みなし贈与？

質問

どなたかご存知でしたら教えてください。

約10年前に母と姉の共有名義で購入したマンションを
この度私ども夫婦が残りのローンを完済する約束で売買の
仮登記を致しました。（仮登記というのは銀行側が完済前の売買を認めなかったからです。）
購入時の値段が1800万円、今年6月現在のローン残高は
金利も含めて1100万超です。同じマンションの同クラスの部屋が1300万くらいで売りに出されています。
変動金利なので、残りのローン残高の正確な数字が出せないので売買契約書には金額の表示がありません。
このような場合、税務署に贈与とみなされる危険はあるのでしょうか？市場価格との差額を住宅購入の際の生前贈与と、逆に申告したりすべきでしょうか？

また、このような形の住宅取得には住宅取得控除は適用
されないのでしょうか？

回答No.1

noname#24736 · ベストアンサー

ちょつと複雑な問題ですね。

この場合の買取り価格は、ローンの金利込の残債ではなくて元金部分の金額になります。

仮にマンションの時価が、1300万円、今回の時点でのローンの残高のうち、元金分が700万円とした場合、時価よりも600万円安く買ったことになり、その部分が贈与と見なされます。
hideyuさんだけの名義で買ったのなら、一人で、ご夫婦で買ったのなら、持ち分の割合で贈与税がかかります。
贈与税の非課税限度は年間一人110万円ですから、それを超えた金額に贈与税がかかります。

また、この場合は、現金での贈与ではないので、住宅購入資金贈与の特例（550万円）も適用にはなりません。

次に、住宅ローン控除についてですが、2つ問題点があります。
1番目は、購入先について、生計が今までも、今後も別の親族からの購入は住宅ローン控除の対象となり、生計が1つの場合は適用になりません。
2番目に、お母さんのローンを引き継いだ場合は、あなた方ご夫婦が銀行から直接借りたものでないので、住宅ローン控除は適用になりません。

従って、住宅ローン控除の適用を受けるには、あなた方が銀行から直接ローンを組んで借りて、そのお金でお母さんから購入する方法を取る必要があります。

贈与税を防ぐには、時価で買い取って、ローン残債との差額は現金で支払えば、贈与税はかかりません。
そして、お母さんが、その現金を毎年110万円の範囲内で（2人で220万円）あなた方に贈与という形で、戻せばよいのです。

また、余談ですが、売った方のお母さんと、お姉さんには利益が発生しないので、譲渡所得は発生しませんが、仮に利益が出た場合は、譲渡所得の問題もあります。

不明な点は補足願います。

お礼

さっそくのご回答ありがとうございます。
少々、甘く考えていたと反省しています。
税理士さんなどに相談しまして対処してみようと思います。
適切なアドバイス、ありがとうございました。