条件付所有権移転仮登記と先順位抵当権者の保護

質問

不動産登記簿謄本に関する質問です

Ｘが所有する不動産の土地、建物に対して
１番抵当がAに設定されている状況下で
原因欄に「代物弁済 金銭消費貸借の債務不履行」と記載された
条件付所有権移転仮登記がBに設定されました。

Bは債務不履行に起因して仮登記担保法に沿って
清算手続きをした上で所有権を移転できる権利を持ちますが
Ａの抵当権は残存しますよね

質問１

清算金はＸに返金されるのでしょうか

Ａの抵当権はどのように保護されるのか教えてください
清算金の計算はどうなるのでしょうか
こんな感じでしょうか　教えてください

評価額ー金銭消費貸借額＝清算額で
清算金がＸに支払われた上でＢに所有権が移転されＡの抵当権は残存する

質問２

所有権がＢに移転してしまった場合
Aにとっては、Ｘの所有する不動産に対して抵当権を設定したはずなのに
後からＢの所有する不動産に抵当権が残存することになります
不動産の抵当権って、不動産に付与されるとはいえ
人を見て融資しているという実状を考えると、なんだかヘンな気がしました。

上記理解であっているのか教えてください。

質問３

このような状況を防止するためには
Ａは所有権が移転される前に競売による担保権実行を
実施する必要があるのでしょうか
そうなった場合、後順位の仮登記は
所有権移転を目的とした条件付所有権移転仮登記であった場合でも
競売開始することが可能なのか
所有権移転を目的した仮登記のため、競売に付されないのか
どちらでしょうか

一般的には
担保目的の仮登記は競売開始とともに抵当権としての効力しか持たず
所有権移転目的の仮登記は競売開始できず、取り下げに終わる
との見解になりそうですよね

ちなみに
登記設定した会社は登記簿に記載の所在地には会社が存在していないようです。

回答No.4

fine_kun

詐害行為取消権とは裁判上でのみ行使できます。

害するかどうかの判断については例をあげると、甲土地(さら地)に抵当権が設定されていて5000万円の価値があります。
土地所有者が甲土地を駐車場や農地などに転用しようとしているが、それによって甲土地の価値を害してしまう(5000万円→2500万円)場合などに抵当権者は裁判所へ詐害行為取消権の行使を申し立てる事ができます。

(土地の工作物も害する場合、同様)

しかし土地所有者が甲土地を他人へ抵当権の設定を告げずに転貸、譲渡してしまった場合はこの限りではありません。

回答No.3

akak71

＃２訂正

評価額ー金銭消費貸借額ー　抵当権で担保されている債務額＝　清算金

回答No.2

akak71

１，　仮登記の段階でなく、本登記するときに、清算が発生します。
　　　清算金額はそのとおり

２，　条件付き仮登記でなくても、抵当権つけた不動産も、自由に所有権移転登記できる。

３，　所有権移転仮登記後でも前でも、抵当権者は競売申し立てることができる。

お礼

回答ありがとうございました

２について
抵当権がついた不動産でも所有権移転登記できる
つまり本登記可能ということですよね
なので抵当権はやはり人ではなく不動産につける
そういう理解でいいんですよね

３について
競売の申し立ては可能だと思うのですが

所有権移転を目的として仮登記か
担保を目的とした仮登記か

によって競売申し立て後に取り下げられるかどうかが
質問内容でした　取り下げはないのでしょうか

回答No.1

fine_kun

質問１については、優先されるのは抵当権です。その権利が害される場合は詐害行為取消権の行使、又は物上代位が可能になります。 そもそも抵当権とは優先弁済を受けるための権利であって間接的に債務の弁済を強制する権利です。

従って第１順位の抵当権者への弁済の後に所有権の移転や権利の行使が可能になります。

しかし抵当権を害する事がなければ基本的には権利の行使、所有権移転は可能です。

お礼

回答ありがとうございました

よくわからないところがあるので教えて下さい

抵当権を害する事があるかどうかを判断するのは
訴訟の中で裁判官が判断するということですか

本登記する際には仮登記担保法の清算が必要となりますが
清算をする過程でAの抵当権の存在が問題となるため
清算行為自体が行われないため、所有権移転の本登記もできない
と理解すればいいのでしょうか
登記は法務局で行われるため、裁判所はかかわらず
事務的に処理されることになりそうですよね

そうであれば、納得なんですけど

Aの知りえない状況下でXとB間で清算することが可能であれば
XとBの共同登記により本登記をする過程で
法務局が普通に受理してしまうのかなと思いました

Aの詐害行為取消権の行使については
所有権移転後にAがXに対して訴訟を提起した上で取り上げられる
となりそうですよね
現実的には、こっちになりそうな気がしているんですよね

仮に所有権が移転されたとしても
Xの債務はBに特定承継されるため
AはBに請求するがBが支払わない場合
Bに対して抵当権を実行して競売に付す　そんな手続きになるのかなと