マイホームの買い替えつなぎ融資を教えてください

質問

はじめて質問します。
非常に困っています。
教えてください。

現在、残債のないマンションに住んでいます。
仕事の関係で、新たに土地を買って
マイホームを建築中です。
マンション売却の査定額は１６５０万円。
新築する方の土地と建物で合計４５００万円です。

信用金庫さんに住宅ローンをお願いしたら、
融資は４０００万円で内諾を受け、
マンションの査定額１６５０万円だったので、
マンションの売却資金があれば、
４５００万円の物件を買っても大丈夫だろうということで
土地を買って建築を開始しました。

マンションの売却をお願いしている不動産屋さんの話では、
３ヶ月もあれば、マンションは売れるだろうとのことですが、
未だに売れる気配がありません。

平成２０年の３月に完成予定で、
建築屋さんへ支払いが発生してしまいます。
万が一、未だに売りに出しているマンションの売却が決まらなければ
資金ショートです。

マンション売却するまでの間、
５００万円の融資を受けるようなことはできないでしょうか？
ちなみに、マンションには抵当権などは付いていません。
買った土地には信金の抵当権が付いています。

回答No.1

oska · ベストアンサー

「つなぎ融資」は、住宅ローンを申し込んだ信用金庫で可能ですよ。
しかし、内諾だけというのは「融資審査合格」を意味しません。
融資が決定していれば、「融資実行までのつなぎ融資」も同時に説明があるハズです。
一度、信金にご確認下さい。

補足

ご回答ありがとうございます。
住宅ローンを申し込んだ信金で、
融資の内諾の金額以上に融資は可能なのでしょうか？

４０００万円の申し込みに対して、
マンションが売却されるまで
４５００万円の借り入れが必要になるのですが・・

回答No.3

Domenica

＃２です。
お礼をありがとうございました。

> ４０００万円の査定になってしまったのは、年収比率の為とのことです。
> ４５００万円で審査をお願いしたのですが年収からすると４０００万円が限界だそうです。
…となりますと、他の融資（αースタイルなど）を利用されるのは、あまりよくないかもしれません。
他の借入等に対する返済状況を含めた『返済負担率』で考えるのが一般的なので、この状態で他の融資を利用されれば、現在保証が下りている残りの融資についても、金銭消費貸借契約が未だならば、ひっくり返る可能性があるんです。

ですから、
> 当初からご質問者さまの希望額が4,000万円だったのか、ご質問者さまは4,500万円で希望を出したけれど金融機関側の承諾が4,000万円でしか下りなかったのか…。
これが確認したかったんです。

他に借り入れがなければ、年収650万円程度でも4,500万円の借り入れが可能…という金融機関もあるんですけれど、現実を考えれば、4,500万円のお借り入れならば、年収900万円程度はないと無理だとは思います。

> カードローンは借りたことが無いので少し心配になります。
カードローン自体は、『極度貸し』といって、契約で設定された金額枠までならば、面倒な手続きなしに何度でも借りることができる、便利な商品なのですが、与信審査においては、常に金額枠分だけ債務がある…と判断されることが多い商品でもあります。
ご心配ならば、当初１回だけ利用して、完済したら解約…とされるのもよろしいかと思います。
契約して、カードローンの専用カードがあることを忘れるくらいの方が心配はないと思いますけれど。

> 来週、住んでいるマンションを購入希望者が見に来ます。（３組目ですが・・）
売却できるといいですね。
現居住のマンションの購入は、殆どが（購入者が）入居前にリフォームが必要になります。
ですから、その費用（普通で数百万円かな）も考えなければなりませんので、少しでもキレイなものを安く…になるんですよ。
さらに、現居住ですと、現実以上に汚れて見えますし、マイナスポイントが隠れて見えていないかもしれないと考えます。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

既存物件の売却が上手くいかない…というのは、実は、買い替えの場合にはよくあるパターンなんです。
ご質問者さまの場合、物件（土地＋建物）価格が4,500万円にも係わらず、融資額が4,000万円とされたのはどうしてでしょうか？
当初からご質問者さまの希望額が4,000万円だったのか、ご質問者さまは4,500万円で希望を出したけれど金融機関側の承諾が4,000万円でしか下りなかったのか…。
そのあたりの経緯も伺いたいところです。

