自宅用住宅買換えにともなう確定申告について

質問

平成29年に戸建ての自宅を売却し、マンションに買い換えました。
売却した住宅の所有権は
　○建物　　夫（私）　100% 　　○土地　　　妻　　100%　　　です。
売却先は建築業者で、土地建物として購入されましたが、建物は売却後直ちに解体され、新たに2軒の建売住宅を建設中です。売却額は9200万円でした。
買換え物件はマンションで、価格は5300万円です。
売却物件の価値は
(1)課税評価額
　　○土地　　　46,252千円　　○建物　　3,897千円
(2)時価
　　○土地　古い相続物件のため不明　　○建物　　鉄骨建物　償却残価　2,253千円
また、諸条件を充足しているため、申告にあたっては
(1)3000万円特別控除　　(2)10年超所有軽減税率
の適用を申請する予定です。
以上を前提に以下に付きご教示ください。
(1)申告者は夫・妻別々か。この場合、売却差益はどのように按分するのか。
(2)建物の価値が殆ど無いため、申告は妻が単独で行う（非公式に所轄外の税務署に
　問合わせた際税務署員から教示された考え方です）のいずれが選択可能か。
最終的には所轄税務署の判断に従いますが、一般論或いは過去の実例等教えていただければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

兼元 謙任（@kanekaneto） · ベストアンサー

専門家ではありません。

いろいろ考えられていらっしゃいますね！

所有権をしっかりわけられているなら、税務署さんのアドバイスのとおりなので
しょう(^^;)

建物の値段はほとんどつかないとのことですから、土地の値段によりますね。

↓すでに検討されて、いまの形にさるたのでしょうけれど、所有権を「夫婦共有」にしておくのも良いらしいです…

共有にした場合、
・相続の節税
・住宅取得特別控除が夫と妻双方に受けられる
・不動産売却時に、夫婦個別に特別控除が受けられる場合がある。

税務署に相談されているようなので大丈夫だとおもいますが、区役所などでやっている、無料相談などの税理士さんにも意見を聞いてみてはいかがでしょう(^-^)

“住宅の所有権を「夫婦共有」にしておくべき理由”
“相続税が発生した場合、実質は妻に所有権がある部分についても、相続税を払わないといけないことになります。”
https://manetatsu.com/2013/06/19356/

“２分の１の所有権が欲しいのではないでしょうか。
　このような人のために、贈与税がかからないで夫・妻の半分ずつの共有名義にする方法もあるのです。
　その方法とは、夫婦のそれぞれ負担した金額の差額分を、贈与ではなく貸し付けるというかたちにするのです。
　きちんとした手続きさえすれば、夫婦間でも金銭の貸し借りをすることができます”
http://123s.zei.ac/myhome/huuhuie.html

“土地・家屋の名義変更（夫婦、親子間の贈与）”
“土地や建物など、モノの所有権が移転するには、その原因がなければなりません。所有権が移転する原因としては、売買、贈与、相続、財産分与、遺贈など様々なものがあります。”
https://shihou-shoshi.com/blog/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e7%99%bb%e8%a8%98/%e7%94%9f%e5%89%8d%e8%b4%88%e4%b8%8e/%e5%9c%9f%e5%9c%b0%e3%83%bb%e5%ae%b6%e5%b1%8b%e3%81%ae%e5%90%8d%e7%be%a9%e5%a4%89%e6%9b%b4%ef%bc%88%e5%a4%ab%e5%a9%a6%e3%80%81%e8%a6%aa%e5%ad%90%e9%96%93%e3%81%ae%e8%b4%88%e4%b8%8e%ef%bc%89/

“土地、建物の名義は旦那ひとりですか？”
“たとえば夫婦二人の共有名議して、1/2づつ所有した場合固定資産税等は、○○他1名と言う具合に1通できますので、煩わしくはありませんし、税金の納付も口座振替で行えばどちらの名義の口座でもできます。
尚　宛名は年齢が上の方の名前で来ます。”
https://okwave.jp/qa/q6055729.html

“土地や建物の譲渡所得に対する税金”

“(イ) 新たにマイホームを買換える場合の特例
　マイホームを売った年の前年から翌年までの３年間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

(ロ) 新たにマイホームを買換えない場合の特例
　マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。”

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

“土地の税金と地目の関係”
“同じ地価の同じ地目でも、異なる税金になることがあります。”

“家の税金の特徴”
“現在建てるとしたらいくらかかるか
新築からどのくらい古くなっているか”
http://www.tochikatsuyou.net/land/zeikin/

こちらも参考に！

「土地」「名義」に関する質問と回答
https://okwave.jp/searchkeyword/?word=%E5%9C%9F%E5%9C%B0%20%E5%90%8D%E7%BE%A9

良い方向に進みますように！

参考になれば幸いです。

参考URL：

https://manetatsu.com/2013/06/19356/

お礼

非常に詳しいご回答ありがとうございました。
(1)確定申告については、先般所轄税務署に出向き、「建物価値が殆ど無いの　で申告は土地の所有者であった妻が単独で行えば可」という回答をもらい　ました。
(2)相続等のことまで念頭に入れておりませんでしたが、買換え物件は婚姻歴　を考慮し6:4　の持分比率にしました（もちろん妻が60%です。金額に換　算すると私の持ち分は非課税分の2110万円以下になります）

それにしても税法は複雑ですね。ご助言参考にさせていただきます。