確定申告するの？

質問

ご教授お願い致します。説明が下手なので、とりあえず経過からお話させていただきます。まず、マンションの返済を夫と私の2本で返済をしておりましたが、この度新居を構えるにあたり、売却したのですが、マンションの残債金額（2人合わせた）よりもはるかに安値で売却したので、夫の残債分にしかあてられませんでした。私の残債分については、母親から、金銭の借用？契約書をちゃんと結び、現在、月々母親には返済をしております。で、そこで。先日、税務署より、不動産売却の場合は確定申告が必要とのこと。私の場合は、イメージは売却というよりも繰り上げ返済（母親から借りたものですが・・（＾＾；））ということになるような気がして・・・それとも、マンションはどうゆう形であれ、売却はしておりますので、税務署の書類のとおり、利益が出ないほう？の場合で確定申告するのか・・税務署に聞く前にどなたかにお知恵拝借しようかとおもってここにやってまいりました・・。
ちなみに、この度の新居はすでに入居済みです。住宅ローンは夫のみでやっております。また、マンション売却と新居入居は同年です。
よろしくお願い致します。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

申告してくれというのは、債務がどうのという話ではありません。

所有していた不動産を売却した場合には譲渡所得に対して課税されるという話です。譲渡所得とは、

譲渡所得＝売却金額　－　（取得費＋売却経費）

で計算し、所得があれば課税されます。
取得費はきちんと購入時の売買契約書があれば、土地分についてはそれがそのまま取得費になります。
建物については購入時価格から取得年数で減価償却した金額が取得費になります。
もし売買契約書がなく上記購入時価格を証明できない場合には売却代金の５％を取得費として計上します。

売却経費は不動産仲介手数料などですね。

そのようにして譲渡所得を計算します。

ちなみに居住用財産売却の場合は特例があり譲渡所得３０００万まで非課税です。ご質問の場合夫、妻それぞれが自分の持分について申告します。また３０００万の控除は夫、妻それぞれが受けられます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3302.htm

で更に言うとご質問の場合、どうやらローンの残債よりも売却金額の方がかなり少ないようです。この場合には特例があり、一定の損失分について他の所得との損益通算（平たく言うと赤字分だけ税金を安くしてくれる）が出来ることがります。ご質問のように買い換えた場合の特例もあります。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/jouto306.htm

詳しくは税務署にてお聞きになると良いでしょう。

お礼

さっそくのご返事ありがとうございました。
とてもお勉強になりました。そうなんです。国税局のホームページをみても、どこをみていいか、わからなくて困っておりました。
税金と一口にいうと、チッ！って思ってしまいますが、控除？など特例がいっぱいあるんですね。私は会社で年末調整をしてもらっているので、確定申告してください。といわれると構えてしまって、やさしいことも、わかりぬくく考えてしまう癖が・・（＾＾；
大変ありがとうございました。

回答No.3

kaya_taku

申告するの？居住用不動産の売買の税金～より
質問内容が今一つ説明不足ですので確実な答えになりませんが。
マンションの返済を夫と私の2本で返済をしておりましたが～
１）登記は共有？ローンも別々の名義で？その結果2本で返済～ですか
２）夫の残債分にしかあてられませんでした～この文面だと（１）でしょうね
３）住宅ローンは夫のみでやっております～登記は？購入価格の全部を夫のローン？
問題点は譲渡申告より妻から夫に対して贈与が発生し多額の贈与税が発生しなければよいのですが。
登記、資金の流れが正常ならば譲渡税はかかりませんし税額控除、損失の繰越など色々あります。まず上記の贈与に関して大丈夫か確認しましょう。

お礼

お返事が遅くなりまして大変申し訳ございませんでした。
おっしゃるとおり、１）の登記も半分、債務（ローン）も半分ずつ名義にしておりました。新居のほうは、登記も夫のみ、ローン全額夫になっております。（私が仕事辞める方向なので・・（＾＾；）
勉強不足で申し訳ないのですが、イメージ的には、表面的にはマンションは売却したのですが、売却金額がちょうど夫名義ローンに当てられて、残りの残債分（ちょうど私名義ローン分）を母親から借りて返済しただけなので、ここで、私については、ただの繰り上げ返済？なのかと思い込んでしまったので、繰り上げ返済でも確定申告するの？あ～でも譲渡？なのか？？、マンションは売却したしなぁ・・とごちゃごちゃになり、疑問が生じてきました・・。
それが、贈与とみなされたら大変です・・（ToT）
早速、調べまくってみます。ありがとうございました。

回答No.2

koala60

利益がでないほう、というか取得金額から売却金額引いたマイナス分をローンが残っていて売った場合は損の繰越ができるんだったような気がします。
「居住用不動産の譲渡の損失」にあたるので、総所得からの税金の控除ができるのではないでしょうか。
売った時期とか、住宅ローン控除の枠とかそのへんがわからないので、下記URLをみてみてください。

http://www.law-japan.com/q_a/q_a_f_baibai_02.htm#zanzon

不動産売買があった場合は確定申告はしなくてはいけないんだったと思います。損だろうが得だろうが・・・
売買のときの領収書とかなんとか全部もっていって「わからないので教えてください」といえば親切に教えてくれると思います。

参考URL：

http://www.law-japan.com/q_a/q_a_f_baibai_01.htm

お礼

さっそくのご返事ありがとうございました。
勉強になります・・。私がイメージ先行型？なので、どうも不におちなかったのですが、おかげさまでどうやらすっきりしそうです。
おそるべし・・・税金・・・。