青色申告についてお尋ねします。

質問

昨年母親が無くなり一戸建てとマンションを相続しまた。
不動産屋に相談したところ、すぐにでも入居者が入る物件だとの事で早速、修繕を行いました。
来年に青色申告を行った場合、下記の内容についてお尋ねします。
１．相続の際の登録免許税と司法書士の手数料は経費にな　　りますか？
２．入居前の光熱費は経費になりますか？
３．修繕費用で一括損金に出来るのはいくらまででしょう　　か？
４．ほかに以前自己使用の為に購入して現在は全く使用し　　ていない田舎のレジャーマンションも入居募集をすれ　　ば入居者が入らなくても減価償却をしたり固定資産税　　や、特別町民税などを経費と出来るのでしょうか？
以上、ご指導願います。

回答No.1

kamehen · ベストアンサー

１．相続登記に係る費用は、不動産所得の計算上、残念ながら必要経費にはなりません。
下記サイトで、国税不服審判所での過去の裁決がついています。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/02/0402010000.html

２．今まで不動産所得がなかったのであれば、やはり実際に入居者が入って、収入を得るようになって以後からしか、必要経費にはできないと思います。

３．通常の維持管理や修理のための支出であって、明らかに修繕費に該当し、資本的支出に該当しないものであれば、金額の限度はありません。
明らかに資本的支出に該当するものであっても、支出した金額が２０万円未満であれば修繕費として必要経費となります。
（参考までに、「損金」というのは、法人税法上の言い回しでは、個人の場合は「必要経費」と言います。)
また、資本的支出か修繕費か明らかでないものについては、支出した金額が６０万円未満であれば修繕費として必要経費とすることが可能です。
詳細は下記サイトをご覧下さい。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1379.htm

４．既に別の物件について貸付を開始して収入を得てから以降であれば、入居募集のチラシ等がちゃんとあるのであれば、必要経費とする事は可能と思います。
ただ、実際に入居募集しても、もともと収入を得る見込みでなかったり、状況に応じては認められない可能性も十分あります。
最終的には税務署等に相談されるべきと思います。
それと特別町民税が何を指すのかよくわかりませんが、通常の町県民税であれば必要経費とはなりません。
それと別荘やレジャーマンションのような生活に通常必要でない資産に係る所得の金額の計算上生じた損失の金額は、他の所得と損益通算できません。
（ここで結論が出てしまいましたが、結果的にはやはり収入を得ない事にはダメですね。)
http://www.taxanser.nta.go.jp/1391.htm

お礼

早速のご指導感謝します。
大変に参考になりました。

回答No.2

poor_Quark

1.必要経費にはなりません
http://www.rakucyaku.com/KeiriNews/SK00184

2.入居とおっしゃっているのが賃貸の借り主で、賃貸による不動産経営の意図のもと、部屋の掃除や管理のためのものなら経費になるでしょう。ただし自分が滞在するためだけの出費ならどういう名目があっても経費とはなりません。

3.修繕費に関しては資本的支出となるものは全額を一括で経費には計上できません。修繕費と資本的支出の違いは下記サイトをご覧下さい。
http://www.jfast1.net/~nzeiri/syuzenhi.htm
http://www.rakucyaku.com/Koujien/M/E04/E400500
http://www.daikyo.co.jp/kaikae/tax/main/qa/qa3000/qa3001.htm

4.明らかに賃貸による経営意図がありながら、たまたま入居者が見つからない状態であれば大丈夫だとは思います。事業開始の時期は実態として入居者の募集を不動産屋さんにお願いするなどして「営業」を開始したときになるかと。この件に関しては以下の判例があります。

（転載開始）
不動産所得を生ずべき事業といえるか否かは、営利性・有償性の有無、継続性・反復性の有無、自己の危険と計算における企業遂行性の有無、その取引に費やした精神的肉体的労力の程度、人的・物的設備の有無、その取引の目的、その者の職歴・社会的地位・生活状況等の諸点を総合して、社会通念上事業と言い得るか否かによって判断されるべきものである。
（東京地判　平7.6.30　行裁集　46．6－7・659）
（転載終了／法律判例に関しては記載を変更しない限り転載できると記憶しています。）

　ただし、客観的に見て税金を少なくするためだけにこのようなロジックを用いれば決算書等を通じてばれます。少なくとも決算書を2，3年も並べてみれば疑問を持たれます。調査にでもなればお金以外もたいへんですから、痛くもない腹を探られないためにも申告の都度税務署に相談されることを強くお勧めします。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1370.htm
http://www.taxanser.nta.go.jp/1373.htm

以下の点にもご留意下さい。

　自己の保養のためなどに購入したリゾートマンションなどを貸し付けた場合赤字が出ても他の所得との損益通算はできません。（所得税法69条2）
http://www.houko.com/00/01/S40/033A.HTM#s2

　不動産所得が事業的規模であるかによって扱いが分かれてきます。
http://www2.odn.ne.jp/muraoka/zeihou27.html

　平成10年4月以降取得した建物の減価償却は定額法によります。
http://www.dab.hi-ho.ne.jp/hirano-j/tax_chintai.htm

お礼

ありがとうございます。
よくわかりました。