不動産所得について

質問

教えて下さい。
３年前に家を購入しましたが、１年で引っ越さなければならなくなり、人に貸してます。
住宅金融公庫の返済と賃貸収入は、ほぼ等しくて得も損もしてません。
全く税金など払わなくていいと思ってました。しかも
引っ越した為所得税控除も受けられません。ところが、昨年税務署からハガキがきました。
内容は「不動産所得について」です。忙しくて対応しなかったら、それ以来何もきませんでした。
今年になり、また同じ内容でハガキがきました。

これは税金を払わなければいけないのでしょうか？
また、このまま知らん振りをしていても問題ないのでしょうか？
　これで税金を取られたら、まるまる損です。
　どなたか教えて下さい。

回答No.3

poor_Quark · ベストアンサー

誠に僭越ですが、脱税も刑事罰も考えなくてよいです。確かに延滞税などのペナルティが発生する可能性はないではりませんが、このような場合税額が発生しないどころかよくよく計算してみると頭金などの状況にもよりますが税金の還付となるケースが多いのもまた事実です。

　住宅金融公庫などからの借り入れに関しては当初利息がたいへん大きいのが普通です。元金は経費にはなりませんが、利息は経費です。またお貸しになっている不動産の土地をのぞく建物の部分は減価償却の対象になります。この減価償却分が必要経費に計上できます。

　お家を建てられてから時間がたっていない間は、利息が大きく、減価償却費など他の経費とあわせると収入を超える場合もあります。医療費控除などで確定申告を行った年は除いて（１年以内なら更正の請求ができる場合もありますが）５年間遡って申告できます。冒頭申し上げたように場合によっては還付となることもありますので資料を持って税務署に相談に行かれることをお勧めします。（還付の場合は経費からのぞかれるものもあります。）

資料とは
家賃収入の内訳（どこの誰にいくらで貸しているのか、貸しているのは全部なのか、部分的に貸しているのか、いつから貸し始めたかなどがわかる資料、賃貸契約書等）

金融公庫の借入と返済の内訳
土地の面積や建物の種類（木造とか鉄筋とか）がわかるもの。登記簿謄本に記述があります。
不動産屋さんに払った経費があればその領収書
管理のために使った費用があればその領収書

他にも印鑑、還付の場合の振込を受ける金融機関の口座名を記したメモ

などです。

　もし所得税が還付となれば市県民税など地方住民税も還付になる可能性が大きいです。

　せっかく建てたお家に住めないどころか税金は払わなくてはいけないし、おまけに不動産収入にまで税金がかかるとなれば踏んだり蹴ったり殴られたりという悔しいお気持ちはわかりますが、きちんと対応されることをお勧めします。社宅かなにかでなければ税務署にばばれないケースもあるのですが、社宅や家を事務所などに使う個人事業主などに貸すと税務署に賃貸の事実をたいてい捕捉されます。ばれるばれないはともかくとして、やはり申告はしておかないとまずいです。

　いままで申告しなかったことに関しては、税務署もすべての人が税制に明るいわけではないことをよく知っていますので丁寧に説明してくれるはずです。その点、心配は要りませんが、資料をそろえたらなるべく早く税務署に足をお運び下さい。

お礼

税務署に行ってきました。
職員の方も親切に説明しくれました。

詳しい回答・説明ありがとうございました。
大変役立ちました。

回答No.2

williamfelder

○住宅金融公庫の返済と賃貸収入は、ほぼ等しくて得も損もしてません。
全く税金など払わなくていいと思ってました。

上記のように「家賃収入からローンの支払いをして手元にお金が残らないから利益はない」という考えは間違いです。

わかりやすく言うと「家賃収入から経費を引いた金額が同じなら利益はない」というのが正解です。

もうすこし詳しく説明します。
経費になるのはローンの利息、減価償却費、固定資産税、その他修繕に使ったお金です。
要するにローンの元金は経費になりません。

例えば、

毎月の家賃・・・１０万円
住宅金融公庫への返済・・・１０万円（元金８万、利息２万）

としましょう。（これ以外の要素は無視します）

年間家賃・・・１２０万円
年間経費・・・利息月２万円×１２ヶ月で２４万円
差し引き・・・９６万円

この９６万円に税金がかかるのです。
いくら手元にお金がなくても税務上、samhiroさんは利益を上げているのです。
ですから税金は発生すると思います。
まるまる損でも納めなければなりません。
（ただし、実際には減価償却費や固定資産税なども利益から差し引きますので、９６万円よりは利益は下がります、また、減価償却費のほうが利益より多くなる場合もありそのときは利益がなくなることもあります）

よく不動産投資をしていて借入金に対する税務上の考え方を知らず、税務上利益を上げているにもかかわらず手元に現金が残らないから利益はないと考える方がたまにいらっしゃいます。事業規模でこれをやれば税金による黒字倒産が発生します。

ですから、借入金がある場合、元金に対する利益分の納税額をあらかじめ予想し、賃貸料を決定しないとだめです。

税金についてはできるだけ早く税務署へ相談に行ってください。

またこのままでは毎年損ばかりすることになります。
もし周辺の相場より安く貸しているのであれば、家賃の値上げも考えないとだめです。
ただし、現在の景気を考えると難しいですね。。。

お礼

税務署で手続きをとって参りました。
とても参考になり助かりました。

詳しい回答どうもありがとうございました。

回答No.1

lyosha2002

不動産の賃貸による収入がある以上、所得として課税対象になります。
収入をローンの返済に充てているのはあなたの勝手であって、結果として収支トントンであろうが赤字であろうが税務署の知ったことではありません。
（確かローンの利息分は経費になったような気もしますが）

あなたの現状行っていることは「脱税」である可能性が高いものであり、もし税務署が本気になれば相当の所得税に加え加算税・延滞税等を徴収された上で、刑事罰を科せられることもあります。

お礼

回答どうもありがとうございました。