減価償却費の計算で土地と建物の金額が分からない時

質問

宜しくお願いします。

家賃収入の確定申告で減価償却費の計算の際に、購入した金額から、土地と建物の割り当てが分からない場合、購入した年の固定資産評価などを参考にするとネットで見ましたが、固定資産評価に記載されているの土地・建物の合計金額が、実際に購入した金額よりも何百万も安くても、仕方ないのでしょうか。　
例）　２００５年　実際の購入金額は２４００万
その年の固定資産評価には、土地１０００万　建物　１０００万　　(合計２０００万）

全く分からない場合はどう計算すればいいのかも教えて頂けるとありがたいです。

回答No.2

kitiroemon · ベストアンサー

実際の取引価格をもとに固定資産税評価額が決定されているわけではないので、乖離があってもそれは仕方ありません。

土地についてですが、固定資産税評価額というのは、その土地の公示価格に基づいて3年ごとに決められます。
公示価格はその付近の土地の公正な取引価格なのですが、実際の取引では必ずしも公示価格に従う必要はありません。おおざっぱに言って、固定資産税評価額は公示価格（≒平均的な取引価格）の約70％とされています。

家屋については、固定資産税評価額は、経過年数により減価償却額で一律に下がっていきますが、実際の取引では、ある年数以上では減価償却額以上に安くなっていくことも多いようです。

とはいえ、固定資産税評価額で按分するのであれば、そういった考慮を計算に入れるのは困難ですから、他の方のご回答のように、機械的に按分するしかありません。

以上は、日本の固定資産税評価額についてのコメントですが、海外の不動産ではないですよね。

お礼

有難うございます。　申し訳ありません、海外の不動産収入のあるアパートの事です。　海外家賃所得の日本での確定申告なので、計算の仕方は同じかと思っていました。

回答No.1

cbm51901

購入時の売買契約書に「建物」と「土地」それぞれに相応する代金が記載されている筈ですが、それが手元にない場合で、実際の購入総額が分かっている場合は、その年の固定資産税評価額をもって購入総額を「建物価額」と「土地価額」に "按分" することが可能です。

実際の購入総額：２４００万円
購入時の固定資産税評価額（土地）＝１０００万円
購入時の固定資産税評価額（建物）＝１０００万円

したがって購入総額２４００万円を、「１０００：１０００」で按分します。
土地価額＝２４００万円 Ｘ（1000/2000）＝１２００万円
建物価額＝２４００万円 Ｘ（1000/2000）＝１２００万円

[ご参考]
https://realestate-column.com/separation-land-home
https://realestate-column.com/calculate-depreciation

お礼

お礼が遅れて申し訳ありません。　回答して下さり本当にありがとうございました。参考になりました。