確定申告（住宅減税）について

質問

全く無知な人間です.色々なHPや本を読んだのですが,今一良く分かりません.詳細に教えて頂ければ幸です.
<状況>
A.今年4月に一戸建てを購入致しました
B.義父より,1000万円融資して頂きました
C.残りを銀行融資(私名義)で,住宅ローンを組みました
D.それまで住んでいたマンションを売却しました.(損益は約500万円)
<質問>
確定申告時に持参すべき書類等を各々教えて下さい
(1)B.ですが,義父も銀行より融資してもらい,それを私達に貸してくれました.月々のローンは私が支払っています.
贈与と思われて,贈与税が課税されるではないかと心配しております.
贈与では無く,義父からの融資という事を証明するにはどのようにすれば宜しいのでしょうか?
持ち分は,9(私):1(義父)です.
(2)C.の分の書類等は何を用意すれば宜しいのでしょうか?
(3)D.の分の差損額は何か救済されるような措置は有るのでしょうか?もし有るなら,その時用意すべき書類等はどのようなものでしょうか?

回答No.5

noname#11476 · ベストアンサー

贈与関係:600万円分の金銭消費貸借証書(収入印紙付)を作成し,月々の返済の証拠を取る.

>義父からカードを貸して頂いて,義父の口座へ入金しています.
本当はご質問者の口座から義父口座に振り込むのがよいのですが、まあかまわないと思いますよ。
義父は離れたところに住んでいますか？
カードでの入金ではどのＡＴＭが使われたか記録が残っているはずなので、ご質問者の居住付近のＡＴＭで入金され、義父がそのＡＴＭを使う可能性が低いのであれば、それで証拠になっているはずです。
わざわざ通帳のコピーは必要なく、金銭消費貸借証書も税務署に求められた場合に提出すればよいです。

>確定申告:税務署でもらう所定用紙、売買契約書、登記簿、源泉徴収票等.を揃える.
>差損関係:税務署で相談.
はい。そのようにお願いします。

これで贈与関係はきちんと税務署に説明できますので、特に問題はないでしょう。

お礼

回答を下さった皆様大変ありがとう御座いました。
この世知辛い世の中、とても親切にご教授頂き、なんか涙が出そうなくらい感動いたしました。
本当に皆様ありがとう御座いました。

回答No.4

noname#11476

分からない事について.

>b.義父と相談して…,です.
私の知りたかったのは９：１の持分にした理由なのですから、特に根拠なく決めてしまったということですね？

>c.物件の総額は,約4000万円です.
>あと,義父からの1000万円の内,600万円(600万円迄は,無税ですよね?)は贈与という事でもいいよという事ですが….いえ、年１１０万以上は贈与になります。
暦年贈与の住宅取得特例で５５０万まで非課税となる制度がありますが、適用されるためには贈与を受けてそれを住宅資金に使い、更に翌年３月１５日までに実際にその住宅に居住し、かつそれを税務署に申告することが条件です。これを満たさなければ特例は適用となりません。
更に問題は「義父」と書かれていますね。奥様のお父様ということでしょうか？
ご質問者の実父でなければこの特例は適用になりません。
つまり奥様の実父なのであれば、奥様の名義の持分がなければ、この制度で義父－＞奥様は５５０万まで非課税になりますが、奥様－＞ご質問者への贈与があったことになるので、こちらでまともに贈与税がかかります。

>私としては,1000万円は返済したいと思っているので,返済します.それだと,なにか不都合が有りますか?
義父の持分が問題になります。総額４０００万の１割を義父が所有しているわけですから、義父には４００万の持分があります。
つまり義父から１０００万の資金が来たわけですが、そのうち４００万は義父の持分の為であり、贈与にはならないので、ご質問者と義父の間では６００万借りているとして処理するのが適当です。
つまりご質問者から義父に対して６００万以上返済すると、今度はご質問者から義父に対する贈与になります。

義父から借りている形にするのであれば、金銭消費貸借証書を作成し（この場合先の理由から金額は６００万）、それにはきちんと収入印紙もはり、毎月返済を行うことが必要です。
今回は義父もその資金を借りて調達したようですから、返済の形として、直接ご質問者が義父債務を「６００万」まで返済するようにしてもよいでしょう。

残り４００万については義父が返済すればよいです。

お礼

詳細な回答ありがとう御座います.
持ち分は根拠無く決めてしまいました.

まとめとして
贈与関係:600万円分の金銭消費貸借証書(収入印紙付)を作成し,月々の返済の証拠を取る.
(これは,義父からカードを貸して頂いて,義父の口座へ入金しています.ですから,通帳のコピーで良いのでしょうか?)
確定申告:税務署でもらう所定用紙、売買契約書、登記簿、源泉徴収票等.を揃える.
差損関係:税務署で相談.
という認識で,宜しいでしょうか?
間違ってる事,或いは,更に助言が有れば,お教え下さい.
行わなければならない行動が見えてきましたので,あとは実行するのみです.頑張ります.

