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住宅の持分と確定申告について
こんにちは。 色々と調べたのですが、自分達の場合どうしたらいいのかいまいちすっきりしなかったので、質問させて下さい。 平成15年8月23日契約、平成16年3月末完成・入居で、新築マンションを購入しました。ローンは公庫30,400,000円、銀行7,700,000円。その当時私も主人と同様の収入がありましたので、持分は2分の1ずつで登記しました。 現在、年末残高証明書は、公庫が二人分、銀行は主人の分だけが来ています。 【質問１】 この場合、公庫の分は二人で半分ずつ、銀行の分は主人だけが半額だけ、申告出来るということで間違いないでしょうか？公庫、銀行合わせて二分の1ずつってことも出来ますか？だとしたら、銀行はすべて主人、公庫をその分私が多く申告ということは可能？ ところが問題があり、私がその後妊娠・出産で、結果的に勤めを辞めることになりました。フリーで仕事を続けることにしたので少しは収入もありますが、今までの4分の1程度です。 【質問２】 今回私も確定申告しますが、私の収入から考えてローン返済と持分の差額から贈与税を指摘されたりしますか？ 【質問３】 「錯誤登記による更正」をしたほうがいいでしょうか？その際持分は２：１や９：１など、どのように変更したらいいと思われますか？（家計は一緒なので、返済の割合は厳密には区分出来ていません）今から変更していて申告に間に合うのでしょうか？ 【質問４】 登記しなおすことによって、申告以外に問題はないのか？想像できるのは遺産相続くらいなのですが・・それもどのように影響するのか、いまいち不明。 以上、他に見えていない問題もあったら、合わせて補足要求などご指摘いただけると嬉しいです。 ここに質問したらいいなどのアドバイスも、大歓迎です。 よろしくお願いします。
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>１）確定申告時の【借入金等の年末残高の計算明細書】の3面・4面に書く比率っていうのは、登記の持分なのか？ 登記の持ち分そのものではなく、登記の持ち分から各自の債務金額を算出するということです。 ですから、ご質問の場合は、 夫の債務残高= 銀行ローン全額 + 公庫債務残高×０．３７３ 妻の債務残高= 公庫債務残高×０．６２７ となり、各人がその１％について税額控除されるということです。 上記の０．３７３，０．６２７の比率を変えるには登記の持分変更しかありません。 >２）実際の支払いの割合は、住宅ローン減税には関係ない？ 関係ありません。 >３）住宅ローン減税の枠を変えたいなら、更正登記しかありえない？ そういうことです。 贈与の話しと一緒に考えてしまったので、多分混乱されたのだと思います。 贈与の話しは、あくまで、妻は、公庫債務の返済額の６２．７％を返済しなければなりません。 それを夫が返済するとその分贈与になるよという話しなだけであり、本来の各人の債務割合に違いが出るわけではありません。
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- rabi_rabi
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大分混乱されてしまっていますね。 > １）確定申告時の【借入金等の年末残高の計算明細書】の3面・4面に書く比率っていうのは、登記の持分なのか？ 「建物」「土地」の持分を書くところがあると思いますが、そこには、登記の持分を記載します。「借入金等の年末残高の計算明細書」には、債務の持分を記載します。で、確か、金額の少ない方を還付金として記載することになったかと思いますが。 > ２）実際の支払いの割合は、住宅ローン減税には関係ない？ 住宅ローン減税とは、年末の債務残高（銀行等から送付される証明書に額が、記載されています）の1%が10年間、所得税より還付（返金）されるという制度です。 年末の債務残高が3,810万円（実際には、もう少し減っていると思いますが）で、持分1/2づつとすると、1905万円の1%である190,500円が夫・妻とも、返金される満額となります。これが10年間繰り返される訳です。 夫、妻の今年度支払った所得税額はいくらでしょうか？（サラリーマンであれば源泉徴収票に記載されています）たとえば妻が5万円しか所得税を払っていないと、返金される額は5万円となりますので、 190,500-50,000 = 140,500円 税制上、損することになります。また、夫が40万円所得税を支払ったとすると、 400,000-190,500 = 209,500円 が返金されませんので、この額相当分を夫の持分に変更すればお得という訳です。 ただ10年に渡って行われるものですので、今後、妻の収入が増えれば、当然所得税もたくさん支払うことになりますので、あまり目先の利益で持分変更してしまうのもどうなんでしょう？
お礼
今後、私の収入は扶養の範囲内におさめたいと考えているので・・・やはり更正登記が良さそうです。 何度もありがとうございました。
