事業的規模にするには

質問

１室の賃貸をしています。事業的規模ではないため、
青色申告特別控除は、10万円を選択しています。

賃料は月40万円弱です。
給与所得があります。
配当収入があります。
株式の譲渡所得があります。
原稿料を頂いています。

複式帳簿ならいくらでもつけますから、
特別控除を65万円にする方法はないでしょうか。

回答No.2

Richard5 · ベストアンサー

家賃等の管理や清掃及び修繕等はどのようになっていますか？
これを外注にすることなく、毎日ご自身で行っているとか・・・
要するに、通常の不動産管理会社が行うような業務をご自身で行っていれば可能性はあります。

先に示した千代田区の判例も、未亡人が集金業務や清掃、保守管理を行っていました。
朝から晩まで管理業務を行って働いていたのが認められたポイントとなりました。

他にも認められそうなものと言えば、広告や入居者募集などを自ら行っている、
ホームページで空室情報を公開している、などでしょうか。
所得は少ないけれど、こういったことを自ら行っていれば可能性はあると思います。

極端に言うと、税務署員は「不動産オーナーはこたつでミカンを食べている」と思っています
ので、「違うんだ」と証明することが出来れば事業として認められる可能性はあります。

お礼

度々ありがとうございます。

更新等の交渉はわたし本人がやっています。契約書も作ります。
家賃は口座振り込みですので、集金ということはありません。
清掃、修繕もできるだけわたしがやっていますが、毎日、定期的にやってはいません。
なにぶん、１室の事務所ですので、それほどやることがないのです。
朝から晩までやることはありません。
入室退室というものも、今のところありませんが、コンサル料を支払い募集して、
契約書の雛形を作り、面接して契約したのもわたしです。

こたつでミカンを食べることはできますが、それは１室だからということになるでしょうか。

回答No.1

Richard5

事業を営む者の事業規模に至らない不動産所得、は対象となるのですが、
給与所得者だとやはり難しいと思います。
今でも形式的に存在する5棟10室基準に満たないと・・・

過去には千代田区の物件を所有する未亡人が、5棟10室基準を満たしていなくとも
「年間1,000万円の所得、専ら不動産所得で生計を立てている」ことから
認められた例はあります。
しかし、この裁判でも、他に給与所得が1,000万円以上ある方でしたら
認められていないと思います。

金額も重要ですが、生計はどのように立てていますか？
また不動産賃貸業に割いている時間はどのくらいでしょうか？
ごく普通のサラリーマンの場合には、事業的規模とするのは難しいです。

>特別控除を65万円にする方法はないでしょうか。

もう一つ物件があり、こちらと合わせると1,000万円くらいの所得（収入ではない）
があり、これだけで生計を立てている、と言うのでしたら可能性があります。

お礼

ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ございませんでした。

不動産「所得」は300万弱。
給与「所得」は40万弱。
ですので、主な生計は不動産収入かと思いますが、いかがでしょうか。
65万は無理でしょうか。