大家変更後の家賃値上げ、契約について

質問

不動産について質問させて頂きます。

去年10月から知り合いが大家をやっているアパートを、通常より半額の家賃で入居しました。
ところが2ヶ月後の12月に入り、なんの連絡もないままいきなり大家が変わって管理会社も変わりましたと通知だけがあり、驚いて確認の電話をまず知り合いの元大家にかけ、それから管理会社にしたところ、以前の家賃から7000円上げてほしいと言われました。
もちろん以前の契約書は持っていたのとまだ入居したばかりで納得出来ないと伝えたところ、大家に相談してくれましたが、大家と元大家で交わした契約の時に私の契約書を渡して無かったらしく、そのせいで私の契約は引き継がれないから値上げに応じろの一点張りになりました。
後からその契約書を渡したのですが何の効果もなく、困り果てて元大家に相談してもう一度かけあってほしいとお願いした結果、やはり何も変わることなく、なんの連絡もしなかった元大家が悪いということで大家と元大家は納得し、半年間毎月5000円払うから値上げに納得してほしいと言われました。
仕方ないので1月から値上げ家賃で払っていました。
話がつく前だったので、12月分は以前の家賃を支払っていたのですが、今月になって支払い足りないから連帯保証人の人に請求します、と通知が来ました。
1月から確かに値上げには納得しましたが新しく契約はもちろんしていません。
なのでこの場合法定更新状態で以前の契約書どおり12月は払った、と主張しても大丈夫なのでしょうか？又、前の大家と交わした契約書に記載した保証人を向こうが有効としてるなら、契約書どおり家賃も以前のままで良いと思うのですが、これも法的に主張出来るのでしょうか？

長文で申し訳ございませんが、宜しくお願いします。

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。とは言え、家賃の値上げ値下げの訴訟はやったことがないので、素人同然ですが。

　一応、借地借家法で、家賃が近隣の相場と違った場合など、家賃値上げ値下げを求めることができることになっています。

　交渉が折り合えない場合は、裁判をやって、裁判官に適正な額を決めてもらうことになっていますが、値上げの場合、決まるまで借主は前からの家賃を払っておくことになっています。で、裁判で適正な値上げ額が決まったら、差額と利息を支払うのです。

　また建物の借主は、そこに住んでいれば、賃借権（その内容）を他に主張できます。

　ここからは、私の考えですが、もともと質問者さんの賃貸借は「相場ではない」「安く貸す」ことを大家ともども承知していたわけですから、「相場より安く借りられる」のは質問者さんの権利であって相場に戻す必要はないわけです。だから裁判をやっても2,000円くらい上げる程度でＯＫの判決が出たように思います。

　もっと早く、ここで質問するべきでしたねぇ。

　さて、『半年間毎月5000円払うから値上げに納得してほしいと言われました。』の「払う」の主語や、いつから払うのかがはっきりしないのですが、主語は「元大家」で、元大家が「値上げ通告時から」半年間5,000円負担する。通告から半年以後は質問者さんが7,000円余計に払うことで納得した。あとは、「今月から」などの条件をつけていない、という理解でいいですか？

　書かれた内容だけでは判断が難しいところですが、質問者さんは12月分以前から（値上げ申し込みのあった月）の値上げに同意したことになるものと思います。値上げの始期については意見が対立していたようには読めないからです。

　質問者さん側弁護士なら、依頼者の利益を最優先ですので、「最初の通告を拒否した時点で、最初の通告の『申し込み』としての意味がなくなった」「元大家が5,000円負担するからというのが新たな申し込みである」などと主張するでしょうし、それが通るかもしれませんが、利害関係がない私からすると最初の申し込みが続いていた（承諾が留保されていた）雰囲気に感じます。

　つまり私の考えでは、質問者さんに滞納が生じていたことになります。

　このあたり、質問者さんの質問文の書き方次第ですので、どっちにころぶかわかりませんが、（質問者さんが滞納していたことになる場合）新大家が連帯保証人に対して請求することについては全然問題ありません。

　今回の家賃額の変更は、元の契約の家賃額部分が修正されただけの話で、もとの契約が生きている状態です。家賃の値上げ・値下げがあるごとに、最初から契約をやり直すべき義務がアルわけではありません。慣習的にも、こういう場合に契約内容や契約書の作り直しなどはしません。

　ですから、保証人も保証責任を負い続けます。つまり、連帯保証人に対する請求は問題ありません。

回答No.2

k205t

あなたは、前の大家との契約をしています。なのでその契約書は、有効です。

なので、あなたは前の大家の時の契約のままでいいのです。家賃も契約書通りに払えばいいのです。
裁判をしてもあなたが勝ちますよ。

契約書のコピーを相手に渡す事です。管理会社と新しい大家に送ればと思います。コピーですよ。
ちゃんと証拠があるので大丈夫です。
でも契約期間は、書いてある家賃だけを振り込めばいいのです。

もし不安なら、各市町村にある無料の弁護士相談行けばと思います。そしてもしそこから可能なら、相手側に内容証明を送ればと思います。
まぁこれが１番です。

お礼

コメントありがとうございます。
契約書は渡しているのですがまるでスルーされてしまいます。
回答No.1の方への補足でも付け足しましたが、向こうの値上げ理由は私の家賃が周辺の物件と比べて値上げが認められるくらい不均等な為、相場に合わせたいからとのことです。
自分でも調べましたがその理由だけなら確かに正当性があるような気がするのです。
なので前の契約書を主張したとしても、それでも裁判で勝ち目はあるのかが疑問なのです。

内容証明については初めて聞いた方法ですので是非調べてみます。
どうもありがとうございました。

回答No.1

kotarami

法的に主張できるかどうかなら弁護士に行くしかないでしょう。
論点が多すぎて素人でどうこうなる問題ではないと思います。

法曹ではないので何とも言えませんが、
(1)契約書があると言っても前の大家との好意による特別の条件が新家主に引き継がれるのか？（しかも新家主はその条件を知らなかった）
(2)その家賃が周辺の条件と比べて値上げが認められるくらい不均等な家賃であるか？
(3)前の家主が過失を認めて月５０００円払うことによって値上げを受け入れたのは有効になるのか？
(4)(3)が有効だとしてその場合の合意は何月から？

ざっと見ただけでもこれくらいは問題になる点があると思います。
素人が判断できるレベルではないと思うので、お近くの法律相談などで弁護士に聞いた方が納得できると思います。

お礼

コメントありがとうございます。
近くに無料法律相談所が無いような田舎町なので思い切って投稿してみましたが、やはり細かいことは法律相談所に相談するしかないのでしょうね。
どうやって相談するかをまず探してみたいと思います。
どうもありがとうございました！

補足

（1）通常家賃の半額だということは伝えていたみたいですが、契約書は渡し忘れてたみたいです。家賃の値上げに関する事は前大家と話し合っていて、前大家は「自分はもう権利を譲るから値上げに関しては何も言えない」と応えたそうです。なので向こうの主張としては家賃の値上げに同意した上で契約した、と主張されるばかりです。

（2）家賃自体はおっしゃるとおり、値上げが認められるくらい不均等かもしれません。あくまで向こうの主張なのでハッキリと判断は出来ませんが、自分でも近くの物件を探したところ、安くしてもらってた家賃よりは高いかなと。

（3）私も知りたいところです。
（4）1月から値上げどおり払っているので、私としては1月からと主張したいところです。