共有名義、妻持ち分の名義変更について

質問

大阪の地方都市、マンション、共有名義、ローン残高1300万（あと10年）、近隣の売却事例約1000万。離婚するのですが私（夫）が家に残りローンを支払っていくことになりました。妻は残りのローンを払うのなら自分の持ち分はいらないといいます。
(1)ローンが残ったまま名義変更はできるのでしょうか、(2)もしくは10年後ローンを完済してから名義変更をしたほうがよいのでしょうか
税金などの面でアドバイスいただければ幸いです。
私、妻とも40代で健康です。10年以内に痴呆とかになる可能性は少ないです。

回答No.3

MMww921

（１）ローンが残ったまま名義の変更はできるのでしょうか
ローンが残っていても名義変更はできるのですが、銀行から承諾を得る必要があります。住宅ローンは、契約者がずっと住み続けることで結ばれた契約なので銀行の承諾は難しいです。

どうしても変更したいという場合は以下の方法があります。
・現在住んでいる住まいにこだわりがないのでしたら売却するという方法

・今借りているローンの会社以外で新しくローンを組みなおすという方法がありますが、一度前の住宅ローンを返済しなければいけなく、新規の契約者に資金力があるのかなど、審査に通らなければいけないです。

・共通名義を夫か妻かどちらかに変更するという方法もありますが、一方が住み続けるため贈与税がかかってしまう可能性もあります。

・離婚する相手以外の人に連帯保証人になってもらい債務者から外す方法
こちらも最終的には金融機関と話し合いに合って保証人になってくれる人の資金力によって承諾されるかが決まります。

（2）10年後ローン返済して名義変更した方がよいのでしょうか
上記のことを試みてもダメだった場合は10年後に奥さんの持ち分を移動させてくださせてください。

もし名義変更や税金面で不安な場合は、まずは住宅ローンの会社や不動産に連絡してみてください。

調べてみたのですが、以下のサイトが参考になったので一度ご覧になってください。
https://iekon.jp/rikon-kyoyumeigi-loan/

回答No.2

imagine225

現状の二人の連帯債務から貴方の単独債務に変更する必要があります。この場合は、免責的債務引受を登記原因として抵当権変更登記をすることになります。
但し、これは、法律上は出来るというだけで、手続きが面倒なので銀行側が嫌がると思います。ダメ元で聞いてみてください。

そこで、通常は残債と同額程度を、貴方だけを債務者にして借換えるのが一般的だと思います。但し、この場合、貴方の現状の属性が融資要件を満たす必要があります。

もし借換のOKが出たら、離婚後に相手から財産分与(離婚後の日付)を登記原因として、相手の持分を貴方に移転登記すればよく、贈与税もかかりません。但し、不動産取得税が1度だけ掛かります。

こうして、貴方の単独名義にしてから、借換えによる抵当権の付け替えを行うのが合理的だと思いますが、所有者の変更と抵当権の付け替えのいずれの登記を先にするかについては、銀行にご相談ください。

もしも銀行のOKが出なかった場合は、10年後に貴方がローンを完済した時に、代物弁済を登記原因として彼女の持分を貴方に移転登記してください。

この代物弁済の意味は、貴方が彼女の債務負担分も払っており、その分を彼女は不当利得しているので、それを彼女の所有持分で貴方に返して貰うという理屈になります。

余談ですが、銀行に無断で所有者名義を変更すると、融資要件違反となります。

まあ、抵当権は担保物権であり、その登記には優先的弁済権の効力や第三者対抗力があるので、抵当権登記後に所有者が変更されても関係ないのですが、それでも嫌がるとは思います。

お礼

ありがとうございます。
贈与の際の税金の流れなど、いちばんお聞きしたかったことが
かかれていました。
銀行と、元妻と相談しながら今後の方向を考えます。
ほんとにありがとうございます。

回答No.1

山田 太郎（@f_a_007）

Q、離婚後の名義変更はする・しない？
A、しない。

１、面倒で費用もかかる。
２、税金は、払うものは払うだけ。
３、10年ぐらいは、あっという間。

お礼

回答ありがとうございます。確かにめんどうですね、
おっしゃられる通り10年てあっというまですね。