加えて少し確認させてください。
> 買った土地には信金の抵当権が付いています。
土地と住宅の住宅ローンは別々の融資になっていて、土地については既に融資が実行済み…ということでよろしいでしょうか（返済も既に開始されている）。
それとも、土地の分については手形貸付などの形を採った融資になっていて、最終的に１本の融資になる…というパターンでしょうか？

> マンションの売却をお願いしている不動産屋さんの話では、３ヶ月もあれば、マンションは売れるだろうとのことですが、未だに売れる気配がありません。
査定額のことはよく分かりませんが、『売れない』ということは需要がなかった訳ですよね。
いつ売りに出されたかは存じませんが、シーズン的な要因はありませんか？転勤のシーズンならば需要も多いと思いますが、それが一段落してしまってから売りに出したとか…。
また、1,650万円と査定されたのでご質問者さまはその価格で売りに出し、実際に買おうと思った人がいたけれど、その人は「これが1,650万円では高い。」と感じた…ということも考えられます。
新しい家に対する資金としては、4,000万円は『内諾』されているので、物件価格に対する不足は500万円ですよね。
ならば、最悪、マンションが500万円で売れれば「何とか」なる訳です。
理論上は、『買い手から見て』、「これが1,650万円では高い。」のであれば、もう少し売却価格を下げれば売れる見込みは上がる…ということになりますよね。
少しでも高く売れることが一番ですが、実際に、マンションの価格を下げてみれば売れる可能性が高くなるものかどうか、マンションの売却を依頼している不動産業者の意見はどのようなものなのでしょうか。

なお、
> 信用金庫さんに住宅ローンをお願いしたら、融資は４０００万円で内諾を受け
『内諾』ということですと、私も＃１さんの仰るとおり「融資決定」ではないという印象を受けたのですが、本申込み→本審査までは完了していて、あとは金銭消費貸借契約を締結する段階…ということでしょうか？
少なくとも、既に土地には抵当権が設定されているので、融資に関して全くの白紙に戻る…ということは考えづらいのですが、ご質問文からはそのあたりが判断できません。

＃１さんが仰っている『つなぎ融資』は、『融資額の範囲内』であることが一般的で、融資額の一部を先に『手形貸付』の形で融資し（金銭消費貸借契約の締結前のこともあります）、金銭消費貸借契約の後、資金の本実行に合わせて資金を決済します。
ですから、4,500万円の物件に対して、4,000万円の住宅ローン融資が『決定』しているとして、「マンションが売却できれば残りの500万円はマンションの売却代金から払うことができる。だが、マンションが売却できなければ残りの500万円の資金手当てができないので、『マンションが売却できるまで』、別途500万円を融資して欲しい。」というご質問者さまの案件は、『つなぎ融資』には該当しません。

１つの手段としてですが、現在所有のマンションを売却せず、それを担保に別のローンを利用する…ということも考えられるのではないでしょうか。
偶然、今朝新聞に広告が掲載されていたのですが、不足額が500万円ならば、中央三井信託銀行の『住宅担保型カードローン「α-style」』というようなものの活用ができるのではないか…と思いまして。
http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_card.html
（「ご自宅（土地建物）を担保に提供できる方。」が条件になっているのですが、この「ご自宅」にマンションも含まれるかどうかは存じませんが。）
そして、マンションが売れ次第、このカードローンについて一括返済・解約という形が取れればベターなのではないかと思いました。

お礼

ご回答ありがとうございます。
しばらく、体調を崩しており
返事が遅れてしまいました。

４０００万円の査定になってしまったのは、
年収比率の為とのことです。

４５００万円で審査をお願いしたのですが
年収からすると４０００万円が限界だそうです。

当時は、マンションが売れれば、
４０００万円の融資でも
４５００万円支払いができるという
軽い考えでした。

ちなみに、
土地の融資を先にしてもらっています。
残りの融資は、
保証が下りているとのことでした。
土地には抵当権が設定されています。

中央三井信託銀行に
αースタイルを聞いてみました。

基本的に、年収の比率と
銀行が評価した建物担保の半分までは
融資をしていただけるようです。

審査をしてもらおうと思います。

カードローンは借りたことが無いので
少し心配になります。

来週、住んでいるマンションを
購入希望者が見に来ます。
（３組目ですが・・）

ある程度の金額交渉には応じる旨を伝えてみようかと思います。

アドバイスありがとうございます。