古い建物の賃貸借について

質問

「古い空き家を貸して欲しい」という申し出があったのですが、水周りなどのほか結構傷みが見られます。それでも「必要なだけは自分たちで直すから」と強く希望されます。通常（民法上？）、最低限の居住環境を保持するのは大家の義務と思われますが、資金がありません。低額の家賃を設定することで両者が合意できれば、隠れた瑕疵も含めた現状の建物で、さらに一定期間の経年劣化・自然災害によるリスクと負担を賃借人が負うような特約を結ぶことは可能でしょうか？
特にご専門のかた、よろしくお願いします。

回答No.6

shs405 · ベストアンサー

たびたび失礼いたします。
ご返事が遅くなって申し訳ありません。

定期借家契約は公正証書にする必要はありませんよ。
条文には「公正証書‘等’」と書いてあるはずです。
従って、我々は居住用の定期借家契約の場合は公正証書にしていません。
契約書は下記ＵＲＬを参考にすると良いかもしれません。

http://www.teishaku.jp/

もし公正証書にするのなら家賃・保証金等で金額が変わってきます。
大体の目安で１～２万円位かと思います。
お近くの公証人役場にお尋ね下さい。

参考URL：

http://www.teishaku.jp/

お礼

ありがとうございます。全くそのとおりでしたね。（失礼、専門家でしたね）で、それはそれでこの問題、次から次へと新たな疑問も湧いてくるのですが、せっかくいいサイトを紹介していただきましたので、一人でじっくり勉強してみます。その上でなお解決しない疑問があったときには、またどうかよろしくお願いいたします。本当にありがとうございました。

回答No.5

hyde19

借地借家法には、借り主が不利となる特約は無効という強行規定（民法上は認められても、同法では原則無効となる）があります。
先方の意思表示があるので、もしかすると良い方法があるのかも知れませんが、意思を強要されたりして不利な契約がまかり通らないようにするための規定なのです。
ただ、全部が全部ではなく、特定の項目に関する特約のようです。業法では業者が瑕疵担保責任を免れる契約を禁じていますが、個人間の売買では瑕疵担保責任を負わないという契約があります。賃貸にこれらが適用されるかが分からないので、そこを焦点にプロの意見を聞いてみてください。

あと、無償で貸したとしても、貸す責任はあります。瑕疵担保責任までなくなる訳ではありませんので、ご注意を。

私が提案した借地は、あくまで家は契約に入っていないというのが目的です。

お礼

再度のアドバイスありがとうございます。ご指摘のようにこの問題は両者の自由意志に基づくものだけではすまされない難しいところがあるのですが、今のところNO4の補足のような考えに行き当たっています。物件は傷みもありますがまだまだ資産価値の高いものと思われますので借地という方法についてはもう少し研究してみようと思います。ありがとうございました。

回答No.4

shs405

No.2です。

横レスになってしまいますが、大切なことなのであえて申し上げます。
NO.3の方。ここは、いい加減な知識をひけらかす場ではないと思います。
使用貸借を勧めるなんて、打てる手の中で『最悪の選択肢』です。
専門家ってなっていますが本当に民法を勉強されていますか？？？

使用貸借＝合法的贈与と言っても過言ではありません。

使用貸借は20年間そこに住み続けると、住んでる人のものになります。
それが、例え他人の土地・建物と知っていたとしてもです。
（細かく言うと若干説明が必要ですが、今は割愛させて頂いても支障ないかと思います）

かなりキツイ言い方になってしまいましたが
これだけは絶対に避けなければならないのが、無料での貸借です。

くどいようですが、絶対に使用貸借契約はダメです。

どうしても貸す事を前提にするならば、短い期間の定期借家契約で対応するのが一番良いでしょう。
面倒ですが、３ヶ月とか半年くらいで期限を区切った方法です。
定期借家契約ですと、契約期間終了と同時に権利が消滅しますのでまだ安全です。
もちろん、契約期間が終了したら貸主・借主双方合意の上で
再契約（更新とは違い新たに契約を結ぶという意味です）することも出来ます。

「隠れた瑕疵も含めた現状の建物で、さらに一定期間の経年劣化・自然災害によるリスクと負担を賃借人が負うような」内容の契約は
そもそも賃借人にとって非常に不利であり無効と判断されかねません。
定期借家であれば、まだ多少はリスク回避が出来るかと思います。

