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共有名義不動産と贈与について
１５年前に妻と共有で３７００万のマンションを購入しました。 夫婦共有名義で１／２ずつ保有しています。 子供から手が離れてからは共働きですが、当初１０年ほどは私の収入で 返済していました。現在ローン残は２２００万です。 妻の貯蓄などで１２００万にあり、一部繰り上げ償還を考えています。 税金について心配しているのですが、妻の資金で返済した場合に 私への贈与になり、税金がかかることはないでしょうか？ 不動産評価額は土地、家屋で１０００万くらいです。 仮に売るとしたら、１５００万程度だと不動産屋に査定してもらいました。 １，贈与がかからないように、私に持ち分の１／２（価値７５０万）を 妻名義に変更しなければ贈与がかかるのでしょうか？ ２，仮に名義変更した場合は、すべて妻名義になりますが 残金の返済及び、残ローンはどちらの収入から返済すれば、贈与が かからないようになりますでしょうか？ 妻と私の収入はほぼ同じ額で、節約すれば、片方の収入で生活はできますので、片方の収入は残ローンの返済に回せます。 お詳しい方、アドバイスをお願いします。
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たびたびすみません。 こちらも混乱して、間違った回答をしてしまったので、＃５は取り消して下さい。 さて、夫の持分のみを整理すると マンション取得価額 1850万円 同上の譲渡上の取得費 1850万円－（1850万円×0.9×0.015×15年）＝1475万円・・土地部分は無いものと仮定して計算 同上のローン残債 1000万円×1/2＋600万円＝1100万円 同上の時価 750万円 ですね。 この物件を全て妻のものとするのですから 750万円の価値のものを1100万円で妻は買い取ると言うことになります。 さて1100万円での譲渡と云うことですが、このうち750万円を超える部分の350万円金額は不相当高額な部分ですから、譲渡代金の名をかりた贈与という解釈になろうかとおもいます。 したがって名義変更をした場合には夫は 750万円－1475万円＝△725万円の譲渡損失（所得税課税はなし）と350万円×20％-25万円＝45万円の贈与税が計算されることになります。 さらに取得税・登録免許税でしょうか。 不動産登記の異動は税務署が把握しますから、所得税の申告は必要ないとしても、お尋ねはくるかもしれません。 結局「キジも鳴かずば・・」って事にならないかとの危惧は捨てきれません。 あまり何度も繰り返し投稿するのもどうかと思うので、これで最後としようと思いますが、あとは税務署にでもお尋ね下さい。 償還・登記実行前なら相談しても実害はないでしょうから。
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すみません。 投稿した後で気になったのですが・・ >＞200万円－750万円＝450万円の譲渡所得が計算されて ＞税率20％とすると450万円×20％＝90万円の税金が計算されませんか？ >この贈与税が重たいので、妻の資金で完済して、不動産名義も 変更したほうが安くつくと思うのですが・・・ となっているのですが、 ９０万円の税金って贈与税ではなく、今奥様に持分譲渡した場合に計算される譲渡所得税です。 ９０万円ですむなら、贈与より 譲渡の方がマシって考えられているのですよね。 ちょっと気になりまして。
>３年前に一部繰上げした分がはいってませんでした。 連帯債務分が１０００万,妻が債務者 ６００万,私が債務者 ６００万です。 と言うことですが、その３年前にはどういう処理をされたのでしょうか？ 想像するに贈与税の申告なんてされていないように思うのですが。 で、私は、この 申告をしないというのが、実務の世界では正解だと思います、最初に戻ったような回答で恐縮ですが。 確かに贈与なのだと思います、原則としては。 でも原則贈与であっても、申告をしないケースってたくさんありますよね。 嫁入りの際の持参金なんて贈与ですが、申告する人っていないんじゃないでしょうか？ 