確定申告で指摘されました。住宅ローンが贈与税？

質問

同類の質問が多いかと思いますが、改めて質問させて頂きます。

昨年中古住宅を購入しました。土地建物あわせて、頭金130万円、住宅ローン1,150万円の借り入れで、ローンの名義は私、夫です。妻は連帯保証人です。訳あって、土地建物の名義（持分）を、夫50%妻50%にしました。
この状態で確定申告に行ったところ、妻への贈与になるので、おおよそ30～40万円程の贈与税の対象になるとの事。住宅購入時に、そんな税金がかかることを聞いていなかったので、困惑しております。
家に帰り父に話したところ、父の経験では、20年以上前の話ですが、専業主婦の母3割、父7割の持分で家を建てたが、その時は贈与税はかからなかったとの事で、余計に困惑しています。

そこで質問なのですが、私のケースの場合、贈与税がかかるものなのでしょうか？
また贈与税の支払いを承知で、確定申告すると、住宅ローンの控除額は、土地建物持分の割合の通り、減額になるのでしょうか？

今のところ、私100%の持分に登記しなおす方向ですが、右も左もわからない素人の為、ご教授頂ければ幸いです。
ご回答のほどよろしくお願い致します。

回答No.4

gamigami · ベストアンサー

◎贈与税はかかるか？
登記の所有者と債務者を見れば一目瞭然。
税務署は当たり前に指摘するでしょう。

◎ローン控除はどうなる？
借入金額と持ち分割合を見て決まりますので、
この場合、購入金額の50パーセントまでが控除対象額となり、
さらに債務者の夫のみローン控除が受けられます。
単純に1280万の50％、640万の１％が控除の上限。

◎登記を書き替えることは可能？
金融機関の抵当権設定があります。
設定者の承諾なしに登記を書き替えることは、債務の一括返済を求められる可能性もあるので、
先に借入をされたところへご相談ください。

また、登記費用もかさみます。
書き替えた登記を贈与と認定される危険性もあります。

かなり慎重に動かれた方がいいでしょう。

不動産屋も司法書士もいっぱいいますが、こういった事がないように、登記、ローン申込み時に説明するんですけどね。
かなり不親切でしたね。

お礼

大変参考になりました。銀行、不動産屋、司法書士に一通り話はしておりますが、再度相談したいと思います。

回答No.6

tennis_208

冬季のやり直りは費用が高いので止めたほうがいいです。
持分の修正（持分更正登記）だと安く済みます。この場合、奥さんも持分の１割ほどは持つ必要があると思います。１１０万までは非課税ですから、計算して上手くやってください。

お礼

ご回答頂きましてありがとうございます。そういった方法もあるのですね、ありがとうございます。司法書士と相談してみます。

回答No.5

hkinntoki7

既に回答が出ていますが参考まで。
　質問者様の奥様は今回、出資金０円ですよね？登記とは不動産の所有権を登録する事です。つまり、今回のケースでは未払い金があり抵当権が付いているとは言え、質問者様が支払を完了したときにお金を払っていない奥様が不動産を取得することになります。もし、この行為が合法なら相続税を逃れる方法として使えることになります。死ぬ前に不動産の名義を相続予定者に移せば相続税を払わなくて済みます。

　ローン契約者が質問者様である以上、住宅控除金の特例は質問者様が全額できます。

　持ち分の修正って只ではないですよ。所有権移転及び抵当権設定の登記は金融機関手配の司法書士事務所ではなかったですか？もしそうであるのなら同じ事務所を使うことになるはずですから電話で概算金額を確認しておいた方がよいですよ。

お礼

ご回答ありがとうございました。大変参考になりました。

回答No.3

joqr

＞そこで質問なのですが、私のケースの場合、贈与税がかかるものなのでしょうか？

場合によっては、掛かるでしょうねぇ
しかし、これは奥さんに収入があり持ち分比率に応じた割合を負担する事をきちんと説明してください
専業主婦だと…

＞そんな税金がかかることを聞いていなかったので、困惑しております。

法律は、知っていることが原則
秘密ではありませんので…そう言うことなんです（知らなかったは通りません）

＞住宅ローンの控除額は、土地建物持分の割合の通り、減額になるのでしょうか？

そうなるでしょう

お礼

ご回答ありがとうございました。大変参考になりました。

回答No.2

86tarou

そこで質問なのですが、私のケースの場合、贈与税がかかるものなのでしょうか？＞
資金を出し合った割合で登記しないと当然贈与になります。でないと、他の税金逃れが簡単に出来ちゃいますから。なので、贈与税率は一番高くなっています。

また贈与税の支払いを承知で、確定申告すると、住宅ローンの控除額は、土地建物持分の割合の通り、減額になるのでしょうか？＞
連帯債務なら持分で控除額を分割しますが、連帯保証人だと借金した人がその残高の満額を控除出来ます。あなたのローンが無いなら、あなたでの控除は出来ません。

今のところ、私100%の持分に登記しなおす方向ですが…＞
登記し直すにもお金は掛かるので、どちらが得かを考えてからにしましょう。どうしても持分を持ちたいなら、110万円分だけあなたの持分にすると良いです。あなたの銀行口座から出しているお金があるなら、それも算入出来ます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

家に帰り父に話したところ、父の経験では、20年以上前の話ですが、専業主婦の母3割、父7割の持分で家を建てたが、その時は贈与税はかからなかったとの事で、余計に困惑しています。＞
指摘されなかっただけか、お母さんの頭金があったのかもしれません。夫婦２人で購入する場合は、旦那さんの頭金＋借入金額：奥さんの頭金＋借入金額の割合で登記しますから。

お礼

早々にご回答いただきましてありがとうございました。大変参考になりました。

回答No.1

tadagenji

妻が不動産購入に出資せずに持ち分登記をすればその分は贈与を受けたことになり、\110万以上に贈与税が掛ります。
出資額に応じた持ち分登記なら贈与にはなりません。

住宅ローン控除は、借入者ごとに年末ローン残高に対して税額控除します。
持ち分登記をしてもそれぞれ独立して控除を受けられます。

お礼

早々にご回答いただきましてありがとうございました。大変参考になりました。