共有持分、贈与になりますか？

質問

わからないので教えてください。土地を２４８０万で購入、２０００万のローン（夫のみ）を組みました。夫婦で持分２分の１ずつで登記したのですが、自己資金の４８０万は妻名義の口座から支払いました。妻は仕事をしていますが、この場合、半分ずつの持分では贈与になってしまうのでしょうか？また２０００万の新築住宅を夫のローン１６００万で組む予定です。共有名義は可能でしょうか？

回答No.5

mahopie · ベストアンサー

税務署が住宅取得の登記全件の資金出入りをチェックしているとは考えられず、私を含めて周囲にもサラリーマンの住宅取得で税務署のチェックが入った例に遭遇したこともありません。世帯での所得水準や物件価格とローンの割合などから見て相応の範囲で収まればそれ以上追及する必要なし、と税務署側も考えるのではないかと思いまが、持分の設定においては当事者間ではたとえ屁理屈であっても事前の理屈付けは必要かと考えます。

普通に考えて、時価２５００万円の土地を１／２づつの持分で登記したなら、奥さんの負担は１２５０万円であるべきでしょう。この段階で既に、実際負担が５００万円として差額の７５０万円を奥さんが建物・家具・経費で負担するという構成ができるのか問題になります。税務署や銀行へ正面から質問すれば「資金負担額に応じた持分の登記」という回答しかないと考えます。

本件の場合で、土地・建物を同じ割合で奥さん名義にするなら、購入額合計４５００万円中ローン額３６００万円で夫の持分８０％、残りは奥さんの内助の功で２０％を基本に登記の修正をすることになりそうです。貯蓄部分の名義では厳密ではない気もしますが、恐らくこの程度は夫婦間の贈与云々ではなく、ローン返済への共同責任のような形で受入られる範囲だと思います。

あくまでも土地・建物とも持分を半分にするのなら、土地部分で超過した７５０万円と建物の５０％１０００万円の合計１７５０万円を妻が負担する、という構成が取れるかどうかでしょう。妻の収入からもローン返済に充当していく計画として、のローン金額３６００万円の略半額を妻が全返済期間で負担できる、といった構成、生活費は夫の給与から、妻の手取り全額をローン返済に回して年間返済額の約半額が賄えるなら一応の説得力になりそうですが、これで税務署も大丈夫という確信はありません。

先の回答にもありますが、婚姻２０年以上の夫婦間では居住用資産の譲渡が２０００万円までは非課税になるという制度がありますので、あくまで夫婦間の平等を満たすのなら、購入段階ではなく、年月経過を待ってこの制度を利用して結果的に持分を平等にする方法があります。

お礼

ご回答ありがとうございます。大変わかりやすい説明ありがとうございました。勉強不足のまま登記してしまいましたので、２０％：８０％で登記変更（修正）することにしました。このままにして税務署から贈与税を請求されていたら。。。と思うと本当に助かりました。ありがとうございました。

回答No.7

walkingdic

>土地を２４８０万で購入、２０００万のローン（夫のみ）を組みました。夫婦で持分２分の１ずつで登記したのですが、自己資金の４８０万は妻名義の口座から支払いました。

この場合、まず妻名義の口座からと書かれていますが、実態としてそれは妻が稼いだお金なのか夫のお金なのか、あるいは共同で貯めたお金なのかが問題になります。名義が問題なのではなく実態を問われます。

いま仮にそれが妻のお金であるとしましょう。そうしますと本来は妻の持分は４８０万／２４８０万、夫の持分は２０００万／２４８０万でなければなりません。登記では折半ということですから、１２８０－４８０＝８００万夫から妻への贈与となります。

どうせわからないからいいという意見もありますが、住宅ローン減税の申告をするつもりであれば、登記簿もローン残高証明書も提出することが必要ですから、当然にして税務署に贈与になるということを指摘されますよ。実のところこの減税の確定申告で指摘される人は結構いるのです。

