土地の売買で一般知識を教えてください。

質問

土地の売買で一般知識を教えてください。

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|ロロロロロ 畑
|＝＝＝＝＝ 畑
|ロロ◆◆◆ 畑
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（｜の左側は道路です）

＝：土地の開発にあたり新しく作る道路です。（畑で行き止まり）（１３０坪）
◆：土地の開発により不動産屋が売ってほしいといっている１区画（６０坪）です。
ロ：土地の開発により売買を考えている１区画（６０坪）です。

上記の図のように道路に面している土地（７３０平米）の売買を考えています。
不動産屋Ａが来て、是非仕事をやらせてほしいときました。
その話しの中で全ての１０区画の仕事は難しい。
ロはあきらめて、◆の３区画を坪６６．６万円（路線価）で売ってほしいときました。

そこで疑問なのですが、土地開発で家と道路を新しく作る場合は
不動産屋は道路分は買わないものなのでしょうか？
こちらとしては全ての土地（７３０坪）の売却で考えていました。
売買する金額が路線価というのもおどろき（普通は公示価格では？）ですが
道路分（１３０坪）も売れないとなると、思っていた金額よりも少なくなります。

その場その場で色々と条件は違うと思いますが、一般的な常識で構いません。
どなたかご教授ください。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
開発行為などの、位置指定や開発道路などの持分に価額を転嫁して売買することはありません。
宅地というのは、建築基準法上の道路に接していなければ建築できないことはご存知でしょう。その要件を満たすために道路を築造するのですから、公道に接していればかからない類の費用を支払って買う方が居る道理が無いことはご理解いただけるでしょう。
我々業者が、開発行為などや小規模分譲で売却する場合も、当然に宅地の価額だけで、その金額の中に対象道路持分も含まれる形で売却しています。道路の持分は無償譲渡という認識が必要です。

＞上記の図のように道路に面している土地（７３０平米）の売買　　これは坪ですよね？60坪（198m2）が10区画なら、2000m2ぐらいの面積になりますから

結構土地価額の高い地域で、今更ですが道路減歩させてまで細かい宅地にする必要があったのでしょうか？実入りを多くしたいのが目的なら、マンション用地やアパート用地など減歩が少なくなる手法を用いれば減歩は少なく、有効宅地は多かったと思います。

買い取り価額に関しては、買取業者の価額次第なのでコメントはむずかしいですが、業者は仕入れ時点で経費がかかりそれを売却して（建物を建てるにしても）利益を得るのですから、相場の70％～85％ぐらいの価格提示がMAXです。

ここで触れるのはどうかとも思いますが、質問の内容から質問者さんは宅建免許を有していませんよね？
その場合、10区画を個別にそれぞれに売却するには、宅建免許が必要です。開発許可や造成すること自体は良いのですが、不特定多数に反復継続して売買するという免許用件に該当します。
簡単に記せば、宅建業法違反となります。

今後売却される場合は、この点に関しては注意が必要です。出来れば少々安くとも業者に何区画かづつ早めに売却してしまうことをお勧めします。一般消費者に売却となると、宅建免許の監督課も事実を把握されると黙っていてはくれませんから。これは仲介人を経由して売却しても同様です。売主となること自体が違反行為とされてしまいます。

回答No.1

manno1966

> 不動産屋は道路分は買わないものなのでしょうか？
不動産屋が「全ての土地（７３０坪）」の開発をするなら、道路の権利も、各区画を買う消費者が権利を持つようにします。
行き止まりの土地ですから、私道として、通行権を各区画の所有者が保障できるようにするためです。

> 道路分（１３０坪）
は、指導とするのですか？公道とするのですか？
私道とするなら、「◆の３区画」を買った消費者は、通行料を払わなければならなくなります。

> 不動産屋は道路分は買わないものなのでしょうか？
区画が微妙ですから、逆にそのまま道路部分を買うのもおかしな話でしょう。

> 売買する金額が路線価というのもおどろき
安く買って、その分安く売る又は儲けを大きくする。
商売としては正しいやり方ですね。
驚くには値しないでしょう。
安く買うための理由付けとしては良いと思います。