土地の実際の価格を計算したい

質問

不動産を買う際の土地の実際の価格を計算したいのですが
下記の相続税路線価で計算する場合
https://www.chikamap.jp/chikamap/Map?mid=322&mpx=130.325333&mpy=33.579444&bsw=1519&bsh=754

下記サイトの路線価の部分に入れる数値はいくつになるのでしょうか？
https://www.toushi-hakase.com/simulation/

例えば私立西市民センター福岡市西市民センターの場合
上の道路にある数字が260F
左にある道路が210F
右と下は道路に接していません。

この場合は260+210÷2で235なので
路線価の部分に235をいれればいいのでしょうか？

最後に敷地面積が公簿しか記載がない場合は
おそらくわかりようがないのでプロも公募で計算するのでしょうか？

実測を見せてくれとだめもとで売り主さんに言ってもらって
ないと言われたら諦めるしかないのでしょうか？

ただこのサイトは建物の情報を入れないと動かないので結局
土地の情報を見るなら別のサイトを探すしかないですね。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

土地は「一物四価」と言って、使用目的が異なる「４つの価格」があります。

その４つは「実勢価格」「公示価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」の４つです。

・実勢価格
実際に売買される際の価格。相場価格。売主や買主の事情が価格に影響するので、他の３つとかけ離れている場合が多いです。例えば「早く現金が欲しいから相場よりかなり安く売りたい」とか「どうしても欲しい土地だから他人に買われないように相場より高く買いたい」とかで、価格が上下します。

・公示価格
毎年三月下旬頃に国土交通省により公表される土地の価格で、一般の土地取引価格の指標となります。但し、売主、買主の事情は加味されないので、実勢価格とは異なります。

・固定資産税評価額
公示価格の７割ほどの価格になりますが、３年に一度しか更新されないので、実勢価格と離れた価格になっている事が多いです。例えば、最近になって新駅が出来て土地の価格が上がっているのに、３年前のままになっている、などです。

・相続税評価額
土地の相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格です。「路線価」とも言います。税額を決める為の価格ですから、実勢価格とかけ離れている場合があります。

＞不動産を買う際の土地の実際の価格を計算したいのですが

「買う際の土地の実際の価格」は「実勢価格」になります。

他の３つ（路線価を入れると４つ）の価格は、参考程度にしかなりません。

路線価が「坪２３万」だったとしても、実勢価格は「平均相場は坪４５万」とかって事が多くあります。

なので、土地を買う際には、路線価を計算しても無意味です。

実勢価格を知るには、国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」から、過去の土地の取引事例を検索すると良いでしょう。どの地区の土地が何時頃、どのくらいで売買されたか検索できます。

＞最後に敷地面積が公簿しか記載がない場合は
＞おそらくわかりようがないのでプロも公募で計算するのでしょうか？

これも、計算しても無意味です。

実際に売買となった場合「測量売買」と「公募売買」があり、一般的には「測量売買」が普通です。

通常の売買では、買主が売主に「測量図」を要求し、売主は業者に依頼して測量を行って測量図を作成し、買主に提出します。

公募売買（登記簿の表示面積で売買）するのは、山林や農地など広大で測量費用が膨大になる土地の売買の場合です。

ですので、土地の本当の面積が判るのは、ある程度売買交渉が進んだ後になります（通常、売約済みになってからです）

測量してみたら登記補表示より広かったりする事があるので、登記簿を信じて「面積はコレだから土地全体でこの価格だろう」と思っていると、計算価格より高くなって「資金不足！」など痛い目を見ます。

登記簿の表示面積は「参考程度」に思っていた方が良いです。

そういう訳で、土地の売買価格は「実際に買う事にならないと正確な価格が判らない」のです。

ですので、普通は、不動産屋に「この辺りの土地で、坪単価このくらいで、〇〇坪くらいの土地は売りに出てませんか？」と問い合わせる事になります。

繰り返しますが「個人で自分で計算するのは不可能」です。計算できるのは「だいたいこのくらい。数百万の誤差あり」という「参考価格」だけです。

どんだけ正確に計算しても、売主が「あの土地は２億以上じゃないと売らん！」など、相場とかけ離れた条件を出して来たら、計算する事そのものが無意味になります。

実勢価格は「実際に買おうと行動しないと判らないもの」ですから、事前に何をどう計算しても「参考程度」にしかなりません。

補足

実勢価格と積算価格に下がるので参考程度なのはわかったうえで積算価格が知りたいのです。
下記の回答をもらっているのでそれはわかっています。

路線価による土地の評価額÷0.8☓1.1または1.2
上記の路線価による土地の評価額に入れる数値を知りたいのです。

参考ではありますが、購入する際の値段が妥当か予測する際に
皆さん使っていると聞いています。
あくまで参考ですが参考の土地の値段を知りたいのです

＞＞＞

ここに路線価と平米数を入れると積算価格がでます。
建物も築年度や延床面積を入れると、建物込の積算価格になります。

ただ、積算価格というのは金融機関の融資金額の目安にするだけで、一般的にはあまり見ません。

あくまでも参考値としてですか、

・路線価による土地の評価額÷0.8☓1.1または1.2

で実勢価格となります。

＞＞＞

回答No.1

qwe2010

土地の価格は、売主と、買主の合意のもとに決められます。
計算できるのは相続税の、路線価で計算される地域の価格だけです。

実際に売買されている価格を知りたいのなら、
不動屋さんに聞くしかありません。

売主が、売ってくれなくては、土地を買うことができませんから。

あなたの求めているのは、相続税を払う際に使われる価格です。
実際の売買価格とは、かけ離れています。

補足

実勢価格と積算価格に下がるので参考程度なのはわかったうえで積算価格が知りたいのです。
下記の回答をもらっているのでそれはわかっています。

路線価による土地の評価額÷0.8☓1.1または1.2
上記の路線価による土地の評価額に入れる数値を知りたいのです。

参考ではありますが、購入する際の値段が妥当か予測する際に
皆さん使っていると聞いています。
あくまで参考ですが参考の土地の値段を知りたいのです

＞＞＞

ここに路線価と平米数を入れると積算価格がでます。
建物も築年度や延床面積を入れると、建物込の積算価格になります。

ただ、積算価格というのは金融機関の融資金額の目安にするだけで、一般的にはあまり見ません。

あくまでも参考値としてですか、

・路線価による土地の評価額÷0.8☓1.1または1.2

で実勢価格となります。

＞＞＞