息子に車を買い与えたら、やはり贈与ですね。 だれか申告した人知っていますか？ 夫婦のいずれもがそれなりの収入があり、その範囲内での返済であれば、それは家計上の利便のなかで返済口座を寄せているに相違なく、そこまでいちいち贈与の申告を考える必要はないのでは、と言うのが私の考えであり、恐らく多くの税務署の認識もそれに近いはず。 でも、ご心配なら、先の回答通りですが、奥様は奥様の分を全額返済し、且つ 12/31 と 1/1 に 夫に金銭贈与を110万円ずつして1/4 にご質問者ご本人の分を一部繰り上げ償還し、 本日以後の生活費はすべて奥様が出すようにしてご質問者はひたすら蓄財し、次回以降の繰り上げ償還に備える、なんてダメなんですかね。 そうすれば来年か、近い将来に完済できるのでは。 で５年たったら、奥様に ご質問者の持分をプレゼントしたらいいと思うのですが。
>連帯債務分が１２００万,妻が債務者 ６００万,私が債務者 ６００万となっています。 これは、1200万＋600万+600万＝2400万円 の残債があると云うことですか？ 当初の2200万円の残債とは微妙に差額があるようですが。 それはともかく とすると、夫の残債持分は1200万×1/2+600万＝1200万円 となりますね。 すると、仮に物件価値を1500万円×1/2＝750万円だとすると 1200万円－750万円＝450万円の譲渡所得が計算されて 税率20％とすると450万円×20％＝90万円の税金が計算されませんか？ 仮に贈与税で90万円の税金となるには510万円程度の贈与額が逆算出来ます。 それでも譲渡の方がよいですか？ さらに不動産取得税、登録免許税なんて話になったら、すごく面倒のように思うのですが。 繰り上げ償還原資の贈与税が心配なら、例えば今年の１２月３１日と来年の１月１日に110万円ずつ計220万円を妻から夫へ金銭贈与して、１月４日に繰り上げを実行されたらいかがです？ これなら220万円は無税ですよね。（実務的には120万円×２＝240万円贈与して確定申告した方が良いかもしれませんが） あとは、生活費は妻が半分以上は出して夫の預金を残るように工夫するとか。 まあ。色々工夫してみて下さい。 妻になるべく財産を残すなどの諸事情があるなら、贈与税の配偶者控除などの活用も検討されればよいと思います。 返済資金贈与には適用不可ですが、物件そのものには適用がありますから。 結婚して２０年以上の夫婦であることが要件ですが、該当されているか、あるいは５年程度内には該当しそうなご質問者のようですから。
補足
ご丁寧な回答ありがとうございます。 ＞これは、1200万＋600万+600万＝2400万円 の残債があると云うことですか？ すみません。３年前に一部繰上げした分がはいってませんでした。 連帯債務分が１０００万,妻が債務者 ６００万,私が債務者 ６００万です。 ＞結婚して２０年以上の夫婦であることが要件ですが、 １５年ですのでこれは使えないですね。 ＞200万円－750万円＝450万円の譲渡所得が計算されて ＞税率20％とすると450万円×20％＝90万円の税金が計算されませんか？ この贈与税が重たいので、妻の資金で完済して、不動産名義も 変更したほうが安くつくと思うのですが・・・ 不動産取得税は５万程度らいしです。・・・税務署に確認しました。
住宅ローンが連帯債務なのか、単独債務を双方が持っているかによって回答も変わってくるとは思うのですが、仮に連帯債務だとすればですが。 原則論として １０年間夫が返済していた分の借入金額×１／２→ 夫から妻への贈与額（各年贈与） 今回の繰り上げ償還分×１／２→妻から夫への贈与 になるんでしょうね。 きちんと処理するとすれば、資金移動をその都度する必要があると云うことと思います。 が、今回のようなケースで贈与申告される方ってほとんどいないと思います。 連帯債務のケースですと、それぞ持分ごとの返済が不能であること、 返済資金の原資情報など金融機関の関知しない事、が実態であること、などが理由と思います。 もし、いちいち返済が贈与で、それを避けるために所有権移転など実行するとなれば、返済の都度ですから、毎月登記・・なんてアホなことになってしまいますしね。 勿論夫婦が固有の住宅ローンを持っている場合には、それぞれの預金からは、自分のローン返済しか出来るはずもなく、その場合には贈与との認識は必要かもしれませんね。 で、私の回答としては、贈与など考えずに繰り上げ償還してしまいます。 なお、不動産の評価がいくらだの、売ったらこれくらいになるだの、って云うのは本当に所有権移転登記をする際に考慮すべきだとは思いますが、返済資金贈与の場合には無関係です。 もっとも借換の場合には質問者の説通りではありますが、本件とは無縁でしょう。
