士さんの解説 https://lmedia.jp/2014/10/14/57116/
補足
なるほど。やっぱり一般的には法定更新の場合は契約じゃないから更新料は発生しないんですね。ただ，契約書に，「法定更新の場合も」更新料が発生すると明記すれば，それを回避することもできる可能性があるんですかね。 借主の立場からすれば，契約書に「法定更新の場合も」と書いてないとお得かも 貸主の立場からすれば，契約書に「法定更新の場合も」と書いてないと損をする可能性がある ということなんですかね
＞更新料の支払いと契約更新を迫られたとしても，合意することなく更新日を過ぎれば法定更新となるので更新料は支払わなくても良いでしょうか？ 特約で更新料が定められていたら払わなくちゃだめです。 更新料の特約はそれ自体違法でもなんでもないです。裁判起こしてもだめでしょう。 特約がないのに更新料を要求されたらおっしゃるとおりの対応で結構です。 駐車場は使用貸借。借地借家とは別。
お礼
使用貸借法というのを法索引調べても出てこなかったのですが，正式な法名を教えていただけますでしょうか？また，借地借家法とは扱いが異なりますでしょうか？
補足
東京地判 平23・4・27 の判例によれば，法定更新された場合の更新料特約の効力が否定されているのですが， 契約書に、更新料を支払う旨の記載だけでは不十分ということですよね？ 「法定更新の場合も更新料を支払う」と書いておけば，強行規定をくつがえして借主に更新料を支払わせることはできますか？
補足
その判例はH23.7.15の最高裁の奴で，京都で既に支払い済の更新料の返還を求めた裁判ですよね？ 私も，既に支払ったのであればそれは法定更新ではなく合意更新だから返還する必要はないと思っています。 既に法定更新されてしまった場合はどうなのかなあと少し気になりました。