この借地権の解約は適正価格でしょうか

質問

現在、私は借地上の住宅に住んでおります。住宅及び借地権は父から相続したものです。
父が、戦前、農地であった借地に居宅及び牛舎付の納屋を建て、昭和48年に増築しました。借地は建物の他に農地が40坪ほど付いております。
地主も代が変わり、長男の方が相続されたのですが、高齢になり、平成７年より不動産管理会社に委託され、以降は地代の件はすべて管理会社との交渉になりました。平成12年に相続された長男の方もなくなられました。
本年６月に、今までは、２年毎の改定であったものが７月より前年度の９・６％の値上げを申し入れてきました。私は、地価も下がっており、ましてや、１年半での値上げには応じられない旨、回答しました。
この時期に、判ったのですが地主が所有されている土地の他の借地人には、底地買取を申し入れていました。７月以降に私宅の底地売却の意思または借地権買取りを検討するよう依頼しました。その結果、
(1)地主は借地の立地条件から他の借地人へは底地売却が有利。
(2)私宅は底地売却の意思はない。
先日、借地権買取条件の提示があり、
買取条件：路線価の２０％＊居宅敷地面積＋α
(1)２０％はこの管理会社が借地権買取の際に適用している係数。
(2)＋α（未提示）に畑の借地権が入っている。＋αの畑分は路線価より低い額。
私がこの提示後、数日たって路線価を調べたところ路線価は提示の価格ではありましたが、
借地権割合は３０％となっていました。
畑の借地権価格（単価）はいくら位でしょうか？
こんなことってあるのでしょうか？　教えてください。

回答No.2

bonnnou

契約書では、どうなっているのでしょうか？

借地している面積？
また、畑の土地と、宅地の２筆の借地なのですか？
ともに１筆で、同じ地目であれば、「畑」も「宅地」評価で良いと思われます。
畑が、別の土地であるなら、路線価の表の倍率で処理することになると思われます。
それから、その土地の、「固定資産の評価書」を、市町村役場からとってみましょう。
倍率なら、それが、必要です。
多分借地割合も記載されていることもあると思われます。

通常は、建物と一体に使用されている土地全てに、借地権が及ぶと思われます。

そこで、荒っぽい計算の方法です。
路線価÷（０．８若しくは、０．７）＝実勢価格（実際に取引される価格）
時勢価格×借地権割合（％／１００）×面積＝借地権の価値です。

あとは、路線価の性質・性格を調べて、
畑の扱いも貴方なりに整理して、
交渉するだけでしょう。

自分で無理な場合は、弁護士に相談されることをおすすめします。

お礼

ありがとうございます。今後の交渉の参考にさせて頂きます。
先方の主張している面積も間違っていました。市役所で、固定資産の評価書を貰って来て、判明しました。弁護士の先生も現在、知り合いに当たっています。

回答No.1

maisonflora

借地権割合は目安ですから、力関係で安くも、高くもなります。
路線価で土地が売買できていませんから、路線価や借地権割合だけで決めるのは、実情にあいません。

お礼

有難う御座いました。今後の交渉の参考にさせて頂きます。