住宅を共有名義から妻単独名義に変更することについて

質問

今、夫婦・娘（小５）１人・妻の両親の５人で住んでおり、夫婦共働きです。住宅は共有名義で、私たち夫婦が一緒にローン返済をしており、生活費の管理は妻(私）がしています。前に夫が、内緒で消費者金融から借金をし、完済してそのことを夫も反省はして、その後はそんなことはありませんでした。この度、住宅ローンの借り換えをするにあたり、妻単独名義に変更しようと考えています。夫もいいと言っていて、銀行から私単独でもローンの承認がおりればそうしようかと思っていますが、そう変更するにあたり、デメリットとしてはどのようなものがあるでしょうか。
　離婚は今のところ全く考えてなく夫婦仲は良いです。しかし、夫は元来お金にルーズなところがあり（お小遣いは10万位渡しています）一度借金をしたので、私が管理しないとまた繰り返すのでは、と、完全に信用できていないところがあるため、住宅の共有名義はやめようと考えました。夫婦とも年収は同じくらいです。
　どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

goomania · ベストアンサー

＃３です。
先日の回答で述べた負担付贈与について
ご質問者のケースと同じような参考例がありました。
下記ＵＲＬをご覧下さい。↓
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20050419mk11.htm

回答No.3

goomania

>売却となれば一応契約書らしきものを作っておく、そうでないと贈与とみなされ、
>贈与税がかかる恐れあり、ってことですね。。

贈与にあたるかどうかは実態で判断されると聞いています。
仮に、ご主人の持分を奥様に売却するとして、購入資金はどこから
捻出することになるのでしょうか。
形式的に売買契約書や金銭消費貸借契約書
（売買資金を親御さんから借りたなどの場合）を作成しても
「夫婦間」や「親子間」では贈与とみなされる場合が
あるのではないでしょうか。
もし、現在ご夫婦でローンの返済中であるのなら、
負債であるローンと資産である住宅を一緒に贈与する
「負担付贈与」という方法もかんがえられませんか？
これだと、資産と負債の額がつりあっていれば
贈与税はかかりません。ただし、奥様単独のローン返済負担が増加
しますので、新たな借入がやりにくくなるかも知れません。

>住宅は共有名義で、私たち夫婦が一緒にローン返済をしており

現在ご利用中の住宅ローンは以下のいずれでしょうか？

ア.一口の「ご夫婦の連帯債務」
イ.ご主人、奥様は別々の計二口のローンを借りている

アの場合
「住宅ローンを奥様単独名義で全額借り換えする」ためには
「ローン対象の物件の全部が奥様の持分であること」が条件に
なると考えられます。
ただし、ご主人と奥様の連帯債務で借換え可能なら
借替えた後で「負担付贈与」を行う手もあります。

イ.の場合
当然、奥様のローン、ご主人のローン別々に借換えを行い
借替えた後で「負担付贈与」を行うことになるのでしょう。

まず、借換えを計画中の金融機関や税務署へご相談されることを
お勧めします。

「ご主人に『借金癖』があるのではないかとの不安から
（差押さえなど）いざと言うときのためご主人名義の資産を減らす」
ということと
「住宅ローンを借り換えする」
という２つを同時に実現する方法はあると思いますが，
万一それが不可能な場合
最終結論は
２つの策のメリットを天秤にかけて、どちらかを
あきらめなければならないとすればどちらなのかを選択する

という決断になると思います。

お礼

ローンは２つの金融機関から借りており、１つはア、１つはイで、負債額はけっこうあります。なので、負担付贈与を行うことができるかも・・・。どれくらい親切かわからないけれど、借りかえを検討している金融機関に相談してみます。
　わかりやすいご説明、ありがとうございました。

回答No.2

chakuro

所有権の名義とローンの名義の区別がご質問からよく分からないのですが、借り換えは、登記簿をいじらずに申し込んでみて、夫婦で連帯債務、連帯保証でもかまわないと思います。
債務の名義が夫婦双方かどうかと、家がどなたの財産かは別の問題ですから、あなたに万が一のことがあれば、ご両親が負債を相続することにもなるし、ローンの支払責任は、夫婦で負うのがいいのではないでしょうか？
所有権の名義はその後から、銀行には関係なく、いじれますので・・・
贈与税の問題ですが、籍を入れて20年以上たっていれば、その他の要件も満たしておれば、税務署に対して控除手続きをすれば、かからないか、ごくわずかで済む事もあります。
また、家の時価から、ローンの負債は控除して、税額を算定するのが原則のはずですので、住宅ローンがまだ相当残っているのであれば（今、仮に家を処分したとして、いくらもお金が残らないような状況なら）、あまり心配しないでいいでしょう。
・・・ただし、いずれも、税務署によく確認したうえでするべきことです。

お礼

ありがとうございました。私は「所有権の名義＝ローンの名義」という認識で書いていました。銀行も所有者にしかローンつけてくれないでしょうし、ローンが残っているのに、所有権の名義変更は銀行が許してくれないのではないでしょうか？？
ローンは夫婦で返済していくのだけど、もしも夫が、消費者金融から家（半分の所有権）を担保にお金を借りるようなことがあったら嫌だなと思ったんです。夫には家の財産がない分、おこづかいを多めにするなど別の形で報いるつもりでいますので。銀行のローン審査で、私単独では承認されなかったら、現在の半分づつの持分を例えば、私が７、夫が３とかしようかと考えています。また、まだ結婚10年なので、贈与税の特例にはまだあてはまらないですネ。

回答No.1

sirokiyat

他に回答がないので、私の知っている範囲で回答します。夫の持ち分を妻に名義を換えると言うことは、その持ち分を贈与するか売却ということになります。贈与することになれば、贈与税が発生します。どの程度の住宅かわりませんがそれをはっきりさせた方が良いと思います。
売却となればそれ相応の体裁を整える必要があります。

お礼

ありがとうございました。売却となれば一応契約書らしきものを作っておく、そうでないと贈与とみなされ、贈与税がかかる恐れあり、ってことですね。。