完結権

質問

私(a)は、己の土地を、(b)と賃貸契約して、(b)は、月額3万円の支払い、20年間支払った後、土地の所有権を移転する、契約を結び、権利を担保する為に、(b)は所有権移転仮登記をしました。
所が(b)は、10年間は支払いが履行されましたが、その後11年程は支払いがされないまま、今に至っています。
この為に、私は(b)を相手に、10年を超える支払いの不履行に対して、債権の時効消滅に依る、(b)の所有権移転仮登記の抹消を請求する訴訟を起こしました。
本人訴訟ですが、(b)は、答弁書で契約の完結権を主張して、争う姿勢をしめしました。
質問
(b)主張の完結権は法律上有効なのでしょうか、質問します。

回答No.4

sekiaka

貴方は、「10年を超える支払いの不履行に対して、債権の時効消滅に依る、(b)の所有権移転仮登記の抹消を請求する訴訟」を起こしたとのこと。
しかし、次の2つも、訴え変更申立書で、追加するべきと思います。

1. 10年を超える支払いの不履行に係る債務の支払い請求
(そうしないと、10年の時効消滅がきます。訴え変更申立書で追加することにより、時効中断できます)
2.相手方の建物その他の工作物が土地上にあれば、その建物の収去と土地明け渡しの請求

回答No.3

imagine225

まず、どのような内容の契約に基づいて、どのような仮登記をしたのかを教えてください。
20年間の地代支払いを条件として、一定金額で売買するという契約なのでしょうか?
たぶん、売買予約を登記原因として仮登記をしたのだと思いますが、それなら、所有権移転請求権仮登記となり、所有権移転仮登記とはなりません。
また、地代不払いが11年も続いているとのことですが、その間に、地代支払請求権の時効を停止させる何らかの対策は取らなかったのでしょうか?

回答No.2

fujic-1990

> 10年間は支払いが履行されましたが、その後11年程は支払いがされない

　確認ですが、「今」は、最初の契約をしてから21年経ったということですか？

　結論を先に言えば、権利関係が明確でないので「わかりません」です。

（１）20年間地代を払うことは所有権移転の「条件（停止条件）」なのか、所有権移転と20年間地代を払うことは別な趣旨なのか。

（２）権利移転というのは、権利移転の請求権を持つ趣旨なのか、「売買の一方の予約」をした趣旨なのか。仮登記した原因は何か。

（３）答弁書で予約完結権を主張して、とのことですが、それは「予約権があるから」なのか「予約権を行使したから」なのか

（４）地代を払わなくなった後、相手がなにか質問者さんの占有を排除するような（この土地は俺のもんだというような）主張をしたか、しなかったか。

　とかとか、などなど。知るべきことはたくさんあるように思います。

　例えば（１）の問題で、停止条件なら、「20年間地代を払う」という条件が満たされていないのですから、予約完結権は行使できませんよね。

　また例えば（４）で、相手が賃借権とは別な権利を主張していると、場合によっては時効取得の可能性もあります。

　残念ですが、主張の内容・仕方によって結論が変わる分岐点がたくさんあるので現時点ではなんとも言えないと思いますが、まあ、あえて言えば、

　今日は日曜ですので六法などの資料が全然ないので確認できませんが・・・ 記憶と質問文ダケから判断すると、（不足分の10年分の地代を払えば）完結権を行使できる可能性が高いんじゃないかと思います。

　というのは債権の消滅時効が始まるのは、原則として「債権を行使できるようになった時」からです。完結権が、質問者さんの言われるように、単純な債権だとしても、行使できるのは契約から20年たった時ということになります。

　今、契約から21年目だとすると、まだ行使できるようになってから１年しか経っていないので「時効で消滅した」という主張は無理な感じです。

　相手がなにも言わないうちに、地代を払わない＝債務不履行を理由に、契約を解除していればよかったのに、と思わないでもありません。

回答No.1

nagata2017

11年ですから　10年の取得時効でも主張してくることも考えられますね。
10年というのは　善意の取得・・・悪意による取得ではない
ということですから　悪意の取得だと証明すれば20年経過していないので時効は成立していないことになる。

もっ詳しい人からの回答がつくかもしれません。