>これは、純粋な返済額でいいのですよね。 その通りです。 だとしたら、今の持分で返済額を考えて、私の返済義務額を全額主人が肩代わりしたと考えても、年110万以下です。 >では、申告の際、登記の持分に関係なく負担の割合を10:0と申告しても問題ないということですかね？ すいません。"登記の持分に関係なく負担の割合を10:0と申告して"の意味がわかりません。 夫の債務残高は、 ・銀行ローン全額 ・公庫債務残高×（１１３５／３０４０＝約３７．３％） 妻の債務残高はも、 ・公庫債務残高×（１９０５／３０４０＝６２．７％） として申告が必要です。 どこにも１０：０という数字を書くところはありませんが．．． >（贈与税がかからないという点において） >だとしたら、更正登記をすることも必要ないってことかな？ 贈与税については、更正登記しなくても非課税範囲であれば問題ないでしょう。 ただ住宅ローン減税の枠は、妻の収入が少なく納税額がない場合、妻の減税枠を使い切ることが出来ないということはおきます。 将来も住宅ローン減税の枠を最大に使うのであれば、持分の変更が必要です。
お礼
度々ありがとうございます。 色々と過去の質問なども何度も見ているのですが、難しい言葉が多くて混乱してきました。 今までの回答を参考にすると、つまり私が聞きたいのは、こういうことのような気がします。 １）確定申告時の【借入金等の年末残高の計算明細書】の3面・4面に書く比率っていうのは、登記の持分なのか？ ２）実際の支払いの割合は、住宅ローン減税には関係ない？ ３）住宅ローン減税の枠を変えたいなら、更正登記しかありえない？ もう一度回答いただけると助かります。 よろしくお願いします。
>【質問１】 >公庫の分は二人で半分ずつ、銀行の分は主人だけが半額だけ、申告出来るということで間違いないでしょうか？ 違います。持分登記から計算します。 各人の頭金出資金額は幾らですか？それがないと計算できません。 いま頭金０で購入したとして計算する場合は、 物件価格＝３０４０万＋７７０万＝３８１０万 夫持分：３８１０万／２＝１９０５万 妻持分：３８１０万／２＝１９０５万 です。 夫単独ローンは夫の債務だから、公庫の夫持分は１９０５万－７７０万＝１１３５万、公庫の妻持分は３０４０万－１１３５万＝１９０５万となります。 従いまして、公庫の連帯債務の持分比率は夫：妻＝１１３５：１９０５となります。 >【質問２】 >今回私も確定申告しますが、私の収入から考えてローン返済と持分の差額から贈与税を指摘されたりしますか？ 返済額によりますね。年１１０万以下であれば贈与税は非課税です。 公庫の年間返済額のうち上記で求まった比率で妻は返済が必要ですが、妻の収入がそれ以下だと不足分については贈与となります。ただその不足分が１１０万以下であれば贈与税はかかりません。 >【質問３】 >「錯誤登記による更正」をしたほうがいいでしょうか？ 問題は住宅ローン減税ですね。夫の納税額が多いのであれば、夫の持分を多くした方が得でしょう。 持分の変更であれば更正登記の方が安上がりかと。 >持分は２：１や９：１など、どのように変更したらいいと思われますか？ 簡単には答えは出せません。住宅ローン減税を最大に受けるように変更すればよいというのが答えになります。 あとは夫、妻の毎年の納税額の見込み金額がわからないと判断できません。 >今から変更していて申告に間に合うのでしょうか？ ３／１５に間に合うかどうかは微妙です。ただ還付になるのでこれを過ぎても申告できるはずですよ。 >【質問４】 >登記しなおすことによって、申告以外に問題はないのか？ 特にないと思われます。 >想像できるのは遺産相続くらいなのですが・・ 相続税の話であれば、基礎控除として５０００万＋１０００万×相続人数 まで非課税ですから、将来お金持ちになると確信がなければ今から心配する話ではありません。
お礼
詳しい回答、ありがとうございます。 ＞夫単独ローンは夫の債務だから、公庫の夫持分は１９０５万－７７０万＝１１３５万、公庫の妻持分は３０４０万－１１３５万＝１９０５万となります。 こうなるのですね。よかったです。 ＞返済額によりますね。年１１０万以下であれば贈与税は非課税です。 これは、純粋な返済額でいいのですよね。だとしたら、今の持分で返済額を考えて、私の返済義務額を全額主人が肩代わりしたと考えても、年110万以下です。 では、申告の際、登記の持分に関係なく負担の割合を10:0と申告しても問題ないということですかね？（贈与税がかからないという点において） だとしたら、更正登記をすることも必要ないってことかな？ お礼で質問してはいけないのかもしれませんが、よかったらお答えいただけると助かります。 回答ありがとうございました。
- rabi_rabi
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「家の持分」と「借金の持分」は異なります。 銀行ローンは１本であれば、どちらかの名義であると思いますので、名義人でしか申告できません。公庫は文面から推測しますと、共有名義となっていると思いますので、初回申告時に割合を決めることができます。が、当然、収入を超える負担はできません。 頭金は、どちらの名義で、どのくらい入れているのでしょうか？奥様名義で入れた頭金の額＋収入をすべてローン返済にしたと考えて、1/2支払えれば問題ありません。
補足
回答ありがとうございます。 疑問なのですが、登記に書いてある『持分』と、申告する『持分』は別でも構わないのですか？ 銀行のローンが主人しか申告できないのはわかっていますが、それが名義の持分だけしか出来ないのか、また、公庫の分と合わせて二分の一申告する、ということが可能なのか？ということがお聞きしたかった【質問１】なのですが・・・。 ちなみに、頭金は入れてません。諸費用以外はローンです。 わかりましたら、お願いします。
お礼
そうか～・・・。 やはり更正登記しないといけないようですね。 何度もすみませんでした。 ありがとうございます！