実質妻も働いて返済するから贈与にはならないという主張は現時点では苦しい言い訳の話しになります。その場合には毎年妻が返済する分が毎年夫に対する贈与という見方をされますので。

何にしてもご質問の場合間違いなく夫は住宅ローンを満額受けることは出来ません。

>また２０００万の新築住宅を夫のローン１６００万で組む予定です。共有名義は可能でしょうか？
残り４００万を妻が自分の収入で得たお金で支払うのであれば、その４００万に対して妻が持分登記するのは問題ありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。大変わかりやすい説明ありがとうございました。勉強不足のまま登記してしまいましたので、登記変更することにいました。このままにして税務署から贈与税を請求されていたら。。。と思うと本当に助かりました。ありがとうございました。

回答No.6

RRRK

奥様も働いているのなら、奥様を旦那様のローンの連帯債務者にしたらどうですか？
ローンも二人で負担するということです。
実際の負担は旦那様だけでも、不動産の持分比率に合致するようにローンの比率を決めておけば、税務署に対しても理屈が通ると思います。

所得税の控除でも、二人とも控除が受けられ、得策な場合もあります。

お礼

ありがとうございました。連帯債務者になって控除を二人で受けるというのもよかったのかもしれません。（もう契約してしまったのでこの質問を見た方の参考になれば幸いです。）

回答No.4

oo14

夫婦で持分２分の１ずつで登記は、当然で問題ないとおもっていても、夫のみのローンはつじつまがあっていないと突っ込まれる要素になります。借金の借用書と返済計画と銀行等の通帳上で、税務署から見える形での金銭授受は必要でしょうね。それができないようであれば、誰が見ても贈与にしかみえないので、当然、詳細に監視される可能性はあります。申し開きできない事態のときにやってくるとおもいます。夫婦間の贈与はたしか一生に一回は認められるはずなので、くやしいでしょうが、先に手を打っておくのも手かもしれません。後手に回ると、いったん手をあげたなんとかといっしょで簡単には引っ込んでくれなくなるかもしれませんよ。
銀行でローンを組まれているので、銀行に相談してください。無料で本気で心配してもらえる（プロですので無責任な回答はしません：税務署より頭の固い人も中にはいますが）とおもいます。
最後に一番堅いのは、所轄の税務署に相談することです。
それはそれは、親切に教えてくれますし、山ほどの実例をもっておられますし、そこでの合意事項は相談という形とはいえ、あとでもめることにはならないのでは、というほぼ完了形の安心感があります。

お礼

銀行と税務署の方にも相談したところ、やはり贈与になるということでした。大変わかりやすい説明ありがとうございました。勉強不足のまま登記してしまいましたので、登記変更することにいたしました。ご回答ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue

重ねて＃１です

読み間違いました。

土地はすでに登記済みだったのですね？

う～ん、普通なら贈与に引っかかりますね～。

ちょっと関係法規見てみます。

お礼

土地は登記済みなのです。。税務署にも相談したところ、やはり贈与になりそうです。土地登記の際に　不動産、司法書士さんに確認したところ、妻が働いていてある程度所得があれば大丈夫とのことだったのですが、実は今は育児休暇中でして、今後もローン完済まで同じペースで働くのは厳しいとなると話は変わるようです。建物の登記の際に一緒に登記修正することにいたしました。ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

＃１です

仮に２０年経って居なかった場合。

共有登記する（夫１０分の５、妻１０分の５）。
毎月のローン返済額が３０万円とする。
夫が１５万円、妻が１５万円を負担する。

奥様の収入がローン返済額以上なら問題ありません。

細かくは税理士さんにご相談下さい。

回答No.1

m_inoue

ご結婚後２０年以上になりますか？

２０年以上ですと「居住用財産の贈与の特例」が適用されます。

２０００万円まで無税で配偶者に贈与できます。