贈与税について

質問

１２年前に同居目的で親と自分と共同名義で４５００万の住宅を３０００万を親が負担し残り１５００万を自分がローン返済する形で購入しました。ローン残高は残り９００万位です。
自分も結婚して間もなかったので暫らくは別々で生活してました。今もまだ「まだまだ元気だから自分たちの世話にはならない」といい同居はしてません。
しかし不況に煽られ会社が合併移転し通勤が困難な為、引越しを考えてます。
とりあえず賃貸等を検討してますが、ローンの返済と賃貸とダブルで支払いをしなくてはなりません。
バブル時代が終わって不況の時に購入した為、「最悪返済が困難になれば売り払おう」位の気持ちで購入した家ですが親が気に入って購入した経緯もあり、親は残ったローンは実家を売り払って完済し今度は自分たち（親）が住むといってます。
残りのローンを親が支払いを済ませばやはり贈与税の対象となるのでしょか？

回答No.3

eightman33 · ベストアンサー

No.2です。
売買契約書を作成してください。
問題は売買金額です。単純に残債の金額にする訳には
行きません。土地の共有持分については近隣相場を参考にします。
建物の共有持分については取得得時の価額から１２年間の居住年数に
応じた減価償却費を控除して算出したものを参考にして見積もります。
５％位の±は許容範囲でしょう。

この合計額が残債を下回ると差額に譲渡所得税がかかります。
親子間の売買なので、特別控除や軽減税率は使えませんので、
税率は20％になります。
余り税金が高いようであれば借り入れの方が良いでしょう。

譲渡損が出る場合には、問題はありません。

譲渡ですので、不動産の所有権移転登記を行います。

実際に売買ということになれば、事前に必ず専門家にご相談ください。

お礼

御回答ありがとうございます、大変参考になります。勉強にもなりました。

回答No.2

eightman33

当然、贈与税がかります、親からの借入にする場合には、
次のことに注意してください。

税務署は親族間の金銭消費貸借は、原則、贈与として取り扱います。
それを避ける為には、契約書を作成し、市中金利並の金利もつけて
できれば毎月一定の日に返済をする必要があります。
当然、借りるときも、銀行口座に振り込んで貰い、返済元利も
親の口座へ振り込み、振込の控えを保存しておく必要があります。

この場合、毎年１１０万円の贈与を受けると、今度は連年贈与
『最初の贈与時に向こう５年間（例えば）に渡って１１０万円ずつ
　贈与する意志があったとして初年度に５５０万円の贈与が
　あったと見なされる。』
　だと言われる可能性がありますので、金額、時期など毎年変える
　などと言うことも考慮してください。

それよりも、いっそのことあなたの持分を親に譲渡した方が、
すっきりします。譲渡代金で残債を返済します。
この場合の金銭のやり取りも、必ず銀行口座経由で証拠を
残してください。

お礼

アドバイスありがとうございます。
譲渡する際に書類等を作成した方がよろしいですか？
又、最終的には土地登記簿から名義を抹消もするべきでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありませんが、よろしければ教えて下さい。

回答No.1

tsuyoshi2004

もちろん、ローン債務を親が支払ったら贈与ですね。
なので、一旦は親からの借金にしてしまうのが得策でしょう。

また、親がその家に住めば一般相当家賃の１／３を質問者さんに支払うことができます。（所有権の１／３は質問者さんなので）
これに贈与税のかからない上限の１１０万円を合わせて、親に返済をすれば５～６年くらいで９００万円の親への返済が終わると思います。

お礼

御回答ありがとうございます。