補足
>住宅ローンが連帯債務なのか、単独債務を双方が持っているかに >よって回答も変わってくるとは思うのですが >仮に連帯債務だとすればですが。 非常に複雑ですが 連帯債務分が１２００万 妻が債務者 ６００万 私が債務者 ６００万 となっています。 繰り上げ返済のほとんど（８０％）は妻の資金となります。 やはり、贈与税が心配です。 名義変更（私持ち分を妻に売却）して、１００％妻資金で 完済する方が贈与税がかからないと思うのですが・・・
- mukaiyama
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＞仮に売るとしたら、１５００万程度だと不動産屋に査定してもらいました… そういう数字は関係ありません。 税金は、公的な評価値を元に算定されます。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm ＞１，贈与がかからないように、私に持ち分の１／２… 基本的にはそういうことです。 基礎控除 110万円は引き算すればよいですけど。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm ＞２，仮に名義変更した場合は、すべて妻名義になりますが… あなたがこれまで頭金およびローンを負担した分まで、妻名義にすることはありません。 ＞残金の返済及び、残ローンはどちらの収入から返済すれば… 全て妻名義にするなら、残債も全て妻の負担です。 ＞妻と私の収入はほぼ同じ額で、節約すれば、片方の収入で生活はできますので… 基本的に、そういう考え方は間違っています。 税法に「夫婦は一心同体」などという言葉は載っていません。 もちろん、親子や夫婦は相互に扶養義務があり、生活に必要な最小限の金品を出し合うことは、税法上の贈与には当たりません。 しかし、家の購入費までは生家に必要最小限とまでは言えず、夫か妻どちらかが一方的に負担するのは、他方に対する贈与となります。 ＞当初１０年ほどは私の収入で返済していました… それぞれの年で年間 220万以上払っていたのなら、半分は 110万以上、基礎控除の枠を超えますので、5年前までさかのぼって贈与税の申告納付が必要になります。 6年以上前の分は時効ですので、どうでも良いです。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
補足
ご回答ありがとうございます。 >そういう数字は関係ありません。 >税金は、公的な評価値を元に算定されます。 そうなんですか？ 駅に近い物件で実際は１５００万で売却できる価値があるものを公的な評価（低い）で売却するのは差益分は実質贈与という話を聞いたことがあります。夫婦間であればなおさらそう疑われると・・・ 繰り上げ返済、最終的には完済を早くしたいのが目的です。 何年か前に、低金利の借り換えを検討した時に、持ち分以上の 返済をどちらかが多くした場合に贈与とみまされますと言われたのが 印象に残っています。 まず、１０００万程度の返済、最終的には残りを完済する時に どうしても妻の資金が多くはいることになります。後になって、名義を１／２ままでは妻から私への贈与と認定されたら大変困ります。 へたに贈与税を払うなら、このままローンを残す方が得かとも考えました。 １／２の持ち分のまま、お互いの資金を等分に返済するしか方法がないのでしょうか？ それとも、私の持ち分を正当に計算して、妻に名義変更して 返済していった方がいいのでしょうか？
お礼
ありがとうございました。 参考にさせていただ。きます。