サラリーマンの不動産所得の青色申告について

質問

サラリーマンです。
自宅として使っていた戸建て住宅を借家として貸し出しています。
丁度更新時期のものが多くあり、修繕費が嵩んでおり完全に赤字です。
全てを修繕していくと、５年間くらいは修繕費が毎年１００万円掛かります。
屋根や外壁などの大規模修繕も５年後くらいには控えております。

収入：家賃９０万円

減価償却：１３０万円
固定資産税や保険料２０万円
修繕費は１００万円

申告用の収支はマイナス１６０万円です。
給与所得と合算すると、所得はゼロ。
なので赤字は消えてしまいます。
苦しくて修繕費が出せない年もあります。
そうなると黒字が出ます。
その際、節税の為に青色申告で繰り越せるのでしょうか？

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

「所得はゼロなので赤字が消えてしまいます」とありますが、同じ年の赤字分と、給与所得額がぴったり同額だということでしょうか。
給与所得が２００万円として、不動産所得がマイナス２５０万円なら、５０万円の損失です。
青色申告では、損失の繰越控除ができますので、苦しくて修繕費が出せない年に繰越額を引けます。
ご質問者は現在白色申告なら、青色申告にすれば繰越控除が受けられます。
すでに青色申告をしてて、繰越控除をせずに申告書を出してしまってるというなら更正の請求をしましょう。

補足

＞「所得はゼロなので赤字が消えてしまいます」とありますが、
＞給与所得が２００万円として、不動産所得がマイナス２５０万円なら、５０万円の損失です。

その通りです。
説明が悪かったです。

来年から青色申告が良さそうですね。

回答No.1

mukaiyama

＞修繕費は１００万円…

修繕費は必ずしもすべてが取得年の経費になるわけではありません。
本体の価値を高めるためのものは減価償却の対象になり、これを「資本的支出となる改造費」と言います。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2010/pdf/36.pdf

＞申告用の収支はマイナス１６０万円…

吟味が必要なようです。

＞苦しくて修繕費が出せない年もあります。
＞そうなると黒字が出ます。
＞その際、節税の為に青色申告で繰り越せるの…

ちょっと意味が分かりません。
修繕しないのなら繰越も何もありませんけど。

補足

＞本体の価値を高めるためのものは減価償却の対象になり、これを「資本的支出となる改造費」と言います。

修繕であれば、価値を高めるとは限らないと考えております。よって減価償却の対象とならないのではないか。それは税務署の担当者に確認済みです。
逆にどのような内容の修繕であれば、価値を高めるというのでしょうか？