回答No.3

shinsen

まず、１．持ち分割合と、出したお金の割合が合うように、義父と借入の契約を結びます。しかし、義父の住宅ローンが、不動産に設定された抵当権の額などから見た場合などで、借入とは認められないときは、かなり複雑な契約となりますから、専門家の知識が必要になるかもしれません。税務署は、実質所得者課税を論拠に責めてきますから、まず、登記する前に、専門家に相談された方がよかったと思います。つまり、売買契約書などに、どのようにして、売買代金を支払うかとかが書かれていると、義父の借入金は、あとからこじつけたものとして、贈与税を課してきます。そのあたりが、非常に難しいと思います。

お礼

再度の回答ありがとう御座います。
登記する前にもう少し詳しく関係者と相談すれば良かったと反省しています。（今となっては後の祭りですが…）
これから、この状況をどのように打開していけば、お分かりになられますか？
やっぱり、専門家に相談ですかね？　(T_T)

回答No.2

noname#11476

>(1)B.ですが,義父も銀行より融資してもらい,それを私達に貸してくれました.
>月々のローンは私が支払っています.
>持ち分は,9(私):1(義父)です.
わからないことがいくつかあります。
ａ．義父のローンとご質問者のローンは同一のものですか？
　　それとも全く別のものでしょうか。
　　別のものだとすると、義父のローンの担保はなんでしょうか？
ｂ．この義父の持分はどの様にして決めましたか。
ｃ．物件総額は幾らでしょうか。

この辺の事情が不明なのでここでは贈与に該当しているのかなどが判断できかねます。

>C.残りを銀行融資(私名義)で,住宅ローンを組みました
>(2)C.の分の書類等は何を用意すれば宜しいのでしょうか?
確定申告では、税務署でもらう所定用紙、売買契約書、登記簿、源泉徴収票等

>(3)D.の分の差損額は何か救済されるような措置は有るのでしょうか?もし有るなら,その時用意すべき書類等はどのようなものでしょうか?

要件を満たせは特例があるのですが、非常に話がややこしいため簡単にはご説明できません。
とりあえず税務署にいって直接ご相談された方が良いです。

補足

分からない事について.
a.義父のローンと私のローンは別です.両方のローンを私が支払っているという事です.
b.義父と相談して…,です.
c.物件の総額は,約4000万円です.
あと,義父からの1000万円の内,600万円(600万円迄は,無税ですよね?)は贈与という事でもいいよという事ですが….
私としては,1000万円は返済したいと思っているので,返済します.それだと,なにか不都合が有りますか?
回答,宜しくお願い致します.
差損の分は,税務署に相談してみます.

回答No.1

shinsen

１．まず、確定日付の金銭消費貸借契約書がベストなのですが、とりあえずは、金銭消費貸借契約書を作ればよいでしょう。返済方法などは、ローンの方式に合わせるといいと思います。毎月返済しておれば、贈与と認定されることはありません。この返済を明らかにする振込票などの証拠を残しておくだけでよいのです。
２．住宅借入金等特別控除を受けるためには、確定申告書に、この特別控除に関して所定の事項の記載をし、住民票の写し、家屋の登記簿謄(抄)本(登記事項証明書)や売買契約書などで、家屋の取得年月日・床面積・取得価額等を明らかにする書類又はその写しや住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書などの書類をつけて所轄の税務署に提出する必要があります。
３．居住用財産の譲渡損失の金額が生じた年分

(１)居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書

(２)譲渡資産に係る登記簿の謄本又は抄本、売買契約書その他これらに類する書類で、次のことを明らかにするもの
イ 譲渡資産の所有期間が５年を超えること
ロ 譲渡資産のうちに土地等が含まれている場合のその面積
(３) 譲渡資産の所在地を管轄する市町村長等から交付を受けた住民票の写し(特定譲渡をした日から２か月を経過した日後に交付を受けたものに限ります。)、戸籍の附票の写しその他これらに類する書類で、特定譲渡をした者が譲渡資産を居住の用に供していたことを明らかにするもの
(４) 買換資産に係る登記簿の謄本又は抄本、売買契約書その他の書類で、次のことを明らかにするもの
イ 買換資産を取得したこと
ロ 買換資産の取得をした年月日
ハ 買換資産に係る家屋の床面積のうち居住の用に供する部分の床面積が５０平方メートル以上であること
(５) 取得をした買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書
(６) 買換資産の所在地を管轄する市町村長等から交付を受けた住民票の写し

　また、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の特例を適用して確定申告書を提出する人は、上記（４）から（６）に掲げる書類を、居住用財産を譲渡した年の年末までに買換資産を取得する場合にはその確定申告書の提出の日までに、また、居住用財産を譲渡した年の翌年中に買換資産を取得する場合には、その翌年分の所得税の確定申告書の提出期限までに提出しなければなりません。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/3379.htm

お礼

早速の詳細な回答ありがとうございます.
贈与の件,安心しました.
損失の件も,なんか希望がありそうですね.
参考URLも含めまして,勉強します.
全体的に,安心と希望が持てました.今回の申告は,スムーズに行えそうです.
ありがとうございました.