新築して友人と住みたいのですが

質問

住宅を新築して友人と住むことを考えています。頭金は友人が９００万ほど出してくれるので、ローンは私が組むつもりです。しかし、親しい友人とは言え、ただでお金を出して貰うには申し訳なく、名義や持分やローンが組めるかなど考えても解決策がみつかりません。何か良い方法はありませんでしょうか。
建物が２０００万、土地が１０００万、諸経費が３００万かかります。
因みに私たちは同性です。

回答No.3

VIERA42 · ベストアンサー

このご質問は非常に難しいと思います。

資金計画としては、調達が自己資金９００＋ローン２４００で合計３３００万円、運用が建物２０００・土地１０００・諸経費３００で合計３３００万円ですね。ローン会社への保証料等で約７０万円弱必要ですが、これは諸経費３００万円に含まれているとして考えます。
ローン金額２４００万円・借入期間３０年・税込年収に対する返済比率３０％・金利４．０％(一般的に年間返済額を算出する場合、３．５～４．０％で計算します)で計算すると、毎月返済額が約１１万５千円(ボーナス返済なし)・年間１３８万円の返済となり、返済比率３０％で逆算すると税込年収が４６０万円以上必要となります(他の借入等がない場合)。返済比率が２５％だとすると、税込年収は５５０万円以上必要となります。
実際の返済額は金利２％で毎月８万８千円(ボーナス返済なし)程度です。
土地・建物・ローンの名義が質問者のみであれば、頭金の９００万円が銀行の口座に入っている等の方法により、その所在が確認できれば銀行はこれ以上何も言わないと思います。但し、税務署からは贈与税の対象とされる可能性があります。
頭金相当部分について、土地・建物を友人名義に持分登記(約１０００分の２７２)すれば、銀行は友人に対し担保提供もしくは担保提供＋連帯保証人を要求すると思います(銀行によって異なります)。
友人と収入合算でローンの審査をする場合は、更に友人は連帯債務者となります。
しかし銀行は住宅ローンの融資対象者を、「自己または家族のみが居住する」住宅を購入するものと明確に規定している場合がほとんどだと思います。ご質問者はこの規定に抵触するため、「債務者が複数となる必然性」があることを証明しなければなりません(どうすれば証明できるかわかりませんし、おそらく銀行は納得しないと思います)。よってご質問の状況では住宅ローンを組むことは無理だと思います。
ご質問者はこの物件の持分を将来どのようにしようとお考えでしょうか？例えば最終的にお二人の名義にするとか、その場合の持分は半分ずつにするとか、具体的に決定していますか？ご質問はそのお考えによって複数の回答例が発生すると思います。ローンの返済を友人と折半し一定期間後に友人の持分登記を返済額に応じて随時変更する、将来にわたりご質問者のみの持分とし友人からは家賃を受け入れる(９００万円は家賃の前払相当分とする～この場合ご質問者は不動産賃貸業となりますが)、９００万円について友人から借入したとし金銭消費貸借契約書を作成してその旨を明文化し毎月友人に返済する、ご質問者の友人に対する誠意を明確にするため友人を債権者とした抵当権９００万円を住宅ローンの後順位に設定し同時に友人を使用者とした賃借権を登記し、返済と家賃の支払いを同額にし相殺する等々。しかしいろいろと考えましたが、いずれの方法にも問題点が残るためどれもお勧めできません。

お礼

大変詳細にお答えいただきまして、心からお礼申し上げます。
やはり通常では無理が残ることだと思います。
家を得て、親友を失うようなことにはなりたくありません。
両親を頼り、自分自身で解決する道を模索します。

みなさまありがとうございました。頑張ります。

回答No.2

noname#12813

別に問題ないですよ。
ご友人が出資した分はご友人の名義にすればいいではないですか。
逆に、ご友人が出した頭金の分まで質問者さまの持分にしてしまうと、贈与になってしまいますよ。
名義を持つことは、その人の所有財産になるわけですから、ただでもらうことではありません。
将来、分ける時には売却して現金化して持分比率によって分けるか、どちらかがどちらかの持分を買い取るという方法もありますね。

ちなみにローンを組む時は質問者さまが債務者、ご友人は担保提供者となります。

お礼

ありがとうございます。
無理なのかなと思いはじめていたので、応援いただいているかのように心強く感じました。

回答No.1

guscat

詳しい事情はわかりませんが、友人と共同生活とのこと、きっと仲がいいんだろうと思います。
ただ、お金が絡むとせっかくの友情がもろくなることも考えられるので、もし可能であれば頭金を出してもらうのはやめて、自己ローンで全てまかなった方がトラブルが少ないですよ。
第三者が不動産登記に入ってくるとローンも組みにくくなるのではないでしょうか。
お友達からは家賃という形で毎月お金をもらっていくのはどうでしょう？

お礼

早速の回答、ありがとうございます。
確かにおっしゃる通りだと思います。
ただ、私自身の年収はあまり多いほうではありませんので、友人の協力に頼る部分もあります。
計画自体を考え直したほうが良いのでしょうか。
悩みます。