ただし、今回の場合はご質問者様から借りて欲しい旨話をしたとしたら
かなり微妙だとは思いますが。。。

多少なりとも参考になるかもしれませんのでＵＲＬを貼っておきます。

参考URL：

http://www.geonetwork.co.jp/

補足

ありがとうございます。早速お礼を送ったつもりでしたが、送信ミスしてたようです。私も多少勉強してみましたが、定借契約が一番いいようですね。友人にはこれらのやり取りを明らかにした上で、彼には彼の希望や考えがあるでしょうから今は両者の希望・考えだけをすり合わせて契約内容を詰め、それでも後日不幸にもトラブルとなった場合には、法による解決に委ねるリスクもあることを念頭に置いて、その時はその時ということですかね。当たり前のことですが。ところでケチな質問で恐縮ですが定借契約は公正証書による必要があるとのことですが、どれくらいの費用がかかるのでしょう？多額であれば期間を考える上で考慮しなければなりません。もしご承知でしたらザクッとでいいので教えてください。

回答No.3

fukuryu-

賃借希望人とは親しい間柄のようですが、私はあまりお勧めできません。

家を貸して家賃を得る。
これはれっきとした商売です。

レンタカーを想定してください。
「古い型で、何時故障するか分らないから、その分安く貸しますよ」と言った車を借りて、ドライブ途中で車が故障してしまった時、その借主はレンタカー屋に文句を言わないでしょうか？

食料品店などでもそうです。
「賞味期限が切れているから安くしておくよ」と言われて買った品物で食あたりを起こしたお客さんは、そのお店に文句は言わないでしょうか？

商売である以上、それなりに経費がかかるのは必定であり、その結果赤字になるのであれば、商売として成り立ちません。

ましてや、一度貸してしまえば、借主には居住権と言うものすごく強い権利が生まれるわけで、最悪の場合、泣きっ面に蜂みたいな事になりかねません。

どうしてもと言うことであれば、使用貸借（賃料無し）しかないでしょう。

建物は空き家にしておくと痛みの進行が著しく早まります。
使ってもらうことで、痛みの進行が遅くなり、修理の必要な箇所が出た時も借主から請求されることは無いでしょう。

これだけをメリット（利益）として割り切れるのであれば、赤字にはならないわけですから、有益なのかもしれません。

補足

ありがとうございます。仕事柄多くのトラブルを見られてきた方のご意見と受け止めています。そういった割り切りが必要なのかもしれませんね。ただ最後にお伺いしたいのは使用貸借の場合には、無償ですので確かに心情的には請求しづらいでしょうが、法的にも居住権権が発生したり、大家に改修義務が生じたりすることはないのでしょうか？もともと今の友人との信頼関係をとりあえず脇に置いて、法的に有効な契約（特約？）で担保したいというのがねらいです。ご教示いただければ幸いです。何度もすみません。

回答No.2

shs405

不動産会社に勤める者です。

そもそも直接家主様に「貸して欲しい」と申し出る方は注意が必要かと思います。
特に古い物件を借りたいと言う方は、経験上１００％貸してはならない人だと思います。

審査のしっかりした、懇意にしている不動産業者さんはありませんか？
必ず業者さんに相談し、対応を協議して下さい。
「○○不動産さんを通して下さい」というだけで諦める方が殆どです。

当社でも年に何回かそういう話が大家さんから来ますが
我々から直接連絡してみると、残念ながら審査に通らない方ばかりです。

不動産業者が手数料の話ばかりするようでしたら別の業者に話をしてみて下さい。
大家さんの義務云々以前の問題かと思います。
くれぐれもご自身で判断をしないコトをお勧めいたします。

補足

ご心配ありがとうございます。でもその心配はしていません。要点をはっきりさせるため、話を単純化したのですが、相手は古くからのしっかりした友人で、話しを持ちかけたのは実は自分です。物件は古いのですが、とても広く好立地にあり、不動産屋からは改修さえすれば必ず借り手はつくといわれています。ただ大きなだけにそうした資金を準備できず、持て余している物件です。（事情により売却もできない）友人からは逆に「そうした条件でも是非」と大いに興味を持った次第。ただ友人とは言えお互いそれを実効性のある契約書として交わすべきだと・・・。

回答No.1

hyde19

現状を維持するための改装であれば、家主の責任だと思います。
ようするに現状の物が悪くなることが起きたら通常は家主の責任で直すことになります。
民法上は瑕疵を追わない特約ができても、借地借家法では借家人か不利益を被る特約は無効になります。
なので、リスクの負担については、家主を受取人とする保険に入ってもらうのが良いような気がします。
もしくは、住居としての契約ではなく、借地契約をして建物は好きに使ってください。という方が良いのかも知れません。

補足

早速ありがとうございます。借地契約の件は発想できませんでした。ただそれに関し新たな疑問もあるのですが、その前に納得のため「借地借家法では・・・・無効になります。」辺りのこと、もう少し詳しくご教示いただくか、詳しいサイトでもご紹介いただけるとありがたいです。すみません。できればよろしく。