住宅ローンと、共有持分

質問

マンション購入を検討しています。

夫婦で共有持分を設定したいのですが、頭金とローンの分担は次のようにしようと思います（数値は例です）。

頭金500万、借入金2000万とします。
　　　夫　　　　　妻
頭金　２５０万　　２５０万
ローン２０００万　ゼロ

この場合、イニシャルでは、
夫１／２、妻１／２ですが、ローン返済中にだんだん夫の出資率が上昇し、完済後には、

夫２２５０／２５００＝９／１０、妻２５０／２５００＝１／１０
となります。

この場合、登記の際、共有持分をどのように設定すべきでしょうか？イニシャルの１／２なのか、それとも完済後の９／１０でしょうか？

ご存知の方、教えてください。

回答No.2

BrightNoah

私の知る範囲で…

> 出資率と持分率を分数で示すあたり、ざっくりでよいのですかね？
> 例えば正確な出資率が夫８２．３９％、妻、１７．６１％としたとき、夫８２３９／１００００、妻１７６１／１００００
> などとする必要はないのでしょうか？

ご質問の例が約分できる値だったので約分しましたが、正確に記したほうがよいと思います。
８２．３９％をざっくり８２％として登記すると端数(0.39%)が贈与となるようですのでご注意を。
贈与税基礎控除（１１０万円）の範囲ならば良いと思います。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

> 時間の経過とともに初期の設定からだんだんずれていく、たとえば妻が働き始め常に出資するようになり完済時の予想出資割合が
> 夫８／１０、妻２／１０になりそうなら、それが分かったタイミングの直近の確定申告の際に修正をかけていくということでしょうか？

頭金以外はご主人単独の住宅ローンですよね？
あくまでご主人名義の住宅ローンの返済に奥様の給与の一部あてがうという形だと思います。（＝ご主人から持分を購入するために支払いをしているわけではない）
持分変更は夫婦間でも売買（または贈与）となりますし、その都度移転登記をするのも現実的ではないと思います。
また住宅ローン支払い中に持分を変更することを金融機関が認めるかどうかという問題もあります。
婚姻後２０年を経過すると配偶者控除が利用できるので、
どうしても持分を変更したければ、完済後に再整理するのが良いかと思います。
（２０年間税法が変わらない保証もないのですが…）

＃　「確定申告」と書かれているので住宅取得控除の話をされているのかも
＃　しれませんが、ご主人単独のローンであればご主人のみが控除ができます。
＃　持分は登記内容になりますので、簡単には変更できません。

奥様が将来一定の収入が見込めるのであれば、ご主人単独のローンではなく、
奥様を「連帯債務者」として住宅ローンを借りるということも可能かと思います。
そうであれば将来想定している出資を持分に反映することもできますが
もしその収入がない場合には、ご主人が奥様分を補填することとなり
それも贈与の対象となることも考えられます。

参考URL：

http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/02.html

回答No.1

BrightNoah

借入であろうが準備した購入資金の割合です。
夫の資金は２２５０万（頭金２５０万＋ローン２０００万）
妻の資金は２５０万（頭金２５０万）
であれば、夫の持分は９／１０、妻の持分は１／１０です。

参考ＵＲＬをご覧ください

参考URL：

http://sumai.goodnews.jp/sub/torihiki/torihiki01.html

補足

よく似た事例が紹介されていましたね！
ありがとうございますm(_ _)m

出資率と持分率を分数で示すあたり、ざっくりでよいのですかね？
例えば正確な出資率が夫８２．３９％、妻、１７．６１％としたとき、夫８２３９／１００００、妻１７６１／１００００
などとする必要はないのでしょうか？

また、時間の経過とともに初期の設定からだんだんずれていく、たとえば妻が働き始め常に出資するようになり完済時の予想出資割合が夫８／１０、妻２／１０になりそうなら、それが分かったタイミングの直近の確定申告の際に修正をかけていく、ということでしょうか？