磯野家の住宅事情（親族間の不動産売買と贈与税）

質問

磯野家は家族５人で暮らしています。
　義父 ；ナミヘイ ６３歳　自営業、年収？円
　義母 ；フネ　　 ５９歳　主婦、年収０円
　私　 ；マスオ　 ３３歳　会社員、年収５５０万円
　妻　　 ；サザエ　３２歳　主婦、年収０円
　子　　 ；タラオ　　４歳　幼稚園　年中さん

磯野家は築１２年でナミヘイの持家であり、
ローン残金は１３００万円、ナミヘイ一人で月額３３万円づつ返済しています。
磯野家の中古相場３３００万円位だそうです。（花澤不動産談）
また、税務署の評価額は２４００万円でした。

この度、磯野家をマスオが１７００万円で購入することになりました。
マスオは購入資金のローンを組みます。
ナミヘイはこれでローン残金を清算し、新たな家を購入する予定です。

購入にあたり質問があります。

Ｑ１．マスオは磯野家購入にあたって贈与税が懸かるのでしょうか？
　　　贈与税が懸かるとすれば、次のどの計算が正しいのでしょうか？
　　　　(1)中古相場額３３００万円－購入額１７００万円＝１６００万円⇒贈与税対象
　　　　(2)税務署評価額２４００万円－購入額１７００万円＝７００万円⇒贈与税対象
　　　　(3)財産の取引なので贈与税は対象に出来ない。課税対象は金の取引のみ

Ｑ２．マスオの購入方法はどれが理想的でしょうか？
　　　 (1)３３００or２４００万円のローンを組み、
　　　　 マスオの負担額が１７００万円になるまで、翌年からナミヘイに１１０万円づつ返却を受ける。
　　　　(2)相続時清算課税制度の特例で２５００万円までを適用させ、残金ｘ２０％を支払って清算する。

Ｑ３．どなたに相談すれば、話が順調に進むのでしょうか？
　　　また、この件で何か問題等はありますか？

ローン自体を組むのも初めてで戸惑っています。どなたか宜しくお願い致します。

回答No.2

superdogcurry · ベストアンサー

Ｑ１について
相続税法に負担付贈与通達というのがありますがこれによれば（１）になります。
ただ通常の取引価格というのも曖昧で必ずしも花澤不動産の価額による必要もないので税務署に尋ねることが確実です。
Ｑ２について
贈与税は高額ですので贈与税課税を受けることは適当ではないでしょう。（１６００万円の贈与税は５２０万円）
仮に贈与税が掛からないラインが３３００万円だとしても中古で３３００万円の物件に３３００万円のローンというのはかなり無理があることになります。
相続時精算課税というのも推定相続人でないため適用はありません。
Ｑ３について
親族間取引であるため住宅ローン控除もありませんし贈与税課税を受けることも得策ではありません。
資産税の専門家に相談されることをススメます。

お礼

ご回答を頂きましてありがとうございます。
・相続時精算課税というのも推定相続人でない。
・親族間取引であるため住宅ローン控除もありません。
の２点、参考になりました。
まだまだ勉強不足のようなので、いろいろと調べてみます。

回答No.4

noname#11476

>１／２より上の金額で購入すれば良いのですね？
良いのではなく課税される可能性が高くなるということです。
実際には「税務署が諸事情そのほか一切を考慮して総合的に判断する」ことになっています。
ですから税務署に確認が必要です。

>不動産価値＝評価額ｏｒ中古相場価格のどちらなのでしょうか？
こちらも上記の事情からどちらと限定はされません。

>そう思って銀行相談したのですが、大丈夫だと言われました。
いえ、全部がだめというわけではなく個別の事情を考慮してＯＫを出すこともあります。
私が以前聞いたときも原則受け付けないが事情により融資することもあると話していました。ご質問者の場合にはその銀行ではＯＫということなのでしょう。

>審査が進むとＮＧになるのでしょうか？
いえ、それは大丈夫でしょう。それよりは他の通常の融資条件に適合するのかどうかで判断されるでしょう。

>義父のローンもネックです。
義父のローンの銀行と同じところですか？もし違う場合には今度借りる銀行に義父の銀行にも話をつけてもらいましょう。通常問題にはなりません。
また同じ銀行であればもちろん問題はありません。

回答No.3

noname#11476

>Ｑ１．マスオは磯野家購入にあたって贈与税が懸かるのでしょうか？
微妙です。不動産価値の１／２以下での売買ですと課税される可能性が高いのですが、そこまでは行かない場合には税務署の判断となります。税務署に聞いた方が早いですね。

>Ｑ２．マスオの購入方法はどれが理想的でしょうか？
>(1)３３００or２４００万円のローンを組み、
>　 マスオの負担額が１７００万円になるまで、翌年からナミヘイに１１０万円づつ返却を受ける。
これは連年贈与として認められない可能性が十分にあります。

>(2)相続時清算課税制度の特例で２５００万円までを適用させ、残金ｘ２０％を支払って清算する。
相続時清算課税制度は実の親子でなければだめですよ。

>Ｑ３．どなたに相談すれば、話が順調に進むのでしょうか？
>　　　また、この件で何か問題等はありますか？
そもそも通常親族間売買では銀行は融資してくれません。
その問題をまず解決しないとだめでしょう。つまり銀行に相談ということです。

義父のローンがなければ親子間で直接売買の割賦返済という方法もありますけど．．．まだ残っていますしね。

お礼

ご回答を頂きましてありがとうございます。

＞不動産価値の１／２以下での売買ですと課税される可能性が高い。
１／２より上の金額で購入すれば良いのですね？不動産価値＝評価額ｏｒ中古相場価格のどちらなのでしょうか？

＞そもそも通常親族間売買では銀行は融資してくれません。
そう思って銀行相談したのですが、大丈夫だと言われました。
審査が進むとＮＧになるのでしょうか？

義父のローンもネックです。

回答No.1

doctor_money

論点はどこですか？

１７００万円で購入するのではないのですか？
相談を見ますと贈与のことばかり質問してありますが。

購入するのであれば、現在の家の売買契約＋住宅ローン申し込み＋根抵当の設定＋ナミヘイ名義のローン完済＋ナミヘイ名義の抵当権抹消でしょう。

この中に贈与は出てきません。
不動産相場や課税評価額以下の売買もあり得ることです。
ご心配なら、税務署に聞くと良いと思います。

お礼

ご回答頂きまして、ありがとうございます。
不動産相場or課税評価額－購入価格1700万円から出る差額が課税対象になると聞き、この質問に至りました。
親族間でも売買は売買ということなのでしょうか？とりあず、税務署で聞いてみます。