住宅持分比率変更に伴う贈与税

質問

住宅持分比率変更に伴う贈与税
１０年前住宅ローンを組み現在残高２，０００万円です。
夫婦共有名義で持分比率は　私４　妻１　妻は専業主婦、ローンは私の単独債務
妻は専業主婦ですが連帯保証人になっています。
別居に伴い　持分比率を私の単独にしたいのですが、（妻も了解済み）
それに伴う贈与税の額を知りたいのですが
お詳しい方教えて頂きませんでしょうか？
因みに住宅評価はローン金額と同等
毎年の家にかかる資産税は９万７千円位です
よろしくお願いします。

回答No.2

mnb098

ひとくくりに住宅評価とするのでは回答が明確に出来ません。
相続等の評価と同じで土地は路線価法か資産評価の倍率法で算定し、建物は資産税評価で良いとされます。

購入時に１／５を妻の名義にしたのなら、それなりの金銭を資金として拠出したからでしょう。
持分があるため連帯保証人になっています。
別居状態で１／５を全て夫の名義に移すには、贈与しか方法はないと考えます。

どうしても今移す理由があるのでしょうから、仮に全体で２，０００万円とすれば「約３３万円の贈与税」と、名義変更の登録免許税と不動産取得税の「三つ」がかかるよ、というアドバイスをもらったのですね。

持分は移しても妻は連帯保証からはおそらく抜けられませんよ。
協議離婚の協議書でもあれば、財産分与と同時に保証人の免除申請を銀行にすることは可能ですが、別居を理由にした免除はかなり難しいでしょう。
保全のためには不利益になる条件なのですから、まずはずしませんね。

おそらくは持分なんていらないから保証人からはずして欲しいと言うのが、離婚の前提条件になるのではないのでしょうか。

それと＃１の方の回答よくみてますが、今回は不調だったのでしょうか。掛けもとの評価額をこのように一本化で書くなんてことなかったですね。

お礼

大変丁寧に教えて頂きありがとうございます。
「固定資産税評価額」は土地、家屋合わせて８００万円程でした。
実際結構複雑なようで、おおよそ全部でどれ位のぞ世税がかかるか見当がつきません
やはり離婚する迄待つ方が良いのでしょうね

回答No.1

mukaiyama

＞夫婦共有名義で持分比率は　私４　妻１　妻は専業主婦、ローンは私の単独債務…

5分の 1は、妻が独身時代に蓄えたお金とか親からの相続か贈与で得たお金とかで支払い済みということですか。
頭金として全体の 1/5 相当を払っているのでなければ、離婚以前に現時点で夫から妻への贈与が成立しており、妻に贈与税の申告納付義務があります。

まあ、10年前のことでは既に時効が成立していますけど。
親から毎年ウン億円のお小遣いをもらっていた前総理も、時効にかかった 7年以前の分は贈与税を納めませんでしたので、まあいいでしょう。

＞それに伴う贈与税の額を知りたいのですが…

「固定資産税評価額」を調べます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
固定資産税の納付書に書いてあります。

{[固定資産税評価額] ÷ 5 - 110万} × [税率] - [控除額] = [贈与税額]

税率と控除額は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

さっそくご回答ありがとうございます。
あまり意識せずに夫婦共有名義にしました。（贈与等はありませんでした）
{[固定資産税評価額] ÷ 5 - 110万} × [税率] - [控除額] = [贈与税額]
だけで良いのでしょうか？
実際の評価額が関係してくるような事を聞いたのですが
２年前から別居しており、（諸事情があり離婚は成立していません）
別居当初、友人に相談したところ　３種類の税金がかかり、結構な贈与税がかかる、、
離婚してからだと２０００万迄の財産分与だったら贈与税がかからない為、離婚してから
手続きした方が得だと言われました。
離婚の目処が立たない為、先に単独名義に変更にしたいのですが、、、
実際はどうなのでしょうか？
我儘な質問で恐縮ですが、お願いします。