不動産登記→共有名義にするときの持分とは？

質問

夫婦で頭金を出し合い、土地＆住宅を購入するとします。　夫婦で出資するときは名義は共有にし、持分はその出資割合決める・・と以前　聞きましたが、その割合と実際の出資の額（割合）が異なると　贈与税が発生する可能性もあるとのことで、ちょっと詳しいことが知りたくて質問させていただきます。
その割合を決める時の元となる金額というのは単に土地と建物の価格の総額と思っていいのでしょうか？
土地と住宅を購入する時には、土地と建物以外に　いろいろな諸費用が発生し、住宅会社にもその内のいくつかの項目を付随費用として支払います（例えば、設計料や水道加入金や税金等）が、その金額を誰が払ったかも持分に含めなくてはいけないのでしょうか？

(1)
土地3000万円建物2000万円の物件を、頭金（自己資金）夫婦各1000万円、ローン3000万円を夫名義で組んだとしたら、その持分は夫８０妻２０になると思っていますが正しいですか？
(2)
その物件を購入した時の付随費用が仮に300万円くらいあったとし、それを全額夫が支払ったとしたら、上記(1)から持分の割合はかわるのでしょうか？

そんなに細かい計算はいらないのかもしれませんが、持分に係る実際の出資金額がどのように影響するのか知りたいので、よろしくお願いします

回答No.1

pokakuma · ベストアンサー

まず(１)のご質問ですが、持分比率は確かに合っていますが現実的ではありません。つまり土地は区画1つを持分登記に従って所有する事は不自然ではありませんが、建物を持分登記するとなると「この家のどこからどこが夫のものでここからここが妻のもの」ということが果たして出来るでしょうか？これはマンションの土地の持分登記と同じ理屈で、分けられるようで実は分けられないと同じ物と考えておいた方が良いものです。従って多いケースとしては建物と土地を夫婦がそれぞれ所有するという形の持分登記です。つまり奥様が頭金を出した形にして、ローンはご主人が負担する・・・といった形です。持分の割合は土地＋建物という形の不動産であればその持分の登記方法は権利者が決める事が可能です。
次に(２)のお尋ねですが、出資比率とはあくまで不動産の購入価格に対してのみ有効な事柄です。従って諸費用に関しては出資比率とは全く無関係です。
余談ですが、諸費用は購入価格(土地＋建物の合計金額)の０．０６％～０．０７％を目安にしていればよいと思われます。

お礼

ありがとうございました。後学の為にも自分なりに情報収集してみたのですが、なかなか自分の疑問に適格に答えてくれるものがなくて、今回、諸費用は関係ないとわかり安心しました。　諸費用も結構かかるものなんですね。

回答No.3

pokakuma

ご説明が不十分で誤解を受けたようですので補足させていただきます。
私が申し上げたのはものの例えですが、厳密な意味での持分査定が必要になってくる場合があります。「縁起でも無い！」とお叱りを受けるかも知れませんが、ご主人が何等かの理由で亡くなられた時や婚姻関係が解消される場合です。その場合には＃２の方が言われるように現実的に分割不可能なものですから売買益を出資比率によって分配する形をとるしか方法が無い訳です。
また「ご主人が土地、奥様が建物というように分けた方が良い」と申し上げたのには別の理由があります。
土地の所有に関する税金は基本的に大幅に減額されたりする事はありませんが、建物の場合は経年変化に伴って税金が安くなっていきます。奥様が専業主婦で定まった収入が無い場合にはさらに安くなります。従って支払う総額で考えた場合、先に損耗によって課税が薄くなる建物を奥様の持分にしておいたほうが得になるのです。勿論、建物と土地の両方に持分が跨る場合にも、奥様の持分は建物に多く割き、ご主人の持分は土地に割いた方が税制上割安になります。

回答No.2

noname#4720

私も、かつて他２名と共同で出資して「土地＋建物」を購入し、相続の関係や贈与税の関係などから、それから毎年のようにある特定の一人に持分を少しずつ譲渡して、最終的に一人の物にしたことがあります。

　pokakumaさんは、『共有』について何か誤解しておられるように思われます。
　共有者は、その物の全部について使用する権利があるのであり（民法249条）、ただ、その使用方法に関しては他の共有者との協議などにより（民法252条）、持分に応じた使用が認められるという制限を受けるだけです。何も、「ここからここが夫のものでここからここが妻のもの」などと分けて考えなければならなくなるわけではないのです。

　共有物を各共有者に対して具体的に分けなければならなくなるのは、共有者の一人または数人から『共有物分割請求（民法256条）』がなされた場合です。
　もっとも、その場合にも、分割することが不可能であったり分割することによってその物の価格を損なったりするおそれのあるときには、競売をしてその売却代金をそれぞれの共有者に分けるという方法を用いることもあります（民法258条）。

◎　ご質問の件について

　不動産の持分割合については、土地のみ、或いは、建物のみ、或いは、土地＋建物について、その不動産を購入した資金に対する出資割合に応じて定めるもので、購入のために要した諸費用については、通常この持分割合を考える上では考慮しません。

　ですから、今回の例の場合、購入にかかった費用分を除き、「土地＋建物」の代金についての出資割合、つまり、

　　　　　ご主人　・・・・・・・　100分の80
　　　　　yun-machoさん　・・・　100分の20

あるいは、

　　　　　ご主人　・・・・・・・　５分の４
　　　　　yun-machoさん　・・・　５分の１

がそれぞれの持分割合ということになります。

　この場合、必ずしもきれいな数字でなければならないわけでもありません。
今回の例とは異なり、購入代金のうち、ご主人が111分の73、yun-machoさんが111分の38の出資割合であった場合には、持分割合をそのようにしても良いのです。

　以上、ご参考まで。

お礼

ありがとうございました。不動産（土地＆建物）を購入すると、後日、その出資の出所を調査する問合せ書がお役所から届くと聞きました。　登記した持分割合と、実際に出資した割合が異ならないよう気をつけた方がいいと言う人もいれば、あまりこだわらなくてもいいと言う人もいれば・・。　自分で1度経験してみなければわからないことばかりです。